Zdeněk Tůma: Nájemních bytů bude přibývat. A nájmy dál porostou

Bývalý guvernér České národní banky Zdeněk Tůma se podle svých slov tak nějak přirozeně ponořil do byznysu s nemovitostmi. Je jedním ze zakladatelů fondu kvalifikovaných investorů s názvem IRQ, který se chce věnovat především nájemnímu bydlení v Praze a Brně. Jejich prvním projektem by měl být bytový dům v pražských Holešovicích. „Chceme budovat portfolio nájemního bydlení,“ říká Tůma.

Spolupodílel jste se na založení fondu kvalifikovaných investorů. Váš fond má nyní první projekt v pražských Holešovicích. Co to bude?

Myslím, že přes fond docela vnímám, co se na trhu děje a za poslední rok, rok a půl se toho docela dost změnilo. Když jsme začali, tak jsme měli nějakou kapacitu. 150, možná 200 milionů korun, se kterými jsme mohli jít do nějakých projektů. Ale velmi často jsme se střetávali s tím, že nás někdo přeplatil.

Situace se dnes hodně změnila a projektů, na které se díváme, kde jsme relativně blízko akvizici, je docela dost. Investovali jsme do jednoho projektu v Holešovicích. Ještě bych měl říct, že my jsme čistě zaměřeni na bydlení. Součástí strategie je, že bychom postupně rádi budovali nájemní bydlení. Chceme budovat portfolio nájemního bydlení, nechávali bychom v něm třicet nebo čtyřicet procent financí.

Jak sbíráte investory? A kolik jich máte?

Máme několik větších investorů a momentálně tím, jak jsme v začátku viděli, jak je poměrně obtížné získávat projekty, tak jsme tolik netlačili. Momentálně vidíme, že když vidíme změnu na trhu, přitlačíme na sbírání investorů. Nyní jsme kolem kapacity dvě stě až dvě stě padesát milionů. Ale pokud bude větší projekt, tak nemáme problém se s někým spojit.

Exguvernér ČNB Zdeněk Tůma v Realitním Clubu: Nemovitosti jsou pořád perspektivní byznys

Reality

V další epizodě podcastu Realitní Club přivítá Dalibor Martínek z newstream.cz možná trochu překvapivě bývalého guvernéra České národní banky Zdeňka Tůmu. Ten se však v posledních měsících plně věnuje developerské činnosti a podílí se také na projektu nové budovy Pražské filharmonie. Poslouchejte nový podcast již v pondělí na stránkách newstream.cz a všech podcastových platformách.

nst

Přečíst článek

A můžete mi do hloubky popsat, odhalit mi to tajemství, jak se investor získává? Spolupracujete asi s developery…

Máme spolupráci s developerem, který je jedním ze spoluzakladatelů. Martin Hubinger, on má developerskou společnost Realism. Nejsme sice nutně odkázáni na spolupráci s ním, můžeme spolupracovat i s dalšími developery, ale on je jedním ze zakladatelů a je nositelem know-how. A jinak je to, řekl bych, klasika. Poptáte se ve svém okolí, ale potom v okamžiku, kdy se trošku zviditelníte a ti drobnější investoři vidí, že máte nějaké projekty, že už je tam portfolio, tak se postupně začnou sami ozývat. Takže taková kombinace, že někdo přišel takříkajíc z ulice, na základě toho, že se o nás dozvěděl. Ale první várka investorů přichází většinou z okruhu lidí, které znáte.

IRQ je fond kvalifikovaných investorů, kolik peněz musí investor přinést?

Je to sto tisíc euro. S tím, že od milionu je investice možná, ale musíte dělat takový test, aby se prokázalo, že jste kvalifikovaný investor, musíte prokázat, že rozumíte riziku, do kterého vstupujete.

Jste mužem, který přišel k nemovitostem z finanční sféry. A pořád v ní jste, jste šéfem dozorčí rady ČSOB. Jak se to stalo, že jste v uvozovkách spadnul do developmentu?

Je to shoda okolností. Potkali jsme se s Martinem Hubingerem a ještě s tím jedním kolegou, slovo dalo slovo, řekli jsme si, že tohle by nemusela být špatná strategie. A byť je na trhu celá řada developerů a trh je vysoce konkurenční, tak jsme si říkali, že to v každém případě stojí za pokus. A shodou okolností jsem do developmentu spadl ještě víc. Jsem dlouhodobě ve správní radě English College In Praque, jedné z mezinárodních škol, která je ve Vysočanech. Podařilo se nám po mnoha letech vyjednávání koupit dům, který jsme do té doby měli pronajatý, a budeme dělat velkou rekonstrukci, která bude jistě přes dvě stě milionů korun. Takže to je další věc, za níž se cítím spoluodpovědný, byť samozřejmě škola má svůj management, kde jsou lidé, kteří se o to bezprostředně starají.

Zprávy ze světa realit přehledně a na jednom místě

Takže jste v developmentu čím dál tím hlouběji…

Ano. Navíc jsem se stal členem týmu, který chystá projekt Vltavské filharmonie. Tam nejsem žádný hybatel věcí, ale tým Martina Krupauera, který to zastřešuje, mě přizval ke spolupráci v ekonomické oblasti. Takže tam byly nějaké ekonomické studie, celkem logicky a nedivím se tomu, zastupitelé předtím, než to schvalovali, chtěli vědět, jaké budou ekonomické kontury do budoucna a jak to bude ekonomicky fungovat. Dívali jsme se na modely fungování a teď řešíme, jakým způsobem poskládat peníze. Ale to je fáze, která teprve přijde. Ale je o tom potřeba přemýšlet od samého začátku.

Souvisí nějak vaše pozice v ČSOB s realitním byznysem, je to nějak propojené?

Vůbec ne. Ani by neměla být. Naopak, mám ve smlouvě zakázáno dělat věci, které by byly v konfliktu s byznysem ČSOB. Ale tohle jsme měli vydiskutováno, věci jako English College nebo Vltavská filharmonie jsou samozřejmě úplně mimo. U toho fondu je to trochu s otazníkem, ale tohle jsme si vydiskutovali, že není něco, co by bylo považováno za konflikt s dohodou, kterou mám s ČSOB.

Říkáte, že jste do téhle branže vstoupil, protože jste ho viděl jako perspektivní. Vidíte ho jako perspektivní i v současnosti, kdy máme obří meziroční inflaci a úroky hypoték vyskočily k šesti procentům? A výstavba nepokračuje nějak extra rychle.

Začněme u inflace. Na jedné straně vidíme, že lidé pořád považují nemovitosti jako něco, co je bezpečná investice. Takže při nejistotě, kterou mají, tak pro ty, kteří mají finance, je pořád standardní volba koupit byt. Ale vždy upozorňuji, že to není tak jednoduché. Nemovitost je dobrá a bezpečná investice, ale ceny nemovitostí mohou klesnout. A hlavně, je to poměrně nelikvidní aktivum. Když budete mít cenné papíry, a trh půjde směrem, který se vám nebude líbit, tak z toho poměrně rychle můžete vyskočit. Ale pokud jste dlouhodobý investor, výkon vaší investice, ať už přes cenné papíry nebo přes nemovitosti, je srovnatelný. Jsou odlišnosti v jednotlivých zemích, mírné, ale dlouhodobě ano, říkám, je to relativně bezpečná investice. Ale musíte být dlouhodobý investor.

Poslechněte si Newstream realitní podcasty. Víme, co hýbe realitním trhem

Platí to i v současné době, kdy se už mluví i o tom, že by ceny nemovitostí nemusely dál růst, a dokonce by mohly i klesnout?

Zaměření našeho fondu je primárně na Prahu, případně na Brno, takže situaci znám nejlépe tady. Strukturální nedostatek bytů na trhu je, a v nejbližší době nezmizí. To znamená, že pořád máme relativně vysokou poptávku a velmi neflexibilní nabídku. A není tady žádný kouzelný proutek, že by došlo k dohodě na úrovni Prahy, jejích městských částí a státu, a že byste řekl, tohle teď změníme, a všechno bude fungovat. Takže bohužel, procesy jsou pomalé. V nejbližší době se to zásadním způsobem nezmění. Praha potřebuje stavět alespoň deset tisíc bytů ročně. A není schopná toho dosáhnout. I když toho dosáhne, bude stejně trvat celou řadu let, než disproporce mezi nabídkou a poptávkou zmizí.

Nejvíc nyní v uvozovkách pomohla ČNB, protože zkrouhla poptávku. Tím, že zvýšila sazby, snížila tlak na cenu. Ale pořád máte latentní poptávku a bezpochyby dříve nebo později úrokové sazby poklesnou a poptávka se zase obnoví. Takže to, co se stalo, je, že cena přestala růst dvoucifernými čísly. Momentálně vidíme přibrzdění růstu cen nemovitostí a spíše nastupuje větší tlak na ceny nájmů.

Dalibor Martínek: Miloš Zeman dokončil svou pomstu za zvyšování úrokových sazeb

Názory

Prezident Zeman si během svého druhého prezidentského mandátu doskládal radu České národní banky. Chvilku si na to musel počkat, jelikož mandát členů rady je šestiletý. Ale nakonec se mu to těsně před vypršením svého vlastního prezidentského mandátu povedlo.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

A to je situace, na kterou sází i váš fond při investicích na nájemní bydlení. Je to tak?

Ano. Domníváme se, a nejsme sami, že skutečně podíl nájemního bydlení v čase postupně poroste. A bude tady poptávka po nájemním bydlení větší, než byla v minulosti.

Jak to máte propočítáno, řekněme na metr čtvereční nájmů?

Já bych nepředbíhal. Teď máme první projekt, děláme stavební povolení, teď nemůžu sypat čísla, jak to bude za dva za tři roky.

Ale když řeknu tezi, že nájemné rozhodně nebude levnější, co mi odpovíte?

V této obecné rovině, nájemné určitě poroste rychleji a poroste podíl nájemního bydlení. To je, neřekl bych spekulace, ale úvaha, se kterou pracuje řada developerů už několik let, a proto se trošku trh bydlení bude v tomto směru proměňovat. A zase, to už bychom se opakovali, to už tady bylo řečeno mockrát, že my máme extrémně silnou preferenci toho vlastnického bydlení, která je velmi neobvyklá ve vyspělých ekonomikách, a dá se očekávat, že podíl nájemního bydlení poroste.

Zdeněk Tůma (62)

Je český ekonom, v letech 2000–2010 byl guvernérem České národní banky. V komunálních volbách v roce 2010 neúspěšně kandidoval na primátora Prahy. Od roku 2011 do roku 2019 působil ve společnosti KPMG Česká republika jako partner odpovědný za služby pro finanční sektor. Nyní se ponořil do byznysu s nemovitostmi. Je jedním ze zakladatelů fondu kvalifikovaných investorů s názvem IRQ, který se chce věnovat především nájemnímu bydlení v Praze a Brně.

Španělský sen. Byt v Malaze stojí stejně jako v Olomouci, ale nese jako ten v Praze

Reality

Španělská Malaga se dostává do popředí zájmu českých investorů. Nemovitosti ve městě, které je velmi oblíbené i kvůli celoročním příjemným teplotám, se stále dají sehnat za rozumnou cenu. Byt v historickém centru, dvacet minut od moře, vyjde na tři miliony korun. „Vlastně zhruba tak v 70 procentech volají lidé, kteří prodali byt například v Opavě nebo třeba Olomouci a peníze chtějí investovat,“ dodává Obonete Ubam, Čech s nigerijskými kořeny, který ve Španělsku zprostředkovává prodeje nemovitostí.

Petra Jansová

Přečíst článek