Kunovský: Ceny stavebních materiálů jsou přepálené. Jeřáby v Praze dojedou a boom skončí
Praha má v přípravě rekordních 157 tisíc bytů, na trh se ale dostávají pomalu. Podle Central Group výstavbu brzdí úřady, drahé stavební dodávky i nejistá pravidla. Majitel skupiny Dušan Kunovský varuje, že současný boom může brzy skončit.
Pražský rezidenční trh se nachází v paradoxní situaci. Na jedné straně je v metropoli v různých fázích přípravy rekordních 157 tisíc nových bytů, zhruba čtvrtina z nich připadá na Central Group. Na straně druhé se nové projekty kvůli dlouhému povolování nedaří dostávat na trh dostatečně rychle. Nabídka tak dál nestačí poptávce, ceny rostou a dostupnost bydlení se zhoršuje.
V prvním čtvrtletí letošního roku se v Praze prodalo přibližně 1 800 nových bytů, tedy podobně jako na konci loňského roku. Nabídka se ale už několik let pohybuje jen kolem pěti tisíc bytů. Průměrná cena nových bytů v Praze podle Central Group dosáhla 182 tisíc korun za metr čtvereční.
Napětí na Blízkém východě se už začíná promítat do cen některých materiálů navázaných na ropu. Ve stavebnictví se ale podobné dopady často projevují se zpožděním. Podle developera Corwin, který je dlouhodobě aktivní v Bratislavě a Ljubljani a nedávno vstoupil na pražský trh s projektem Dvory Vysočany, může výraznější růst cen přijít až na přelomu let 2026 a 2027. Za dlouhodobě největší problém českého trhu však firma označuje pomalé povolování staveb.
Stavebnictví může zdražení ropy doběhnout až se zpožděním, říká developer
Reality
Praha má byty hlavně na papíře
Největší objem připravované výstavby se soustředí především do Prahy 4, 5 a 9, tedy do městských částí s největšími rozvojovými plochami a brownfieldy. V centru města je podle analýzy prostor pro novou výstavbu výrazně omezenější.
Zásadní problém ale zůstává v povolování. V Praze se ročně povoluje jen kolem pěti tisíc bytů, přestože podle Central Group by metropole potřebovala minimálně dvojnásobek. Za posledních dvacet let tak bytový deficit hlavního města narostl zhruba o 100 tisíc bytů. Loni bylo vydáno nejméně stavebních povolení za čtvrt století a slabý trend pokračoval i v prvním čtvrtletí letošního roku.
Malé byty, velké peníze a ještě větší zájem. Mikrobyty mizí z nabídky nejrychleji ze všech dispozic. Důvodem ale není jen cena. Podívejte se na konkrétní řešení, která z pár metrů dělají překvapivě plnohodnotný prostor.
Méně než 20 metrů za miliony? Takhle dnes vypadají mikrobyty, které Češi chtějí
Reality
Dostupnost bydlení se kvůli tomu dál zhoršuje a Praha podle Central Group patří v tomto ohledu k nejhorším metropolím ve střední Evropě. Podle aktuálního CG-Indexu je na koupi průměrného nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních potřeba 15,9 ročních hrubých mezd. Ceny nových bytů za posledních deset let vzrostly téměř o 180 procent, zatímco mzdy o něco málo přes 80 procent. Praha tak podle analýzy vykazuje nejhorší dostupnost bydlení mezi srovnávanými metropolemi střední Evropy.
Kunovský: Boom nové výstavby skončí
Vedle pomalých úřadů komplikuje situaci také přehřáté stavebnictví. Ceny stavebních dodávek podle dat Central Group za poslední dva roky vzrostly o 27 procent, což firmě výrazně ztěžuje zahajování nových projektů. Současný růst stavebnictví podle skupiny navíc z velké části stojí na projektech, které se v letech 2022 a 2023 odkládaly a po oživení trhu se ve velkém rozběhly až v letech 2024 a 2025. Podle Dušana Kunovského se ale tato vlna bude postupně vyčerpávat. „Ty stavby, ty jeřáby, co stojí všude po Praze, budou na konci letošního roku a v průběhu příštího roku končit,“ uvedl Kunovský.
Kunovský zároveň upozornil, že z pohledu stavebních dodávek může skončit boom úplně nové výstavby. Stavební firmy mají sice stále vytížené kapacity, konkurence ve výběrových řízeních ale podle něj není dostatečná a ceny zůstávají na úrovni, která nemá ekonomické opodstatnění.
Sen o rodinném domě za Prahou se prodražuje. Zasíťované parcely v dobrém dojezdu od metropole už běžně stojí miliony korun a samotný pozemek je jen začátek celkového rozpočtu. V Choťánkách u Poděbrad teď míří do prodeje poslední etapa parcel, které ukazují, kam se posunuly ceny bydlení ve středních Čechách.
Levnější než Praha, levné už ne. Pozemky u Poděbrad ukazují nový realitní normál
Reality
Central Group proto už na konci loňského roku odložil zahájení nové výstavby přibližně dvou tisíc bytů. Rozestavěné projekty ale pokračují. Letos má firma dokončit rekordních 1 600 bytů a v Praze má aktuálně rozestavěno 3 200 bytů v hodnotě přes 25 miliard korun. „Naše rozhodnutí odložit zahájení všech nových staveb do konce letošního roku stále platí,“ řekl Kunovský.
Metropolitní plán: prostor pro 350 tisíc bytů, ale ne hned
Další klíčovou změnou pro pražský trh je nový územní plán, respektive Metropolitní plán. Ten má nahradit čtvrt století starý plán z roku 1999 a otevřít cestu k rozvoji brownfieldů a transformačních území. Podle Michaely Váňové, generální ředitelky Central Group, je jedním z hlavních čísel nového plánu kapacita až 350 tisíc bytů, což odpovídá prostoru pro zhruba 500 tisíc nových obyvatel.
„Metropolitní plán je postaven tak, aby vytvořil město krátkých vzdáleností,“ uvedla Váňová.
Nový Metropolitní plán není jen plánem nové výstavby. Je to mapa Prahy, která se má méně opírat o auta a víc o koleje. Metro D, nové tramvajové tratě, železnice na letiště, Metro S i nové zastávky mohou rozhodnout, které adresy v metropoli v příštích letech nejvíc porostou.
Kdo bude u kolejí, vyhraje. Metropolitní plán mění pravidla pražských realit
Reality
Plán podle ní rozvíjí především plochy uvnitř města a lokality v docházkové vzdálenosti od kolejové MHD. Důležité je podle Váňové také to, že některé infrastrukturní stavby a rozvojové plochy dostávají pevnější ukotvení v územním plánu. To může snížit nejistotu kolem pozemků a zklidnit přehnaná cenová očekávání vlastníků.
Jenže samotný plán nové byty na trh automaticky nepřinese. Váňová upozorňuje, že část přípravy je dál podmíněna regulačními plány a plánovacími smlouvami. „Očekávání je potřeba trochu chladit. V minulosti se nám stávalo, že jsme o plánovací smlouvě jednali třeba rok a půl,“ uvedla Váňová.
Za riziko označuje také výškovou regulaci, která je podle Central Group příliš přísná. Praha podle Váňové není New York a má své historické i urbanistické zvláštnosti, přesto ale příliš striktní omezení výšky může brzdit efektivní rozvoj města.
Novela stavebního zákona jako možný zlom
Druhým zásadním tématem je novela stavebního zákona. Ta má podle Central Group přinést rychlejší, jednotnější a předvídatelnější povolování. Počítá mimo jiné se zařazením staveb pro hromadné bydlení nad 10 tisíc metrů čtverečních mezi vyhrazené stavby ve veřejném zájmu, vznikem jednotné státní stavební správy, částečnou integrací dotčených orgánů a posílením apelačního principu. Nový režim u vyhrazených staveb má začít nabíhat od 1. ledna 2027.
Váňová změny hodnotí optimisticky. „Z pohledu odborníka jdou všechna ta opatření správným směrem,“ uvedla.
Za klíčové považuje právě to, že velké stavby pro bydlení nad 10 tisíc metrů čtverečních mají být vyhrazenými stavbami a jejich budování má být ve veřejném zájmu. Podle Central Group by se tím významné rezidenční projekty mohly dostat do režimu, který už funguje u velkých infrastrukturních staveb.
V roce 2026 by byty v České republice mohly zdražit o více než sedm procent. Navzdory růstu nové nabídky bytů na trhu o zhruba tři procenta v ČR i v Praze totiž zůstává poptávka po bydlení v zemi vysoká. Více než polovina developerských společností navíc v současnosti nevnímá, že by se snižoval zájem o nákup bytů ze strany investorů. Vyplývá to ze studie analytické společnosti CEEC Research představené na konferenci Setkání lídrů developmentu v Praze. Studie se zúčastnilo 36 developerských společností zaměřených na výstavbu bytů.
Zdražování, které nemá konce. Ceny u českých bytů letos poskočí o sedm procent
Reality
Developer Domoplan se posouvá za hranice klasické rezidenční výstavby. Skupina Tomáše Vavříka rozvíjí fondy, rekreační nemovitosti a vlastní správu resortů. Vedle českých hor sází na Chorvatsko, Bali, Zanzibar nebo Kostariku.
Domoplan hledá nový motor růstu. Vedle bytů chce vydělávat na resortech
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
