Paradox roku 2025: Hypotéky zásadně nezlevnily, trh přesto zrychlil
Euforie z levných hypoték je pryč, ale chuť investovat zůstala. Český realitní trh našel nový rytmus: pomalejší, jistější a vedený domácím kapitálem. Lidé už nechtějí honit zisky, chtějí jistotu a hodnotu, která přetrvá. O tom, proč má trh znovu energii a kam se posouvá, mluví Jiří Vančura, šéf nemovitostního financování Trinity Bank.
Jak dnes vypadá český realitní trh?
Po dvou letech brzdění se trh znovu nadechl. Od konce roku 2024 sledujeme jasný obrat v náladě i aktivitě a letos tempo dál zrychluje. Realitní trh se probudil napříč segmenty, ale každý trochu jinak. Rezidenční nemovitosti si žijí svým vlastním životem – žene je kupní apetit domácností a investorů. Komerční segment zase reaguje víc na ekonomické cykly a náladu velkých hráčů. Celkově je ale cítit, že se po období nejistoty vrátilo sebevědomí i kapitál.
Začněme tedy u komerčních realit. Kde vidíte hlavní změny?
Největší obrat vidíme v tom, kdo dnes kupuje a financuje velké nemovitosti. Po letech dominance zahraničních fondů se na scénu naplno vrací český kapitál. Zahraniční investoři jsou nyní výrazně konzervativnější.
Buď řeší vlastní problémy na svých trzích, například v Německu, nebo vnímají Českou republiku stále jako součást „východního“ regionu s určitou mírou geopolitického rizika. Ten uvolněný prostor ale rychle zaplnili domácí hráči – od velkých podnikatelů až po institucionální investory. Vidíme návraty prémiových aktiv do českých rukou, ať už jde o kanceláře, nebo třeba hotely. Typický příklad? Hotelový segment, kde vznikají nové projekty s čistě českým kapitálem.
A to je podle mě velmi pozitivní zpráva – ukazuje, že české firmy i investoři věří vlastní ekonomice a nebojí se dlouhodobých projektů.
Brno je pro Domoplan středem dění. Šéf Tomáš Vavřík zde rozjíždí několikafázový projekt téměř 900 bytů v Lískovci s cílem postavit skutečnou městskou čtvrť, nikoli jen další blok domů. Podle něj se ve stavebně „zamrzlém“ Brně vyplácí disciplína i dlouhý dech. Ceny v moravské metropoli už podle Vavříka překročily 200 tisíc korun za metr čtvereční a rychle se přibližují drahé Praze.
Byty za 200 tisíc za metr? A bude hůř, varuje jeden z největších brněnských developerů
Reality
Čím si vysvětlujete, že domácí investoři znovu nacházejí odvahu investovat do velkých projektů?
Je to hlavně kombinace sebevědomí a kapitálu. Domácí investoři mají za sebou úspěšnou dekádu, kdy dokázali nahromadit značné rezervy, a teď ty peníze vracejí zpátky do reálné ekonomiky. Důvěřují českému trhu, znají ho a věří, že i přes všechny výzvy zůstává stabilní a bezpečný. Zahraničn investoři jsou naopak opatrní – částečně kvůli situaci doma, částečně kvůli politické a regionální nejistotě. Český trh vnímají stále spíš jako okraj Evropy. Domácí kapitál ten prostor přirozeně zaplnil a zatím převažuje rozumné vyčkávání místo paniky.
Přesuňme se k rezidenčnímu trhu, který se zdá být znovu velmi aktivní. Co stojí za tímto oživením?
Hlavně odložená poptávka. Lidé dva roky vyčkávali s tím, že sazby půjdou dolů, ale to se nestalo. Dnes už je jasné, že hypotéky kolem čtyř procent tu s námi zůstanou a ceny bytů přitom neklesají prostě proto, že nabídka je pořád nízká. To přimělo kupující vrátit se do hry. Jen v Praze se za tři čtvrtletí prodalo zhruba šest tisíc nových bytů, což jsou čísla blízko rekordům. Vedle toho se zvedla i investiční poptávka, ale změnila motivaci. Už to není hon za výnosem, spíš snaha ochránit hodnotu peněz. Kdo má volný kapitál, raději ho uloží do nemovitosti, i když výnos není tak zajímavý jako dřív.
Takže finanční páka už nefunguje tak jako dřív?
Přesně tak. Éra levných peněz skončila. Když byly hypotéky za dvě procenta a výnos z nájmu kolem pěti, investice do bytů dávala matematicky dokonalý smysl – páka dokázala vytáhnout výnos na vlastní kapitál klidně ke dvanácti procentům. Dnes je to ale úplně opačně. Úrokové sazby jsou vyšší než výnos z nájmu, a to nejen v Praze, ale i v regionech. Finanční páka tím ztratila efekt a investice se mnohem častěji financují z vlastních peněz.
Výnos už dnes nestojí na měsíčním cash flow, ale spíš na víře v dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti. Jinými slovy: čísla přestala rozhodovat, důvěra zůstala.
Znamená to, že trh je tažený spíše emocemi než racionálním výpočtem?
Do jisté míry ano. Dřív to byla jednoduchá rovnice – nízké sazby, slušný výnos, jasná matematika. Dnes se z investování do nemovitostí stala víc otázka víry než kalkulace. Kupující věří v dlouhodobý růst hodnoty, i když čísla už tak dobře nevycházejí. A s tím přicházejí i rizika. Na scéně se objevuje armáda samozvaných realitních poradců, kteří bez hlubší znalosti trhu radí, kam investovat. Prodávají „zaručené recepty“ a know-how, často postavené na příbězích o desítkách bytů v pohraničí. Dřív jsme měli energošmejdy, dnes máme „realitní šmejdy“. Trh je tím trochu „přesvícený“ – lidé chtějí investovat, ale často neumějí rozlišit příležitost od iluze. A to je vždy varovný signál.
Celý rozhovor najdete v magazínu Realitní Club
Magazín Realitní Club, který vydává Newstream, přináší svou sedmou edici. Podzimní číslo spojuje dvě klíčová témata českého realitního trhu: Prahu a Brno.
Brno přebírá otěže: Vychází sedmé číslo magazínu Realitní Club s Radimem Passerem na titulce
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
