Byt už není sázka na jistotu. Vyšší sazby mění logiku realitních investic a je snadné se u toho přepočítat. Rizikem pro dostupnost bydlení není jen výše sazeb, ale hlavně nedostatečná výstavba. „Bez zrychlení přípravy projektů se tlak na ceny v atraktivních místech úplně neztratí,“ uvádí Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank, ve svém výhledu, kam se podívá realitní trh v roce 2026.

Rok 2025 potvrdil, že realitní trh v Česku se po období nejistoty znovu nadechuje, ale zároveň je výrazně segmentovaný a citlivější na kvalitu. U rezidenčního bydlení se obnovila aktivita kupujících – zejména v Praze, Brně a dalších silných centrech a u projektů v dobrém standardu. To vše i přesto, že se úrokové sazby po předchozím poklesu spíše stabilizovaly. Návrat k éře „extrémně levných“ hypoték z minulých let zatím nikdo realisticky nečeká, a právě to mění investiční kalkulaci.

Poptávka se vrátila, nabídka zůstává slabá

Klíčovým tématem roku 2025 byla kombinace oživené poptávky a dlouhodobě omezené nabídky. Část domácností odkládala rozhodnutí o koupi v letech 2022–2024 kvůli vysokým sazbám a obecné nejistotě. Jakmile se podmínky stabilizovaly a lidé si na nové prostředí zvykli, poptávka se vrátila – jenže nabídka nových bytů zůstává strukturálně nedostatečná. Zároveň se stále projevuje dlouhá doba přípravy projektů a povolovacích procesů. Výsledkem je, že ceny v mnoha lokalitách neklesaly a u kvalitních nemovitostí naopak znovu rostly, i když většinou už ne tempem „rychlých let“ předchozího cyklu.

video

Developery i banky spojuje jedno téma: povolování. Odblokuje rok 2026 realitní trh?

Reality

Nový stavební zákon, metropolitní plán Prahy i profesionalizace trhu. Rok 2026 je podle klíčových hráčů realitního a developerského trhu plný zásadních příležitostí, které mohou urychlit výstavbu, rozhýbat investice a změnit vnímání role realitních profesionálů. Přinášíme přehled nejdůležitějších trendů a očekávání napříč sektorem.

pej

Přečíst článek

Rok 2026: normalizace místo euforie

Pro rok 2026 očekávám spíše scénář postupné normalizace než další plošnou cenovou euforii. Pokud zůstanou sazby relativně stabilní, tempo růstu cen bude pravděpodobně mírnější a mnohem více selektivní podle lokality, kvality a energetických parametrů. Rizikem pro dostupnost bydlení není jen výše sazeb, ale hlavně nedostatečná výstavba. Bez zrychlení přípravy projektů se tlak na ceny v atraktivních místech úplně neztratí.

Developerům zdražuje čas i kapitál

Z pohledu developerů je potřeba vnímat realitu: cenu bytu netvoří jen „marže“, ale součet ceny pozemků, stavebních nákladů, požadavků na standard a udržitelnost, ceny financování a času. Dlouhé povolování prodražuje kapitál, zvyšuje riziko projektu a snižuje ochotu pouštět se do výstavby bez předprodejů. Výsledný účet pak v praxi vždy platí trh – tedy kupující nebo nájemník.

Paradox roku 2025: Hypotéky zásadně nezlevnily, trh přesto zrychlil

Reality

Euforie z levných hypoték je pryč, ale chuť investovat zůstala. Český realitní trh našel nový rytmus: pomalejší, jistější a vedený domácím kapitálem. Lidé už nechtějí honit zisky, chtějí jistotu a hodnotu, která přetrvá. O tom, proč má trh znovu energii a kam se posouvá, mluví Jiří Vančura, šéf nemovitostního financování Trinity Bank.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Investice do bytu už není „automaticky dobrá“ investice

Zásadní posun oproti minulým letům ale vidím v tom, že investice do nemovitosti dnes už není tak jednoznačná a „samoběžná“ jako v době levných peněz. V období nízkých sazeb fungovala finanční páka: investor si levně půjčil, nájem často pokryl velkou část splátky a zbytek „dovydělal“ kapitálový růst. V prostředí vyšších sazeb už tento model sám o sobě nevychází.

U řady investičních bytů dnes platí, že nájemní výnos po odečtení všech nákladů často nepokrývá cenu financování – nebo ji pokrývá jen částečně. To neznamená, že nemovitost je špatná investice, ale znamená to, že musí být mnohem přesněji spočítaná a investor musí vědět, co je jeho hlavní zdroj návratnosti:

• zda je to dlouhodobý stabilní nájemní výnos,
• nebo očekávání kapitálového růstu,
• nebo kombinace obojího v delším horizontu.

A právě tady je důležité dodat: spoléhat pouze na kapitálový růst už nemůže být automatická jistota. V silných centrech bude růst pravděpodobně dlouhodobě podporovaný nabídkovou bariérou a migrací, ale mimo hlavní centra mohou být scénáře odlišné.

video

Nájemní bydlení je nevyhnutelné. Hlavně ve velkých městech, shodli se odborníci

Reality

Příklon k nájemnímu bydlení, mikrobyty i 15minutové město. To jsou témata, která vytáhli realitní odborníci na dalším setkání Realitního Clubu, který pořádá Newstream.cz, v diskusi na téma budoucnost bydlení.

nst

Přečíst článek

Demografie jako riziko pro regiony a menší města

Zvlášť opatrný bych byl u investic do starších bytů v regionech a menších městech, kde může působit několik faktorů najednou. Část těchto lokalit čelí přirozenému odlivu obyvatel směrem do velkých měst – za prací, školami i službami. To může v delším horizontu znamenat slabší růst nájmů, vyšší citlivost na ekonomické zpomalení a také větší riziko delší neobsazenosti.

K tomu se přidává druhá rovina, kterou mnoho drobných investorů podceňuje: technický stav budovy a budoucí náklady. U starších bytových domů mohou postupně přicházet investice do fasády, střechy, stoupaček, výtahu, statiky, energetických opatření nebo do společných částí. A i když samotný byt vypadá po rekonstrukci dobře, finanční realitu často určuje stav celého domu a rozhodování SVJ. Pro investora pak nejde jen o to, „kolik stojí byt“, ale o to, jaké povinné a prakticky nevyhnutelné náklady ho čekají v dalších letech – a zda je v lokalitě dokáže promítnout do nájmu.

Proto bych dnes řekl, že investice do rezidenční nemovitosti je víc než dříve o znalosti lokality, domu a mikroekonomiky projektu. Rozdíl mezi „dobrou investicí“ a „průměrným kompromisem“ se zvětšuje. A rozdíl mezi „papírovým výnosem“ a skutečným výnosem po všech nákladech může být překvapivě velký.

Nedostupnost bydlení? Jen ve velkých městech. Bydlet v Praze je status, za který se platí

Reality

V Česku se staví pomalu a málo. V Praze a dalších velkých městech se v důsledku toho hovoří dokonce i krizi bydlení, shodli se odborníci Realitního Clubu, který pořádá Newstream.

nst

Přečíst článek

Výnosové nemovitosti: důraz na disciplínu

U větších výnosových nemovitostí byl rok 2025 o selektivitě a disciplíně. Investoři i banky se dívají přísněji na kvalitu cash flow, délku nájemních smluv, refinanční riziko a schopnost nemovitosti obstát při vyšší ceně kapitálu než v letech 2018–2021. Zároveň je vidět, že domácí kapitál je aktivní a u části transakcí přebírá iniciativu – ne proto, že by zahraniční investoři z trhu zmizeli, ale proto, že stále existuje cenový rozdíl mezi očekáváním prodávajících a výnosy, které investoři při dnešní ceně financování požadují.

Rok 2026 bude podle mě rokem další stabilizace – s mírným růstem u kvalitní rezidence v silných lokalitách, selektivní aktivitou u výnosových aktiv a pokračujícím tlakem na zrychlení výstavby. Současně ale platí, že „realitní investice“ se vrátila do režimu, kdy už nestačí obecná poučka „byt je jistota“. Bude mnohem víc rozhodovat správný výběr lokality, kvalita nemovitosti, technický stav budovy a realistická práce s výnosem i riziky.

Nejvýhodnější spořicí účty v prosinci. Víme, kde dostanete nejlepší sazbu

Money

Ani v posledním měsíci letošního roku se v segmentu spořicích účtů neodehrávají žádná velká dramata. Mění se především datum, do kdy banky garantují své sazby na spořicích účtech. Pár vybraných bank sice v prosinci možná s nějakými novinkami u spoření ještě přijde, o jaké změny ale půjde, zatím úzkostlivě tají. Nejlepším spořicím účtům tak stále dominují ty se čtyřkovými sazbami. Ověřte si v našem žebříčku, zda pro své úspory využíváte nejlepší úročení na trhu.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Švédská Kiruna, město ležící 145 kilometrů za polárním kruhem, se postupně stěhuje. Ne symbolicky, ale doslova – dům po domu, ulici po ulici. Příběh arktického města má překvapivě blízko k české zkušenosti se zmizelou Karvinou. (Její příběh věrně popsala spisovatelka Karin Lednická v trilogii Šikmý kostel - pozn. red.). I tady platí, že město postavené na nerostech nakonec nerostům ustoupí – jen s tím rozdílem, že dnes se to děje organizovaně, s kompenzacemi a pod dohledem celé Evropy.

Důvodem stěhování švédské Kiruny je rozšiřování největšího podzemního dolu na železnou rudu na světě. Jak těžba postupuje hlouběji, půda pod městem se propadá. Staré centrum proto musí ustoupit. Nová Kiruna vzniká zhruba tři kilometry východně a celý proces má trvat až do roku 2035, píše server stanice CNBC.

Závislost, která se nedá obejít

Kiruna vznikla před 125 lety jako město pro horníky státní společnosti LKAB. Dodnes na ní stojí – ekonomicky i existenčně. Firma dnes zajišťuje asi 80 procent veškeré těžby železné rudy v Evropské unii a nedávno zde objevila i jedno z největších evropských ložisek vzácných zemin, klíčových pro baterie, elektromobily a další technologie zelené transformace.

Česko se stává architektonickou velmocí. Tohle jsou stavby, které to dokazují

Reality

Architektura, která léčí, zpomaluje i šetří místo. Česká architektonická scéna zažívá tichou změnu a výsledky jsou vidět od regionů až po velká města.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

„Máme tu velký spor – mezi městem a LKAB, ale také mezi městem a vlastní vládou,“ říká předseda městské rady Mats Taaveniku. Podle něj Kiruna názorně ukazuje, kam až sahají dopady evropské surovinové politiky. „Rozhodnutí přijatá v Bruselu se tady dotýkají každodenního života lidí.“

Kompenzace existují, prostor chybí

Za stěhování odpovídá LKAB. Firma odhaduje, že jen kompenzace ji vyjdou v příštích deseti letech na 22,5 miliardy švédských korun (asi 50 miliard českých korun). Lidé si mohou vybrat: tržní cenu domu plus 25 procent, nebo nový dům v nové části města.

„Asi 90 procent lidí volí novostavbu,“ uvedl pro CNBC viceprezident LKAB Niklas Johansson. Problém ale není ochota – nýbrž místo. „Město vlastní minimum pozemků. Většina půdy patří státu, a to přináší konflikty s armádou, ochranou přírody i pastevectvím sobů,“ dodává.

Panattoni chce vybudovat průmyslový park v srdci staré Karviné, památkáři jsou proti

Reality

Průmyslový developer Panattoni se poblíž bývalého Dolu Barbora a šikmého kostela svatého Petra z Alkantary v Karviné chystá postavit průmyslový areál Panattoni Smart Park Karviná. Celková výše investic by mohla dosáhnout až 25 miliard korun, vzniknout by tam mohlo až 4500 pracovních míst. Stavba by měla začít v roce 2026, uvedli zástupci společnosti Panattoni. S projektem nesouhlasí památkáři nebo spolek Stará Karviná, kterým vadí, že má areál vzniknout na místě historického jádra původní Karviné a území, jež je i cennou archeologickou lokalitou, zcela přetvořit.

ČTK

Přečíst článek

Ztracené domovy, ztracené vzpomínky

Stěhování není jen technická operace. Je to zásah do identity města. Silným symbolem se stal přesun 113 let starého dřevěného kostela Kiruna Church v létě 2025, který sledoval celý svět. Zároveň ale přišla další rána: LKAB oznámila, že rozšíření dolu si vyžádá přesun dalších 6 000 lidí a 2 700 domů.

Podívejte se, jak v Kiruně stěhovali historický kostel:

5 fotografií v galerii

„Pro mnoho lidí je to bolestné. Žili v jednom domě dvě nebo tři generace,“ říká Taaveniku. „Ale zároveň všichni vědí, že Kiruna stojí na nerostech. Bez nich by tu žádné město nebylo.“

Nové město, tvrdší podmínky

Otazníky visí i nad podobou nové Kiruny. Studie Univerzity v Göteborgu varuje, že nové centrum je navrženo v místě, kde se hromadí studený vzduch. Úzké ulice, vysoké domy a nízké slunce mohou v zimě výrazně zhoršit životní podmínky.

„Kiruna je arktické město. Rozdíl mezi minus patnácti a minus pětadvaceti stupni je obrovský,“ upozorňuje expertka na kulturní dědictví Jennie Sjöholm, která projekt sleduje už čtvrt století. Podle ní může extrémní chlad ovlivnit nejen komfort obyvatel, ale i samotné budovy.

Od smažáku k michelinským hvězdám. Jak Česko změnilo vztah k jídlu

Enjoy

Ještě nedávno stačilo, aby porce byla velká. Dnes řešíme původ surovin, atmosféru i rytmus večera. Česká gastronomie za posledních pětadvacet let urazila cestu, která změnila nejen restaurace, ale i naše očekávání.

Petra Nehasilová

Přečíst článek