Budoucnost českých nájemníků: Drahota. A ani obraz si na stěnu nepověsíte

Pražský trh s nájemním bydlením rychle mění podobu. Přibývají velcí investoři do nájemního bydlení, ať už z ciziny nebo z Česka. Zároveň rychle roste průměrný nájem v novostavbách. Na druhou stranu, zvyšuje se i standard bydlení. To je však obvykle určeno pro mladé lidi na začátku pracovní kariéry. Což znamená, že jde ve většině o malé byty.

Podle údajů společnosti BTR Consulting bylo v polovině letošního roku průměrné nájemné v „institucionálních“ nájemních domech na úrovni 534 korun za metr čtvereční. Podle údajů poradenské společnosti Deloitte přitom průměrný nájem v Praze činí aktuálně 373 korun za metr. Do těchto údajů jsou započítány i byty v panelácích či starých domech. Naopak BTR Consulting počítá jenom výši nájmů v nových developerských projektech, které se dostaly do vlastnictví investičních fondů či větších vlastníků.

Takových bytů je podle údajů společnosti BTR Consulting nyní v Praze na trhu přes 2300. Firma započítává pouze byty v domech s víc než padesáti byty. Očekává se, že během pár let bude takových bytů asi deset tisíc. Do jejich výstavby či vlastnictví investují mnozí investoři. Podle majitelky BTR Consulting Zuzany Chudoba poptávají bytové celky investoři z Rakouska, Německa, Velké Británie či Spojených států. Celé nájemní domy jsou rychle se rozrůstajícím segmentem nájemního bydlení.

BTR je zkratkou z anglického Build to rent, tedy domů, které jsou celé přímo budovány pro nájemní bydlení. Nebo, což je v Česku také obvyklé, developer překlopil původně byty určené k prodeji do nájemního. Tento nový segment má několik specifik.

Dalibor Martínek: Nájemní bydlení budoucnosti? Rodiny s dětmi, zapomeňte

Názory

V Česku jako neslavné houby po dešti přibývají projekty nájemního bydlení. Neslavné proto, že slovní spojení houby po dešti je strašně otřepané slovní klišé. Faktem však je, že se celý trh bytové výstavby přepnul do módu výstavby nájemních bytů. Trend je jasný, nájemní bydlení, za každou cenu, míní komentátor newstream.cz Dalibor Martínek.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Nájemní bydlení jako v hotelu

Prvním, což fondy či správcovské firmy zdůrazňují, je špičková kvalita bytů. Nejde o byty ve starých domech, ale čerstvé, právě dokončené bydlení. Byty bývají plně vybavené, okamžitě připravené k nastěhování. Zároveň je pro nájemníky připraven další servis. Obvykle je to recepce, ale také společné místnosti, prostor pro grilování nebo úklidové služby.

Celé schéma je koncipováno jako jakési hotelové bydlení. Což kromě nadstandardního servisu obsahuje na druhé straně i stále silnější kontrolu správcovských firem či majitelů. Smlouvy na takové nájemní bydlení bývají obvykle na jeden rok s možností prodloužení. To dává majitelům možnost se rychle zbavit nevhodného nájemníka.

S byty není možné příliš uživatelsky manipulovat. „Zabíjet hřebíky do stěn kvůli věšení obrazů nebo třeba malovat nebývá smluvně umožněno,“ říká Chudoba. V tomto segmentu nájemního bydlení není také příliš myšleno na rodiny s dětmi. Jednak je bytů velikosti 3kk v nových projektech minimum. A také, jakékoliv poškození vybavení bytů, což bývá u dětí obvyklý jev, je smluvně ošetřeno strháváním peněz z kauce, která bývá na úrovni dvou až tří nájmů. Jak říká Chudoba, Česko se v tomto nachází v jakési hybridní fázi. Má tím na mysli, že se Česko sice posouvá novým nájemním bydlením k západním standardům, nicméně zatím k nim nedošlo a trh se nyní soustředí převážně na singles.

Hotely budoucnosti musí přinášet zážitky a individualitu, říká hoteliér

Zprávy z firem

Rozjet hotelový byznys v době, kdy máte v každé ulici v centru Prahy tři, čtyři hotely, je docela oříšek. Trh je obsazený a do toho tu ještě intenzivně působí přeprodejci jako je Booking.com. Stále větší roli po krizovém covidovém období hraje vedle lokality i zacílení hotelu nejen na turisty, ale i na místní. Ti mohou být totiž pro hotel ve složitých obdobích větší jistotou než zahraniční klientela. Potvrzují to zástupci velkých hotelových řetězců i malých hotýlků. O tom, jaké to je znovu otevírat v Praze hotel po období pandemie, jsme hovořili s ředitelem Falkensteiner Hotel Prague Claudiem Sturmem.

tmv

Přečíst článek

Registr spolehlivých nájemníků

Ne neobvyklý je i nájem v eurech. Jelikož je jedním z nových segmentů nového nájemního bydlení i takzvaný student housing, kde většina studentů pochází z ciziny, nemívají s touto podmínkou pronajímatelé potíž.

Dalším trendem je stále větší důraz na „lustraci“ nájemníků. Je běžné, že si firmy prověřují platební historii nájemníků, zajímají se o jejich povolání. Podle představ provozovatelů nájemního bydlení by měl v Česku vzniknout jakýsi institut centrální evidence nájemníků. Jako příklad uvádějí Německo či Finsko, kde je trh s nájemním bydlením vyvinutější. Pokud by takový registr vzniknul, a lobbistický tlak na jeho vznik ze strany nájemců existuje, bylo by podle zástupců vlastníků možné uvažovat i o delších než jednoletých nájemních smlouvách.

Pro zahraniční investory je nově vznikající český institucionální nájemní trh zajímavý zejména možnými výnosy. Ty se pohybují podle Zuzany Chudoba mezi třemi až čtyřmi a půl procenty ročně. Inflační doložka v nájemní smlouvě je kvůli zajištění výnosů samozřejmostí.

Celkem je v Praze podle údajů společnosti Dataligence 233 tisíc nájemních bytů. Průměrný nájem pod čtyři sta korun za metr je podle majitelky BTR Consulting dán i tím, že menší majitelé neradi zvyšují nájmy, aby nepřišli o osvědčené nájemníky.

Roste zájem o vybavené byty, ve kterých je vše až po příbory, říká ředitel Creditas Real Estate

Reality

Nejen vysoké hypoteční sazby a růst cen nemovitostí míchají kartami na domácím realitním trhu. Mladší generace už tolik netouží po vlastním bydlení a raději dává přednost finanční nezávislosti a větší flexibilitě. Po letech tak roste zájem o nájemní bydlení, na což reagují i developeři. „Trend týkající se přesunu části klientů směrem k nájemnímu bydlení předpovídáme už delší dobu, část kapacit v našich projektech proto věnujeme právě tomuto typu bydlení,“ říká Jiří Vajner, generální ředitel Creditas Real Estate. 

Klára Sudová

Přečíst článek