Marcel Soural a jeho Trigema otevírá fond pro investory. Chce miliardy korun
Jeden z největších developerů v Česku Marcel Soural, majitel Trigemy, a také jeden z nejbohatších Čechů, se rozhodl otevřít investiční fond pro kvalifikované investory. Spustí ho už v listopadu. Vloží do něj nemovitosti v hodnotě tři čtvrtě miliardy korun s tím, že jak budou přibývat investoři, chce růst na miliardy korun. Investorům nejen slibuje solidní výnos, ale s pomocí jejich peněz chce stavět nové projekty. Nabízí zhodnocení deset procent plus. Soural je na trhu přes třicet let, peníze vloží například do nejvyšší budovy v Česku.
V listopadu se chystáte otevřít fond pro kvalifikované investory. Jakou částku chcete nasbírat na co ji chcete použít?
Záměr je jednoduchý. Jsme na trhu víc než třicet let. A dorostli jsme do takové velikosti, že máme v přípravě relativně hodně projektů. S velkými rozpočtovými náklady. Jsou to projekty velké a jedinečné. Všechno je to jenom o financování. Musíme se rozhodnout, které projekty budeme realizovat, a které bychom třeba odložili. A protože je nechceme odkládat, tak jsme vymysleli, že založíme investiční fond. Trigema SICAV.
Je to fond kvalifikovaných investorů, minimální vklad je milion korun. Chceme do tohoto fondu převést naše čistá aktiva ve výši asi 750 milionů korun. Nechceme, aby fond byl prázdný. A dlouhodobě si v něm chceme udržet podíl zhruba kolem třiceti procent. Takže když tam nyní do konce roku převedeme 750 milionů aktiv, budeme v něm mít sto procent. A potom začneme raisovat peníze. Dá se očekávat, že v prvním roce když to půjde dobře, tak bychom mohli dosáhnout miliardy, v druhém roce třeba další dvě miliardy. Uvidíme, jak to půjde. Fond se stane investorem některých našich projektů.
Můžete říct, kterých například?
Například Top Tower. Ten je ve fázi, že byla schválena změna územního plánu, která má být účinná každou chvílí. Rozjedeme stavební řízení a věříme, že někdy v zimě bude vydané prvoinstanční stavební povolení. To je zatím bez právní moci. A budeme čekat na právní moc. Fakt, že někdy v květnu bude schválen Metropolitní plán, který uzavře celou Prahu na sto metrech výšky, se vyřešil tak, že v územním plánu budou zanesena přechodová ustanovení. Která hovoří o tom, že v okamžiku, kdy budete mít prvoinstanční stavební povolení, tak pokud bude přijat nový územní plán, tak takováto stavba bude posuzována podle starého územního plánu.
Když se víra spojí s architekturou, vznikne ticho, které mluví. A také dřevěná kaple v polích u Brna, která letos porazila velké projekty i slavné ateliéry. Stavěli ji ručně, z darů věřících. Teď je z ní nejkrásnější novostavba v Česku.
Zázrak z dřeva: Kaple v poli u Brna ohromila svět a získala architektonického Oskara
Reality
Pojďme se vrátit k vašemu novému fondu, a určitě se ještě potom vrátíme k vašemu mrakodrapu. Investice do fondu je na pět let?
Přesně tak. My doporučujeme až sedm let, protože tento investiční horizont odpovídá rezidenčním developerským projektům. Ve fondu chceme ze sedmdesáti procent umisťovat už hotový asset, hotové stavby, které máme v portfoliu. A ze třiceti procent tam chceme rozvíjet development. A to z jediného důvodu. Rezidenční stavby mají nyní roční výnosnost mezi čtyřmi a pěti procenty. Vzhledem k inflaci a také k tomu, že ceny nemovitostí rostou meziročně o pět až deset procent, tak z yieldu a z přecenění získáte po odečtu nákladových složek fondu nějakých osm procent výnosu. Abychom dosáhli ještě většího zhodnocení fondu, protože cílíme na deset procent plus, tak chceme rozvíjet některé developerské projekty, kde ziskovost je vyšší, než je ve stávajícím assetu. Tam se se ziskem pohybujeme mezi deseti a patnácti procenty. Takže skladba, sedmdesát procent postavených staveb, třicet procent projektů v investiční fázi, nám dají v horizontu pěti či sedmi let celkový obrázek deset procent plus.
Přes který finanční ústav budete podíly ve fondu nabízet?
Zatím jsme založili investiční fond a ten musí spravovat investiční společnost, která má bankovní licenci. My jsme si vybrali společnost Winstore, přes kterou půjdou veškeré objednávky na investování do fondu. Kromě toho jednáme i s českými privátními bankami. Chceme se dostat do jejich portfolia a distribuce, aby to nabídli své privátní klientele. Myslím, že tak do měsíce budu moci říct, která privátní banka to bude.
Vraťme se tedy k vašemu plánovanému mrakodrapu Top Tower. V pondělí byl představen územní plán Prahy, schválen má být příští rok. Jsou v něm i výškové limity, které Top Tower překonává. Vidíte v tomto plánu naději pro zlepšení bytové výstavby v Praze?
Zatím nevíme. Finální část zatím nebyla veřejně prezentovaná. Zatím se s tím seznamujeme. My jako významný developer jsme samozřejmě byli na konzultacích na IPRu a na odboru územního plánování, kde byli všichni velcí investoři. Konzultovali svá rozvojová území, aby Metropolitní plán ty kapacity potvrdil. To bylo primární, co jsme chtěli od nového Metropolitního plánu, což se většině investorů podařilo. Kontinuita tam bude. Jak bude nový plán pružný, teprve uvidíme. Podle nového plánu se dá do Prahy umístit 350 tisíc nových bytů. Což se dá přirovnat, jako bychom do Prahy dali jedno Brno. To budou Brňáci rádi, až si to přečtou.
A vaše loď s výškou 135 metrů v Nových Butovicích, to jste tušili, že bude v rámci Metropolitního plánu stometrový limit a chtěli jste ho předběhnout?
Ano, samozřejmě. Projednáváme to už šest let. Chtěli jsme to povolit podle starého územního plánu. V průběhu doby se parametry Metropolitního plánu pořád měnily. Až tam někdo vložil výškový limit. Nevím, kdo to byl, mám podezření, že památkáři nebo ministerstvo kultury. Sto metrů pro celou Prahu. Což si myslím, že z hlediska budoucnosti tohoto města není šťastné rozhodnutí. Ono se to sice dá prolomit změnou územního plánu, ale když tento regulativ existuje, bude se v budoucnu prolamovat hodně špatně. Praha si dělá problém, že se nebude moci rozvíjet do výšky, takže se bude muset rozvíjet do dálky. Což je ta nejdražší varianta.
V nejvyšším patře věže Prokop v pražském Karlíně vzniká Rohan Penthouse z projektu Nový Rohan. Interiér navrhla designérka Lucie Koldová, dokončení je plánováno na začátek roku 2028.
Nejluxusnější byt v Karlíně? Na vrcholu věže, kde výhled na Hrad stojí desítky milionů
Reality
Za posledních pětadvacet let, za účinnosti současného územního plánu, je možné se dostat k nějakému neobvyklému projektu změnou územního plánu. Tato praxe podle vás bude pokračovat?
Samozřejmě ano. Nový územní plán začne být starý hned pár měsíců poté, co bude schválený. Rozvoj, potřeby města nezastavíte. Dá se předpokládat, že za pár měsíců nebo let začnou změny i tohoto „nového“ Metropolitního plánu.
Je po volbách, nová vláda ještě není. Nicméně to vypadá, že rozvoj bytového trhu spadne pod Karla Havlíčka, který avizuje, že chce dostat stavební úřady pod státní správu a také vytvořit „superúřad“ pro velké bytové projekty. Pomohlo by to rozvoji bytové výstavy?
Pořád tady máme jakýsi hybrid. Propojenou státní správu a samosprávu. Samospráva z titulu přenesené působnosti vykonává státní správu. Úředník stavebního úřadu je zaměstnáván obcí, jeho zaměstnavatelem je tajemník. Ale obec na tuto činnost dostává finance od státu. Stavební úřad se tváří jako státní stavební úřad. Ale koho poslouchá? Zaměstnavatele. Čili obec. Je v tom systémová podjatost. V okamžiku, když se toto podaří konečně roztrhnout, že bude jeden velký, nadřízený úřad, podle původního stavebního zákona to byl hlavní stavební úřad, pod který by spadaly všechny ostatní úřady, a byly by financovány státem, tak by se roztrhla systémová podjatost.
Už by to byli státní úředníci, kteří by byli placeni státem, přímo. A potom by byla obec. Z hlediska stavebního zákona má mít obec pravomoc dělat územní plány. A státní úřad už má jenom hodnotit technické záležitosti. Myslím, že dojde k velké změně, a že by to mohlo pomoci.
Trigema se začala věnovat jako jeden z prvních velkých developerů nájemnímu bydlení. Známý je váš karlínský projekt Fragment. Jaká je vlastně výnosnost výstavby bydlení pro nájemní bydlení?
Na každém projektu je návratnost trochu jiná. Konkrétně na Fragmentu nám aktuálně vychází návratnost na patnáct let. Klasický investor chce návratnost trochu rychlejší. U logistických center nebo start-upů chtějí investoři návratnost pět, osm let. U nás to bylo jenom o myšlenkovém připuštění, že patnáct let nám stačí.
Pražští radní schválili změnu územního plánu nutnou pro stavbu multifunkčního mrakodrapu nazvaného Top Tower, který u stanice metra Nové Butovice plánuje stavět developerská firma Trigema. Rada změnu odsouhlasila na svém jednání spolu s takzvanou plánovací smlouvou, podle které investor přispěje Praze 13 a magistrátu zhruba 75,7 milionu korun formou hotovosti a úprav veřejných prostranství. Finálně budou o změně plánu i smlouvě hlasovat městští zastupitelé.
Stavba mrakodrapu v Nových Butovicích je opět o krok blíž
Reality
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
