Toužebné čekání na návrat levných hypoték. Realitní trh zamrznul a jeho oživení se zatím odkládá
Hlavním mottem realitního trhu bude v příštím roce především vyčkávání, a to především na snížení úrokových sazeb ČNB. Pak by měly začít zlevňovat hypotéky a mohlo by začít oživení nemovitostního trhu, míní experti oslovení redakcí newstream.cz.
Bezprecedentní ekonomická situace, vysoké ceny energií a komodit, zdražování bankovních úvěrů dopadá i na jinak stabilní odvětví developmentu. Developeři a investoři ve velké míře vyčkávají. „Je tak těžké a vlastně nemožné dát jasnou odpověď na to, kdy nastane zlom a trh se začne vracet do normálu,“ míní Martin Skalický, předseda poradenského týmu společnosti Progresus.
Nastartovat zamrzlý realitní trh by pak podle něj mohlo snížení hypotečních úrokových sazeb. I tak ale může být příští rok pro nákup realit dobrou příležitostí. „V opačném případě bude oživení realitního trhu trvat déle a samotní developeři začnou s výstavbou později, než plánovali,“ dodává Skalický.
Na realitním trhu se v příštím roce očekává pokračující pokles nákupů bytů, prodej chat i další nárůst poptávky po nájemním bydlení. Podle zástupců realitních firem v druhé polovině roku 2023 klesnou úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Zájem o nemovitosti by měl poté opět vzrůst.
Ceny bytů i domů budou nadále klesat. Přichází doba příležitostí, míní experti
Reality
Developeři odkládají výstavbu
Některé etapy výstavby totiž pozastavil i největší rezidenční stavitel Central Group. Oživení trhu se ale očekává už na jaře příštího roku, protože jaro bývá tradičně obdobím nejsilnějších prodejů nových bytů.
„Zlomem, který by měl podle našich analýz přinést opětovný boom v prodeji bytů, je snížení úroků u hypoték k úrovni tři procenta ročně. To už je hranice, kdy se měsíční splátka hypotéky blíží výši měsíčního nájemného,“ uvedl zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský. Ještě výraznější oživení rezidenčního trhu pak očekává v roce 2024, kdy by už měly být výrazně levnější hypotéky.
Podle generálního ředitele Ekospolu Evžena Korce zásadně ubude především větších státních zakázek. Méně investovat podle něj ale budou i soukromé firmy.
Výhodu budou mít větší skupiny
„Klíčové faktory, které ovlivňují situaci na realitním trhu, jsou mimo jeho kontrolu – válka na Ukrajině, ceny energií, z nich vyplývající inflace. Myslím, že budoucí rok bude silně záviset na typu nemovitostního aktiva a způsobu jeho financování. Výhodu budou mít vetší skupiny, které jsou financovány v eurech,“ dodává Pavel Kliment, partner KPMG odpovědný za sektor nemovitostí a stavebnictví s tím, že stávající vyčkávání na trhu může vyčerpat menší skupiny a můžeme očekávat další koncentraci vlastnictví.
A i když prodej nových bytů zamrzl, na realitním trhu je a nadále bude poměrně živo. Výkyvy v cenách stavebních prací i materiálů, růst úrokových sazeb i nižší poptávka znásobují v posledních měsících počet malých a středních developerských projektů, jejichž investoři nechtějí nebo nemohou čekat, až se situace na realitním trhu uklidní, a tak je nabízejí k prodeji.
Spousta nejistot panuje v současnosti na realitním trhu. A projevuje se to také u financování velkých i středních projektů. Tam v posledních měsících hrála velkou roli snaha firem snížit náklady prostřednictvím úvěru v eurech, kde byla výrazně nižší sazba než na úvěrech v korunách. „Doby, kdy to bylo výrazně výhodnější, jsou pryč. A může se stát, že to banky přestanou nabízet, nebo i to, že to klientům přestane vycházet výhodněji než půjčit si v korunách,“ uvádí šéf korporátního financování v Trinity Bank Jiří Vančura.
Jiří Vančura: Financování v eurech byl hit. Teď se to přestává vyplácet
Reality
Krize jako příležitost
Na nákup lukrativních nabídek, například projektů o několika stovkách bytů, si už uvolňují aktiva i někteří z velkých hráčů realitního trhu. O akvizicích uvažuje například i Central Group, který si odložením zahájení výstavby dvou ze svých projektů už uvolnil finanční prostředky. „Hodně jsme nakupovali i v minulé krizi,“ potvrdil Kunovský.
Využít příležitosti plánují i další. „Krizí je třeba se prostavět, a proto chceme urychlit výstavbu na všech trzích, kde je to možné. Po letech, kdy ceny stavebních prací a materiálů skokově narostly, se začíná projevovat pokles cen. A toho chceme využít,“ přibližuje Marcela Fialková, ředitelka strategie UDI Group.
Nové byty nezlevní
Snižování cen u novostaveb vzhledem k vysokým cenám stavebních prací a materiálů developeři neočekávají. „Aktuální projekty, které jsou ve výstavbě, byly vyprodány již začátkem roku 2022 a nově zahájené projekty budou dokončeny až začátkem roku 2025. Proto developeři nejsou pod tlakem snížit ceny bytů v novostavbách," dodal Josef Kupec, odborník na stavebnictví ze společnosti KPMG.
O korekci cen v novostavbách neuvažují ani ti největší hráči trhu, spíš dojde na zastavení výstavby projektů. „V době zpomalení prodejů není efektivní stavět příliš mnoho nových bytů ‚na sklad‘. Proto jsme se rozhodli o rok odložit zahájení výstavby i prodej pokračujících etap našich dvou největších projektů - Parkové čtvrti v Praze 3 a Tesly Hloubětín v Praze 9,“ uzavírá Kunovský.
Ceny bydlení byly v našich podcastech Realitního Clubu častým tématem. „Hodně věcí se mění. Možná nás čeká nejhlubší ekonomický propad od vzniku České republiky,“ říká Dušan Kunovský, majitel největšího developera v zemi, společnosti Central Group. Kombinace růstu cen a energetické krize je podle něj zcela bezprecedentní.
To nejlepší z podcastů: Dušan Kunovský, David Černý, urbanista Ondřej Boháč a další
Reality
Aktuální dění na realitním trhu rozhodně není nijak revoluční a nepředvídatelné. „Covid, válku na Ukrajině a razantní proměnu podmínek na úvěrovém trhu bych spíš nazýval evolucí než revolucí,“ říká v dalším díle podcastu Realitní Club Ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Jiří Pácal.
Podcast: Byli bychom naivní, kdybychom nečekali, že ceny bytů nepůjdou dolů, říká Pácal
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
