Miliardář Milan Kratina: Klíčem k úspěchu země je vzdělání. Žijeme si tady pořád jako v Hobitíně
V Polsku vyjde každý rok ze škol osmdesát tisíc inženýrů, což je stejně jako v Německu. Tady nám ujíždí vlak, říká Milan Kratina, miliardář a zakladatel společnosti Accolade. Jedné z největších evropských společností, která staví, kupuje a provozuje průmyslové parky. V šesti evropských zemích jí nyní patří jednapadesát moderních průmyslových areálů, a další budou brzy přibývat.
Musíme do vzdělání investovat, je to alfa a omega, říká se zkušeností z celé Evropy. Accolade rozvíjí svou expanzi pomocí stejnojmenného investičního fondu, který má nyní zhruba tisíc investorů, kterým fond solidně zhodnocuje vklady. Loni to v eurech bylo přes devět procent, v korunách přes osm procent.
Kratina vidí v celé Evropě včetně Česka obří možnosti k růstu počtu průmyslových areálů, zaměřených kromě výroby i na vývoj a výzkum. Ale také k růstu výnosů z nájmů. Těžištěm jeho portfolia nájemců, což jsou tři stovky významných nadnárodních společností, je rychle se rozvíjející sektor e-commerce. Tam vidí oproti průmyslovým podnikům také mnohem větší dravost ve vztahu k moderním technologiím, automatizaci či robotizaci.
„Tchibo investovalo několik miliard korun v našem parku v Chebu. Absolutně si zrobotizovali a zautomatizovali svůj e-commerce prostor, který zásobuje Česko, Rakousko a část Německa. Systém pro ně dělal Dematic, což je náš další nájemce, vyráběl to ve Stříbře.“ Podle Kratiny automatizace neznamená, že by lidé přicházeli o práci. „Znamená to, že stejný nebo i vyšší počet lidí může dělat mnohem víc výrobků za stejnou dobu.“
Trhu s průmyslovými nemovitostmi se i loni dařilo. Accolade Industrial Fund splnil předpokládané zhodnocení. Dosáhl eurového výnosu 9,33 procent a v korunách 8,49 procent. A slibný vývoj očekává i od letošního roku. 
Investice do hal a skladů slušně ponese i letos, věří miliardář Kratina. Fond Accolade se tak zřejmě ještě rozroste
Reality
Všude se staví lépe než v ČR
Kratina přes desítky svých areálů a jejich nájemců vidí vývoj průmyslu po celé Evropě takřka v přímém přenosu. „Vidíme, že přicházejí čím dál sofistikovanější entity. To je pro nás lepší, protože čím lepší společnost, tím vyšší platy, tím vyšší nájem. A čím vyšší mzdy, tím lépe pro republiku. Je to nikdy nekončící kolo.“
Společnost Accolade založil před více než deseti lety, krátce po škole. Nyní je řazen mezi nejbohatší Čechy. S tím, jak staví svou firmu, vidí rozdíly v přístupu k podnikání v různých zemích. A to nejen daňové či regulační. Například v Česku jsou podle něj jedny z nejhorších možností stavět. Což brzdí českou ekonomiku. „Všude v Evropě se staví lépe než v České republice.“
Podle něj jsou Češi v některých věcech chytří a pořád to tak nějak funguje. „Což nám v tom našem Hobitíně bohužel stačí. Smířili jsme se s tím, že všechno trvá roky,“ říká Kratina.
„Jenom když se podíváte, co se děje kolem továrny na elektrobaterie, jaký je kolem toho humbuk, tak v Polsku, na Slovensku, v Maďarsku nebo v Německu už jsou mnohem dál. Je tam všechno mnohem jednodušší,“ dodává v podcastu Realitní Club.
I kvůli neřešenému územnímu plánováni se development průmyslových nemovitostí potýká s obtížemi. Česko tak pomalu ztrácí konkurenceschopnost, pomalu ho válcují Polsko i Slovensko. Co by potřebovalo změnit tuzemsko, aby dokázalo přitáhnout miliardové investice? A proč jsou potřeba další průmyslové areály? Poslechněte si další díl podcastu Realitní Club s generálním ředitelem společnosti Panattoni Pavlem Sovičkou.
Česko ztrácí dech. Poláci industrializují ve velkém, říká šéf Panattoni
Reality
Co rozhoduje o úspěchu? Být blíž zákazníkům
A je ještě v Evropě vůbec prostor pro růst dalších průmyslových hal? Kratina na to má jednoduchou odpověď. „Není otázkou, jestli je kapacita. Evropa musí! Pokud chce v celosvětovém kontextu něco znamenat.“ Důvodem je podle něj „závislost“. Pokud chce být Evropa nezávislá, musí tu být výroby více. A pokud má být tato výroba co možná nejvíce uhlíkově neutrální, což je současný trend, musí být blíž koncovým zákazníkům. Což předpokládá, že bude více hal, kde budou připravené materiály či komponenty pro výrobu každého jednoho produktu.
Jakou roli v tomto rozvoji infrastruktury hraje roli současné evropské ekonomické ochlazení či vysoká inflace v některých zemích? „Má to dvě roviny. Krátkodobých poptávek nyní vidíme o něco méně. Ale vidíme velké dlouhodobé projekty.“ A to ať z oblasti automotive, tak nyní hodně z medicíny. Ale i z jiných oborů. Takže celkově je poptávka po nových prostorách větší, protože projekty jsou velké.
Rozvoj Accolade stojí na penězích investorů z jeho fondu. Těm letos slibuje pěkný, více než sedmiprocentní výnos. Dosahuje ho hlavně díky průběžnému zvyšování nájmů, které je založené, jak popisuje, na permanentním zvyšování přidané hodnoty jeho nájemců. A samozřejmě, také díky inflačním doložkám. „S placením nájmů nemáme problém, nemáme žádné výpadky.“
Nájmy stouply napříč Evropou v poslední době o třicet až sedmdesát procent. „Nemyslím si, že budou razantně stoupat dále, ale přeletěly do nové letové hladiny,“ říká Kratina. Česká republika se už z hlediska nájmů komerčních nemovitostí zařadila po bok nejdražších zemí v Evropě.
Nejnovější díl podcastu Realitní Club s Milanem Kratinou si poslechněte v úvodu článku nebo na vaší oblíbené podcastové platformě.
Pochází z Česka, nejvíc a největší projekty ale podle návrhů architekty Evy Le Peutrec realizovali v Číně. Tam žila šest let a jak říká v dalším díle podcastu Realitní Club málokdo z jejích evropských kolegů tam, tak dlouho vydržel.
Eva Le Peutrec: V Číně panuje kapitalismus, který jsem nezažila ani ve Spojených státech
Reality
Praha není zdravým způsobem zahuštěná. A trpí kvůli tomu, říká architekt Jan Holna, spolumajitel architektonického studia DAM. Hlavní město má spoustu satelitů, ze kterých jezdí každé ráno a večer spousta lidí do města za prací. Tvoří dopravní zácpy, zahušťují dopravu a otravují vzduch zplodinami ze svých aut.
Architekt Jan Holna: Praha trpí tím, že není zdravě zahuštěná
Reality
Česká republika hrála v logistice Střední Evropy vždy docela významnou nebo alespoň zajímavou úlohu. Především to bylo díky centrální poloze a dobré dostupnosti. V poslední době to ale vypadá, že se „vítr obrací“ čím dál více na Polsko, které nabízí spoustu lákadel. Odchází tam nejen firmy, ale i investoři a industriální developeři. Ti, co chtějí zůstat u nás, musí plánovat dlouho dopředu nebo se spokojit s omezenými prostorami. Co dělá Polsko lépe než my?
Trh se sklady láme u nás rekordy. Proč tedy firmy i investoři míří ven?
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
