Kratina z Accolade: Nájmy ještě porostou. O kolik, to se uvidí na začátku roku

Výnosnost fondu dokážeme udržet díky sjednaným inflačním doložkám. Důležitá je také lokace našich průmyslových či distribučních center, do kterých investujeme. Vždy si vybíráme ta nejlepší místa, říká miliardář Milan Kratina, šéf největšího českého realitního fondu Accolade.

Jaké zhodnocení investic aktuálně investorům dokážete nabídnout?

Máme za sebou polovinu roku, ve které Accolade Industrial Fund dosáhl zhodnocení 5,45 procenta, což odpovídá očekávanému ročnímu zhodnocení více než sedm procent. Na výkonnosti fondu se pozitivně projevil růst cen nájmů. Ten umožnily mimo jiné také inflační doložky obsažené v nájemních smlouvách.

Jaký pro vás byl letošní rok?

Segment průmyslových nemovitostí má za sebou tři roky nebývalého růstu. Přesto, že dochází ke zpomalení ekonomiky, poptávka po halách neslábne. Přispívá k tomu i dlouhodobý trend současné ekonomiky - nearshoring, tedy přesun výroby a logistiky ze vzdálených zemí, hlavně asijských, zpět do Evropy. Neustále se na nás obracejí noví klienti hlavně z řad logistických a výrobních společností, ale také e-commerce, kteří mají zájem o nové plochy.

Jak vyzrát na inflaci? Realitní fondy to umějí. Ale ne všechny

Money

Kam vložit peníze, aby neztrácely hodnotu, když se inflace blíží šesti procentům? A podle ekonomů půjde až k sedmi procentům, možná i výše. Tuto otázku řeší řada lidí, kteří mají úspory. Realitní fondy to dokážou. Ale pozor, ne všechny. Vždy je třeba vybírat.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Jaké nové akvizice váš fond letos udělal?

Fond nedávno oslavil hezký milník 1,5 milionu metrů čtverečních pronajímatelné plochy, když do svého portfolia získal čtyři prémiové průmyslové a logistické parky, celkem za částku přesahující 6,6 miliardy korun. Posílil se tak stabilní příjem plynoucí do fondu z nájemného, na kterém celkem ročně inkasuje přes dvě miliardy korun.

Konkrétně jde o jaké lokality?

Nově jsou součástí fondu tři špičkové parky v Polsku a jeden v Česku, na který jsme obzvláště hrdí. Jde o nedávno dokončené distribuční centrum u Kojetína na Přerovsku pro nadnárodní e-commerce společnost Amazon. Jde o první vícepatrové distribuční centrum v Česku, které se díky svému modernímu vybavení, šetrnému přístupu k životnímu prostředí i vysoké energetické soběstačnosti stalo jednou z nejmodernějších logistických nemovitostí v zemi.

V Polsku pak přibyly parky Štětín Zalom, poslední část parku Gorzow Wielkopolski a Štětín Kniewska. Mezi nájemci parků figurují hlavně logistické a distribuční firmy jako je například Autodoc, Svendesen, Procent či DS produkte. V prvním pololetí letošního roku se portfolio fondu Accolade rozrostlo opět o tři nové projekty na polském a tři na českém trhu. V Polsku fond expandoval do zcela nové lokality poblíž více než 123tisícového města Górzow Wielkopolski, které se nachází na západě země. Co se týká Česka, tak zde fond rozšířil průmyslový park v Ostrově u Stříbra, dále získal moderní průmyslovou halu ve středočeských Zdicích pro společnost Doosan Bobcat a také přibyly prostory v rámci nové průmyslové zóny po bývalých sklárnách v Hostomicích u Teplic.

Realitní crowdfunding dostane nová pravidla. Pro investory bude důvěryhodnější

Reality

V Evropě postupně začne platit regulace i pro obor realitních mikroinvestic, tedy takzvaného realitního crowdfundingu. Evropský parlament kvůli tomu schválil v roce 2020 speciální nařízení, které už vloni vstoupilo v platnost. Teď je přechodové období, kdy do příštího roku se musí všechny země EU připravit tak, aby regulace mohla fungovat a všechny platformy mohly stihnout požádat o licenci. To vše by mělo vnést do nového realitního byznysu větší jistotu a důvěru, říká ředitel realitní platformy BrikkApp Jan Večerka.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Letos máme v Česku inflaci téměř osmnáct procent. Nezačínají už výnosy z realitních fondů příliš zaostávat?

Fond Accolade je díky inflačním doložkám, obsaženým v nájemních smlouvách, které umožňují zvyšování nájemného, účinnou ochranou investic proti inflaci. Minimálně z 80 procent se nám daří inflační tlaky zmírňovat. Aktuálně v sektoru působí dva proti sobě jdoucí trendy napříč celou Evropou. První z nich je očekáváný růst úrokových sazeb. Ten by v konečném důsledku totiž mohl vést k poklesu cen nemovitostí. Proti tomuto faktoru ale působí výrazný růst nájmů, což naopak může zvyšovat ceny realit. Trh prostě zdražuje a skladových ploch je stále nedostatek – pro zvyšování nájmů je tedy i nadále prostor. Očekáváme ho opět především začátkem příštího roku a umožní ho mimo jiné právě inflační doložky.

Zvládnou vaši nájemci brutální růst cen energií? Nezkrachují?

Velmi zjednodušeně - naši nájemci a jejich schopnost dostát svým závazkům jsou opravdu jakýmsi lakmusovým papírkem, který signalizuje kondici průmyslu. Jsem rád, že mohu říct, že v první polovině letošního roku máme všechny nájmy stoprocentně uhrazeny a i nadále všem držíme do tohoto těžkého období palce, aby pokračovalo alespoň tak, jako doposud. Proto se snažíme neustále hledat a realizovat možnosti, jak tuto situaci nájemcům dlouhodobě ulehčit. Přesto, že nemovitosti v portfoliu fondu patří k nejšetrnějším v Evropě a disponují prestižními ekologickými certifikacemi, chceme nájemcům pomoci snižovat náklady na energie ještě více. Vedeme s nimi jednání o využití alternativních zdrojů energie. Pokud mají zájem, instalujeme na střechy hal fotovoltaické panely. A plánujeme i instalaci tepelných čerpadel. 

Jaká je vaše strategie na příští období, do čeho budete investovat?

Jednu rovinu jsem vlastně naznačil již v souvislosti s našimi nájemci. Poslední více než půl rok vnesl do oblasti udržitelné výstavby umocnění velmi racionálního a praktického úhlu. Současná geopolitická situace má přímý vliv na energetiku, čímž ještě znásobuje reálnou naléhavost orientovat se v podnikání šetrným směrem. Ekologická a ekonomická hlediska tak nyní jdou ruku v ruce více než kdy dříve. Očekáváme proto, že velcí korporátní nájemci, na které v rámci skupiny Accolade cílíme, budou při výběru svých budov opět silněji vyžadovat, aby byla dodržena co nejvyšší ESG kritéria, která jim zaručí maximální možné snížení provozních nákladů.

Plánujeme proto implementaci tepelných čerpadel a doplnění dalších zdrojů topení k plynu. Na většině portfolia probíhá v současnosti příprava na instalaci fotovoltaiky na co největší části střechy s možností dodávat nespotřebovanou elektrickou energii zpět do sítě či pro nabíječky na elektromobily pro nízkoemisní dopravu zaměstnanců či ekologický provoz firemních vozových parků.

Developeři omezí výstavbu nových bytů. První bude nejspíš Kunovského Central Group

Reality

Zpomalení prodejů, prudce rostoucí ceny vstupů a zdražující se financování bude i nadále dopadat na realitní trh. Už tak nedostatečnou nabídku nových bytů v příštím roce zřejmě ovlivní i pozastavení některých developerských projektů. O prvních kandidátech se nyní rozhoduje.

Petra Jansová

Přečíst článek

Plánujete rozšířit aktivity i do dalších zemí?

Obecně se považujeme za evropsky působící fond. Více než polovina celkové plochy nemovitostí v rámci portfolia je situována v Polsku, jehož úroveň nejen z hlediska našeho segmentu, ale i celkově, mílovými kroky roste. I v České republice stále vidíme velké příležitosti - právě jsme dokončili jednu z nejmodernějších hal u nás a na další, která ji jistě opět překoná právě pracujeme. V České republice i v Polsku tedy budeme dále pokračovat v expanzi. V příštím roce pak předpokládáme vstup na další zahraniční trhy, s tím, že v roce 2023 portfolio fondu rozšíříme o první nemovitosti ve Španělsku a Holandsku.

Mění nějak váš přístup k investování válka na Ukrajině? 

Kromě nedozírného lidského neštěstí, které válka přináší, je to také velice drahá věc a vždy byla. Vliv na celkový trh bude významný a již nyní to vidíme, snad ve všech oblastech lidské činnosti je nejistota. Od začátku se mluví o tom, že obecně všechny typy staveb budou probíhat o něco pomaleji kvůli cenám a nedostupnosti materiálu a zároveň stále zůstává velká energetická závislost na Rusku. Válka tedy náš segment neovlivňuje přímo, ale spíše nepřímo - dopady v podobě inflace, růstu sazeb a změn v dodavatelsko-odběratelských vztazích. Nicméně je tu řada hledisek, na kterých se toho dlouhodobě příliš nemění - jako například nedostatek skladovacích a výrobních prostor či nearshoring, který s sebou stále nese tlak na soběstačnější Evropu, potřebu vyrábět a skladovat na starém kontinentu. Na byznysovém poli je pro nás proto teď před nadcházející zimou klíčová obezřetnost a modelování rizikových scénářů. To podstatné, tedy poptávka po průmyslových nemovitostech z řad nájemců, stále funguje. Zároveň nájemci zvládají platit své nájmy. Uvidíme, jaká bude situace v dalších 24 měsících.  

Jaký vývoj očekáváte v oblasti investic do realitních fondů v příštím roce?

Ve chvíli, kdy v současnosti funguje a bude fungovat model, ve kterém nájemci spolehlivě hradí své nájmy, mají zájem o nové nebo větší prostory, s nimiž dále expandují, poroste také trh průmyslových nemovitostí, fond a my s ním. Zároveň nelze opominout ani alfu a omegu nemovitostního trhu, kterou je vždy lokace. Výhodné místo je základem kvalitního prospívání jakékoliv nemovitosti. A pokud jsme tímto schopni disponovat, zároveň jsou naše prostory stále plné a žádané, což se děje - můžeme i nadále investovat jako doposud. Komerční nemovitosti tohoto typu tak jasně potvrzují, že i v posledních turbulentních letech patří mezi nadstandardně „zdravý“ segment.

Milan Kratina

Vystudoval práva. Kariéru začínal ve státní agentuře CzechInvest, už v pětadvaceti ale všechny svoje uspořené peníze vložil do Accolade. Holding založil spolu se Zdeňkem Šoustalem, o rok později i stejnojmenný fond průmyslových nemovitostí.

PODCAST Realitní Club: Byty zlevní, ale jen ty z druhé ruky, říká šéf Crestylu

Reality

Příští rok bude náročný, poptávka po nových bytech bude klesat, říká ředitel developerské společnosti Crestyl Simon Johnson v další epizodě podcastu Realitní Club na newstream.cz. 

nst

Přečíst článek

Amazon v Kojetíně otevře logistické centrum za pět miliard. Zaměstná dvě tisícovky lidí i roboty

Reality

Pětimiliardové obří logistické centrum pro Amazon v moravském Kojetíně je hotovo.  Zaměstná dvě tisícovky lidí i roboty.

Věra Tůmová

Přečíst článek