Lidé si jdou pro hypotéku ve vyšším věku. A potom koupí malý byt
V Česku za posledních deset let významně stoupnul průměrný věk lidí kupujících nemovitost. V roce 2014 činil průměrný věk kupujícího 36,5 roku, v polovině roku 2024 už to bylo 42,6 roku, tedy o víc než šest let více. To je jeden ze závěrů takzvané Bílé knihy, která popisuje český rezidenční trh.
V Praze stoupl za deset let od roku 2014 věk kupujících dokonce o sedm let, nyní je průměrný věk člověka, který si pořizuje bydlení, 43,9 roku. Což má především ten důvod, že bydlení zdražuje a je potřeba se jednak dopracovat k lépe placeným pozicím a také naspořit větší částku na základní vklad. I to je jeden z dílčích závěrů Bílé knihy, kterou zpracovala poradenská společnost Deloitte ve spolupráci s Asociací developerů, Hospodářskou komorou a Svazem podnikatelů ve stavebnictví.
V současnosti je podle České bankovní asociace průměrná hypotéka v Česku ve výši 4,21 milionu korun. Většinou banky žádají dvacet procent jako základ, tedy přes osm set tisíc korun. V Praze jsou čísla ještě vyšší.
Pozdní půjčky na bydlení mají ještě jeden důsledek. Při předpokladu průměrného dožití obyvatel Prahy pětasedmdesát let se díky tomu, že si Pražané vezmou o sedm let později hypotéku, podíl lidí žijících v nájmu se teoreticky zvýší až o deset procent, tedy o padesát tisíc bytů.
Posilování segmentu nájemního bydlení, které je dáno nedostupností vlastnického bydlení, je nejen fenoménem metropolitních měst, ale i menších měst. Jak konstatuje Bílá kniha, „vysoké ceny nemovitostí činí vlastnické bydlení nedostupné pro stále širší okruh populace.“
Příčiny nedostupnosti jsou známé, pomalé povolování nových staveb způsobuje, že poptávka převyšuje nabídku, což žene ceny bydlení vzhůru, do nedosažitelných výšin.
Bydlet v nájmu není ostuda
Nájemní bydlení je v Česku stále vnímáno negativně. Přitom v Evropě platí, že čím více na sever nebo na západ, tím je větší podíl nájemního bydlení. V Německu žije v nájmu více než 52 procent obyvatel. Což je částečně důsledkem státní podpory nájemního bydlení a regulace nájemního trhu. V Rakousku 46 procent, ve Švédsku 35 procent, v Dánsku 40 procent. Ve Francii 37 procent, ve Finsku 31 procent.
Je to bizarní situace. V nájemním bydlení v Česku žije asi 21 procent lidí, dva miliony obyvatel země. Přesto, že tito lidé živí majitele investičních bytů, jsou ve společnosti stále vnímáni jako jacísi lůzři, kteří si nedokázali vzít hypotéku a pořídit si vlastní bydlení.
Dalibor Martínek: Dostupné bydlení? Stát za třicet let neudělal nic. Nájemník je v Česku pořád sprosté slovo
Názory
Naopak v Rumunsku žijí v nájmu jen čtyři procenta obyvatel, Na Slovensku šest, v Maďarsku deset. V Česku počet nájemníků roste, nyní jich je asi 24 procent.
Nejvyšší podíl nájemníků je v Praze, 32 procent, ve Středočeském kraji je to 13 procent a ve Zlínském devět procent. V obcích do tisíce obyvatel je nájemníků osm procent, ve městech nad sto tisíc obyvatel je to 31 procent.
Dalšímu rozvoji nájemního bydlení v Česku brání především nemožnost uplatnit nárok na odpočet DPH při výstavbě nájemních projektů. Zvyšuje to investiční náklady, což má za následek horší přístup k bankovnímu financování projektů. Respektive horší podmínky financování. Investor musí mít více vlastních prostředků, což snižuje celkovou výnosnost investic do nájemního bydlení. A ve výsledku to nájmy v nových projektech prodražuje. Je to brzda rozvoje výstavby nájemního bydlení. I proto stále platí, že drtivá většina nájmů v Česku je v takzvaných secondhandech, kdy jednotlivci pronajímají jeden starý byt.
Nájemní bydlení láká velké hráče
Růst nájmů, letos meziročně o deset procent, přitahuje institucionální investory, kteří skupují celé developerské projekty. Nájemní byty se stávají součástí lokálních i nadnárodních investičních portfolií. V Česku jde vlastně jen o Prahu a o Brno. Nájmy v těchto projektech bývají o 15 až 20 procent vyšší, než je průměr dané lokality.
Kromě nájmů se v Česku rozvíjí i alternativní způsoby bydlení. Družstevní, co-housing (komunitní bydlení) či co-living. Co-housing se rozvíjí spíše v obcích či na okrajích měst. Skupina lidí se dohodne na společné výstavbě se společnými prostory. Přínosem je využívání sdílených zdrojů, třeba elektřiny. Na rozdíl od družstevního bydlení, kde mají členové družstva „pouze“ podíl v družstvu, u co-housingu má každý člen svou jednotku v osobním vlastnictví.
Co-living, projekt spolubydlení spíše pro mladé, se pomalu rozvíjí především v Praze. Například architektonické studio Perspektiv připravilo co-livingový projekt Na Knížecí nazvaný Smíchovský coliving (na úvodním snímku). Jde o soukromé byty a sdílené prostory včetně kaváren či střešního baru.
Průměrná cena přes 150 tisíc korun za metr čtvereční nového bytu v Praze už nevypadá jako optimální řešení vlastnického bydlení. Naskýtá se několik variant. Nájemní bydlení nebo co-living. Ten je spíš pro mladší, kteří se snáze snesou, a možná i navážou nové vztahy. Ale kdo ví, možná to bude brzo i trend bydlení pro starší generaci.
Praha už je mimo realitu. Bydlení v regionech se stane žádanou variantou
Reality
Trendem je zmenšování
V Česku je 5,3 milionu bytů, z toho 50,4 procenta v bytových domech, 48,1 procenta v rodinných domech. Zbytek v jiných typech budov. V roce 1991 byl průměrný počet osob na jeden byt 2,8. V roce 2021 to byly v Praze dvě osoby.
Developeři reagují na poptávku a byty nejen zmenšují, ale také produkují větší množství malých bytů. Jak nedávno uvedl majitel Trigemy Marcel Soural, byty se za posledních deset let zmenšily o jednu místnost. V současnosti tvoří 75 procent prodejů byty o dispozici 1+kk nebo 2+kk.
Přestavba pražského domu Radost na byty má stavební povolení. Žižkovskou nemovitost vlastní majitelé koupelnářské skupiny Siko. Valovi tam plánují namísto bývalých kanceláří vybudovat více než 600 malometrážních bytů doplněných o obchody, galerie, multifunkční sály či sportovní zařízení.
Valovi mohou začít s přestavbou Domu Radost. Vybudují v něm stovky minibytů
Reality
S tím, jak rostou ceny nemovitostí, začínají být v kurzu i netypické nemovitostní prostory, které donedávna moc zájemců o koupi ještě nelákaly. Už i hypoteční statistiky ale registrují rostoucí trend nákupu o byty s atypickými a miniaturními dispozicemi. Za jakých podmínek máte tedy šanci na takovéto nemovitosti získat hypotéku?
Mikrobyty jsou trend. Přečtěte si, kdy máte šanci na ně získat hypotéku a kdy nikoli
Money
Česká národní banka očekávaně snížila základní úrokovou sazbu ze čtyř na 3,75 procenta. Finance budou pro investory dostupnější. A to i pro investory do bydlení. V prosinci byla průměrná sazba hypotéky podle bankovní asociace 4,8 procenta. To číslo by mohlo jít níže.
Dalibor Martínek: Byty prohrají vládě volby
Názory
Stanjurův plán zapojit do výstavby nájemního bydlení penzijní společnosti dává na první pohled logiku. Bude více peněz na výstavbu, bude víc bytů, nájmy se sníží, to je základní úvaha (nesmysl, nájmy se nikdy nesnižují). Na druhý a každý další pohled už to dává menší logiku.
Dalibor Martínek: Pustit penzijní fondy do nájemního bydlení? Proč ne, ale nájmy dál porostou
Názory
Speciál Realitní Club
Realitní Club je multiplatformní projekt serveru newstream.cz věnovaný nemovitostem, zaměřený pro B2B i B2C segment. Má tři základní části – webovou, printovou a eventovou se silným zaměřením na sociální sítě. Jako první odstartovala speciální stránka Realitního Clubu. Speciál je rozdělen do čtyř kategorií, které se „deep dive“ způsobem věnují klíčovým oblastem nemovitostního trhu.
- Brownfieldy: vize a budoucnost nezastavěných území především ve velkých městech;
- Komerční reality: kanceláře, coworking;
- Nová výstavba: development, nájemní bydlení, družstevní bydlení, hypotéky;
- Reality a politika: jak se municipality i nejvyšší patra centrální politiky podílejí na výstavbě.
Součástí budou rozhovory s developery, politiky, architekty i designéry.
Témata související s realitami:
- inflace v Česku i ve světě
- vše kolem hypotečního trhu
- co se děje na investičním trhu?
