Dalibor Martínek: Poraženými roku 2023 budou nájemníci

Ceny bytů vzrostly v Praze za poslední rok asi o třicet procent. Za posledních pět let zdražil v Praze metr čtvereční nového bydlení v průměru o šedesát sedm procent. Cena překonala sto padesát tisíc korun za metr. Jsou tu jisté nuance. V Praze 10, čili na okraji města, můžete dosáhnout i na cenu kolem 135 tisíc korun za metr. Naopak v Praze 2, v Praze 7 jste na dvou stech tisících korun. Extrémem je Praha 1 se svými více než tři sta tisíci korunami za metr čtvereční.

Rostla však také výše nájmů. Před pěti lety byl pražský průměrný nájem kolem 250 korun za metr čtvereční. Samozřejmě se zřetelem k místu bydlení. Nyní se pohybujeme blízko 400 korun za metr. To je za pět let růst nájmů o 57 procent.

Lidé z realitního trhu tuto realitu pojmenovávají jako rozevírání nůžek mezi cenami bytů a výší nájmů. Což znamená, že ceny nových bytů rostou rychleji než výše nájmů.

Toužebné čekání na návrat levných hypoték. Realitní trh zamrznul a jeho oživení se zatím odkládá

Reality

Hlavním mottem realitního trhu bude v příštím roce především vyčkávání, a to především na snížení úrokových sazeb ČNB. Pak by měly začít zlevňovat hypotéky a mohlo by začít oživení nemovitostního trhu, míní experti oslovení redakcí newstream.cz.

Petra Jansová

Přečíst článek

To je z hlediska investora problém. Pokud nebudou adekvátně růst ceny nájmů tak, aby vyrovnaly růst nákladů na pořízení bydlení a jeho provoz, přestanou se investice do nájemního bydlení vyplácet. A to by přece žádný investor nedopustil, aby se mu investice do nájemního bydlení nevyplácela. Developeři by v takovém případě přišli o další segment kupujících.

Nájmy půjdou nahoru 

Investice do nájemního bydlení jsou přitom nyní velmi oblíbenou cestou, jak se nejen jakž takž chránit před inflací. Ale také cestou, jak udržet majetku dlouhodobou hodnotu.

Co tedy bude v roce 2023 následovat? Modří už tuší. Samozřejmě další zvyšování nájmů.

Jedna z velkých realitních kanceláří to shrnuje slovy, že „nabídka bytů k pronájmu je stále nižší. V Praze se meziročně snížila o 28 procent. Poptávka po nájemním bydlení v roce 2022 se naopak zvýšila, a to až o 63 procent.“ Podobně to vidí další realitní společnosti, které obchodují výsledek práce developerů i secondhand. Lidé se podle poznatků realitních obchodníků přesouvají na nájemní trh. To lze realitkám celkem dobře věřit, i vzhledem k chabé produkci nových bytů, nedostupnosti hypoték a výši cen nových bytů.

Zdeněk Tůma: Nájemních bytů bude přibývat. A nájmy dál porostou

Reality

Bývalý guvernér České národní banky Zdeněk Tůma se podle svých slov tak nějak přirozeně ponořil do byznysu s nemovitostmi. Je jedním ze zakladatelů fondu kvalifikovaných investorů s názvem IRQ, který se chce věnovat především nájemnímu bydlení v Praze a Brně. Jejich prvním projektem by měl být bytový dům v pražských Holešovicích. „Chceme budovat portfolio nájemního bydlení,“ říká Tůma.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

„To vše vedlo ke zvýšení cen nájemních bytů v Praze v první polovině roku 2022 v průměru o 14,8 procent a můžeme očekávat i další růst cen nájmů,“ tvrdí například realitka Chirš.

Nový trend přesunu k nájmům vnímají developeři minimálně dva nebo tři roky. Změnu zaznamenaly i realitní fondy. Někteří developeři už staví projekty vysloveně zaměřené na nájemné. A fondy do těchto projektů investují s vidinou solidních výnosů. To je jasný signál o trendu budoucího zvyšování nájmů.

Hypotéky dostupnější nebudou

Do vývoje může vstoupit jeden poněkud nečitelný aspekt. A sice extrémní zájem o nájmy ze strany uprchlíků z Ukrajiny. Toho realitní firmy letos rády využily. Nicméně není jasné, jak dlouho bude zájem Ukrajinců trvat. Bude to záležet na vývoji války. A také na náladě Ukrajinců. Zůstanou v Česku, nebo se vrátí do své země? Vzhledem k tom, že se očekávají masivní dotační programy pro obnovu Ukrajiny, dalo by se čekat, že řada Ukrajinců se vrátí a využije peníze z EU pro výstavbu nového, vlastního bydlení.

To jsou ovšem jenom chiméry, konce války není vidět.

Růst životního minima má nečekané oběti. Žadatelé o hypotéky potřebují víc peněz

Money

Letošní trojnásobné zvýšení životního minima sice může pomoci lidem žádajícím o dávky od státu, pro žadatele o hypotéku je to ale zpráva veskrze negativní. Zase o něco více to zhoršuje jejich vyhlídky na získání hypotéky v bance. Při posuzování bonity budou totiž muset mít zase o trochu vyšší příjmy než dosud. Žadatelů, kteří projdou skóringem banky a hypotéku nakonec dostanou, je tak čím dál méně, říkají hypoteční makléři.

Věra Tůmová

Přečíst článek

I kdyby po jakési mírové dohodě, která není v dohledu, opustily Česko statisíce Ukrajinců, nevypadá to na zpomalení růstu či dokonce pokles nájmů. Základní sazby centrální banky možná v roce 2023 poklesnou. Ale vzhledem k nadále vysoké inflaci jsou očekávání poklesu sazeb mezi ekonomy rezervované. Za rok, tedy na konci roku 2023, jsou očekávání základní sazby ČNB mezi 5,75 až 6,50 procenty. Což nenaznačuje nějaké výrazné zlevnění hypoték. Je to naopak malé snížení oproti současným sedmi procentům. Hypotéky se nestanou dostupnější. Zvláště pro lidi na začátku kariéry, pro mladé.

Dalším aspektem je, že developeři rozhodně nepůjdou s cenou nového bydlení dolů. Mají svůj příběh. Příběh o zdražujících stavebních materiálech, drahých pozemcích, dlouhém povolovacím řízení. Tento příběh musí neustále opakovat. Protože kdyby nedej bože zlevnili novou výstavbu, podryli by si vlastní byznys. Důsledkem by bylo, že by lidé přestali nakupovat byty a čekali by na slevy. Které už tu ostatně ve skryté formě kuchyní či garáží zdarma již vlastně máme.

Shrnuto. Nové byty nezlevní. Staré asi ano. Nájemné půjde nahoru. Nůžky mezi rychlostí růstu cen bytů a rychlostí růstu nájmů se začnou zavírat. V neprospěch nájemníků.

Další komentáře (ne)korektního Dalibora Martínka čtěte zde