Pražský trh s kancelářemi je v těžké defenzivě. Nové kanceláře budou až za několik let
Český trh s kancelářemi trpí. Stává se z něj úzké hrdlo rozvoje české ekonomiky. Investoři kanceláře nestaví, výhodněji a předvídatelněji jim vycházejí investice do rezidenční výstavby. O kanceláře, zejména v Praze, přitom roste zájem. Po rezidenčním trhu, kde nabídka nestíhá poptávku a ceny bydlení rostou, se podobné schéma odvíjí i v segmentu kanceláří. Málo výstavby, růst cen.
Práce z domova je passé, lidé se vracejí do kanceláří. V interakci s kolegy se jejich energie zvyšuje, říká na základě zkušeností z trhu Eduard Forejt, šéf developmentu v Passerinvest Group. Sdělení je jasné – lidé se vracejí do kanceláří a je potřeba stavět nové. Skupina Radima Passera je však jen jednou z mála, která kanceláře v Česku začíná stavět.
Výstavba kanceláří je však v Česku v těžké defenzivě. Nové komerční projekty na českém, a tedy zejména pražském trhu, zoufale chybí. V loňském roce bylo v Praze dokončeno pouhých 27 tisíc metrů nových kancelářských prostor, což představuje historicky nejnižší přírůstek nabídky. Ve srovnání s rokem 2024 jde o pokles o 64 procent.
Passer jde proti proudu. Po několika letech, kdy se zaměřoval na zpětný odkup budov na Brumlovce, které vybudoval, nyní začíná budovat nové projekty. Koncem loňského roku začal výstavbu projektu Orion na Brumlovce s plochou kanceláří 19 300 metrů čtverečních. A před pár dny slavnostně oznámil výstavbu budovy Sequoia v pražských Roztylech, která poskytne 33 tisíc metrů kanceláří.
Realitní makléři si berou za svou práci nepřiměřeně moc peněz, říká Hendrik Meyer, generální ředitel společnosti European Housing Services (EHS), pod kterou spadá například portál Bezrealitky.
Realitní makléři jsou předražení, jde to i jinak, říká Meyer z Bezrealitky
Reality
Ve stínu bytové výstavby
Je však jedním z mála, který se do výstavby kanceláří pouští. Podle poradenské společnosti Colliers bylo loni dokončeno pouze pět kancelářských projektů, přičemž čtyři z nich představovaly rekonstrukce či renovace. Jedinou novostavbou roku byla budova PernerKarlín, která však byla plně předpronajata již krátce po zahájení výstavby v roce 2023.
Prostor pro výstavbu kancelářských projektů je v Praze obrovský. Developeři se však nyní soustředí na výnosný rezidenční segment. Do něj míří většina peněz investorů z realitních fondů. Segment kanceláří zůstává upozaděn. Praha přitom ze svých kanceláří tvoří víc než čtvrtinu HDP Česka.
Jako klíčový se jeví rok 2028. Až v tomto roce by mělo na trh přijít více projektů, které se teprve nyní začínají stavět. Zoufalou situaci s výstavbou kanceláří ilustrují data Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). V letošním roce by podle analýzy asociace mělo být dodáno na trh jen necelých 37 tisíc metrů kanceláří, což znamená opět jen velmi omezenou nabídku. Dokončena bude například rekonstrukce budovy Danube House v Karlíně, projekt Isola v Praze 4 a dvě menší budovy v Praze 9 a v Praze 7. S podobným objemem volné plochy se aktuálně počítá i pro rok 2027.
Palác Akropolis byl vždy místem setkávání. K umělcům a hudebníkům se nyní přidávají investoři a strategické týmy v nových kancelářských prostorech.
Kanceláře v ikoně noční Prahy: Jak se Palác Akropolis proměnil v prémiovou byznys adresu
Reality
Nájemné roste
Malá nabídka znamená růst nájmů. U nových kanceláří poblíž stanic metra vyrostly podle Colliers průměrné nájmy za dva roky o víc než šest procent na hodnoty mezi patnácti a dvaceti eury za metr. V centru města nyní pronajímají majitelé metr kancelářské plochy za ceny kolem třiceti eur, v širším centru kolem dvaceti a v okrajových částech města v průměru za 16,50 eura.
Podle dat společnosti Savills začínají například u budovy, kterou buduje Penta Real Estate a PSN na Vinohradské 8, těsně za Národním muzeem, nabídkové nájmy na třiceti eurech. Starší, již stojící budova Citi Empiria na Pankráci nabízí nevyužité prostory za osmnáct až dvacet eur za metr. Budova Flow Building na Václavském náměstí nabízí aktuálně prostory od 28 do 32 eur za metr. Nově budovaná Sequoia Radima Passera počítá s nájmy začínajícími na 23,50 eura za metr.
Boj o každé patro
Zdá se, že do roku 2028 není žádný developer či vlastník větších kancelářských projektů schopen přivést na trh větší, kvalitní projekt. S dokončením Orionu nebo Vinohradské 8 se počítá právě v této době. Neřeší to aktuální nedostatek kvalitních kanceláří. Podle Colliers bylo na konci loňského roku rozestavěno ve třinácti velkých projektech téměř tři sta tisíc metrů kanceláří. „Projekty, které by mohly být zahájeny v roce 2026 a dokončeny v roce 2028, představují celkem 151 500 metrů,“ tvrdí Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
Rezidenční projekt Nová Amerika od developerské skupiny Crestyl vyroste v centru Brna v lokalitě Nové Sady. Čtyři architektonicky výrazné budovy nabídnou celkem 243 bytů s prémiovým standardem a unikátním výhledem na panorama města včetně dominanty Petrova. Výstavba má začít letos v říjnu, dokončení je plánováno na polovinu roku 2029.
Brno roste do výšky: Crestyl odhalil projekt, který přepíše centrum města
Reality
Do té doby bude na trhu boj o místo. Čím menší je nabídka, tím větší je obsazenost kanceláří a také tlak na růst nájmů. Obsazenost současných kapacit je nyní v Praze v průměru vysokých 95 procent. Nízká nabídka kanceláří v následujících dvou letech povede podle poradenských firem k prohlubování napětí na trhu a dalšímu poklesu míry neobsazenosti.
Podle Colliers bude právě tento strukturální nedostatek kvalitních prostor určovat v letošním roce jak dynamiku nájemného, tak i vyjednávací pozici nájemců. Přeloženo – o kanceláře je zájem, nájmy dál porostou.
Velké projekty, málo volných ploch
Další okolností kolem výstavby kanceláří je, že zdaleka ne všechny nové projekty půjdou v budoucnosti na volný trh. Například jedním z aktuálně největších projektů v Praze je Smíchov City Luďka Sekyry. Na Smíchově má vyrůst do roku 2028 sto dvacet tisíc metrů kanceláří, včetně nového kampusu České spořitelny o 75 tisících metrech a nové centrály společnosti ČEZ. Ke konci loňského roku však již bylo z celkového objemu výstavby k pronájmu k dispozici pouze 36 procent plochy. Tento fakt umožňuje například Passerovi zahájit výstavbu velkých komplexů bez jediného předem domluveného nájemce. O budoucím obsazení budovy tak nemusí mít obavy.
České nemovitostní fondy zaznamenávají rekordní přítoky nových peněz. „Podle odhadů jde asi o sto milionů eur měsíčně a více,“ tvrdí Zdenka Klapalová, jednatelka poradenské společnosti Knight Frank a prezidentka správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Výsledkem je větší poptávka po nemovitostech.
Klapalová: Realitní fondy rekordně sílí, investic do nemovitostí bude přibývat
Reality
Co bude dál?
Jak uvádí analýza ARTN, kromě probíhající výstavby je plánováno dalších téměř půl milionu kancelářských ploch. Spolu s projekty již ve výstavbě to představuje přibližně 15 procent současného kancelářského fondu v Praze. Podle asociace je však pravděpodobné, že některé plánované projekty projdou změnami, nemusí být realizovány, případně mohou být konvertovány na byty.
Mírnou nadějí pro trh s kancelářskými nemovitostmi, ale opět až po roce 2028, by mohla být opuštěná současná sídla ČEZ nebo České spořitelny. Ta však budou muset nejdříve projít obnovou. Aktuální centrálu České spořitelny na Pankráci koupila Penta společně s firmou MAT Corporation. „S ohledem na fázi transakce nemůžeme detailně komentovat náš záměr, ale naší ambicí je využít potenciál a strategický význam lokality Budějovická a vytvořit zde moderní městské centrum,“ uvedl koncem loňského roku David Musil, výkonný ředitel Penta Real Estate.
Z jednotlivých segmentů realitního trhu vychází jako nejatraktivnější pro investory nájemní bydlení, vyplývá z posledního reportu Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Letos se čeká další růst nájmů, a také vyšší investice do nájemního bydlení. Pro nájemníky z toho plyne další růst nájmů.
Smutná zpráva pro nájemníky. Jejich bydlení si vyhlédli investoři
Reality
Brno roste. A Praha hledá směr
Je tu nové, podzimní číslo magazínu Realitní Club. Zaměřuje na současné trendy ve výstavbě, investicích a dostupnosti bydlení.
Titulní rozhovor patří Radimu Passerovi, který otevírá pohled do zákulisí developerských projektů a rozvoje pražské Brumlovky.
Hlavní tematický blok sedmého vydání magazínu přináší detailní pohled na Brno, které se mění v jedno z nejdynamičtějších měst střední Evropy.
Exkluzivní data z Flat Zone potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský. Magazín doplňují rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
V rozsáhlé reportáži i rozhovorech například s Tomášem Vavříkem, šéfem brněnské developerské společnosti Domoplan, a Janem Tesárkem, ředitelem Kanceláře architekta města Brna, magazín mapuje největší proměnu Brna od meziválečného období.
Exkluzivní data z Flat Zone zase potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský.
A magazín doplňují další rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
Realitní Club vychází dvakrát ročně a je součástí multiplatformního projektu Newstreamu: zahrnuje rubriky na newstream.cz, tematické eventy a diskusní setkání pod hlavičkou klubu i úspěšný podcast moderovaný Petrou Nehasilovou a Daliborem Martínkem.
Aktuální číslo je k dostání u dobrých prodejců tisku, online a v předplatném na SENDu. Digitální verze magazínu je dostupná na newstream.cz.
