Stavebnictví může zdražení ropy doběhnout až se zpožděním, říká developer
Napětí na Blízkém východě se už začíná promítat do cen některých materiálů navázaných na ropu. Ve stavebnictví se ale podobné dopady často projevují se zpožděním. Podle developera Corwin, který je dlouhodobě aktivní v Bratislavě a Ljubljani a nedávno vstoupil na pražský trh s projektem Dvory Vysočany, může výraznější růst cen přijít až na přelomu let 2026 a 2027. Za dlouhodobě největší problém českého trhu však firma označuje pomalé povolování staveb.
Začínáte už ve svých projektech pociťovat dopady napětí na Blízkém východě, zejména prostřednictvím cen ropy, dopravy nebo stavebních materiálů?
Začínáme to pociťovat u některých materiálů, které jsou přímo navázané na ropu. U nich může docházet k okamžitým výpadkům dodávek nebo nárůstu cen. Stavebnictví je však navazujícím odvětvím mnoha oborů, které ropu využívají, a růst cen se zde často projevuje se zpožděním. K výraznějšímu cenovému posunu proto může dojít až na přelomu let 2026 a 2027.
Rostoucí ceny stavebních materiálů, práce i financování podle expertů dál zvýší tlak na ceny nemovitostí i nájmů. Část nákladů ponesou developeři a banky, rozhodující část se ale podle ankety Realitního Clubu promítne do konečné ceny pro kupující a zhorší dostupnost bydlení.
Experti: Vyšší ceny materiálů i financování zdraží byty i nájmy
Reality
Které vstupy jsou pro vás v tuto chvíli nejcitlivější? Izolace, plasty, asfalt, ocel, doprava, energie, nebo spíše celková nejistota na trhu?
Pokud se bavíme o všech externích faktorech, tím nejdůležitějším je délka povolovacího řízení. V Praze byla výstavba dlouhodobě brzděna pomalým schvalováním stavebních povolení, což vedlo ke vzniku velkého bytového dluhu. Ačkoli se nyní věci začínají měnit k lepšímu, dlouhodobé zabrzdění výstavby způsobilo, že na trhu je momentálně nedostatek dodavatelů a ceny jsou vysoké. Je to klasický příklad toho, že špatná politika ve stavebnictví má dopady na roky až desetiletí.
Promítá se aktuální situace už do výběrových řízení? Jsou stavební firmy a subdodavatelé ochotni dávat pevné ceny, nebo se zkracuje platnost nabídek?
U některých dodavatelů určitě panují obavy z fixace cen. Máme dlouhodobě nastavené dodavatelské vztahy a část rizik se snažíme řídit dopředu. I tak ale platí, že u některých položek je tlak na ceny výrazný.
Počítáte u nových projektů s vyššími rezervami v rozpočtech kvůli geopolitickým rizikům a možné volatilitě cen?
Do budoucna bude určitě třeba počítat s růstem cen. I proto je klíčové urychlit povolovací proces, aby se z trhu odstranila nejistota a lidé se dostali k lepším cenám. Volatilita a nejistota na slovenském i českém trhu byly v posledních desetiletích spojeny právě s dlouhým schvalovacím procesem. Pokud dnes koupím pozemek a nevím, zda budu stavět za dva, pět nebo deset let, jen velmi těžko mohu plánovat rozpočet.
Na pětihektarovém brownfieldu ve Vysočanech začíná vznikat nová pražská čtvrť Dvory Vysočany. Projekt za několik miliard korun navrhli urbanisté, kteří stáli u proměny Kodaně, a architekti ocenění Českou cenou za architekturu. První etapa má být dokončena v roce 2029 a nabídne byty od 5,6 milionu korun.
Vysočany čeká obří transformace. Slovenský developer v nové čtvrti podle Gehla prostaví miliardy
Reality
Dá se už dnes odhadnout, o kolik by současná situace mohla výstavbu prodražit, nebo je podle vás na podobné vyčíslení ještě příliš brzy?
Na podobné vyčíslení je ještě příliš brzy. Nevíme, kdy a jak současné konflikty skončí, případně zda nepřibudou další. Můžeme však očekávat, že ceny se budou meziročně zvyšovat klidně i o deset a více procent.
Budou případné vyšší náklady nést developeři ve svých maržích, nebo se nevyhnutelně promítnou do konečných cen bytů?
Development je odvětví s poměrně nízkými maržemi, často pouze na úrovni rozumného řízení rizik. To znamená, že developer má velmi omezený prostor, do jaké míry dokáže absorbovat růst cen stavebních materiálů. V posledních letech některé položky podražily o desítky procent. Pokud by developeři nezdražovali, znamenalo by to, že výstavba bude ztrátová, což není udržitelné.
Změnila zkušenost z covidu a války na Ukrajině způsob, jakým Corwin přistupuje k rizikům v dodavatelských řetězcích, nacenění staveb a plánování projektů?
Na Slovensku a ve Slovinsku došlo v období po covidu k situaci, kdy mnoho menších developerů zkrachovalo, protože nedokázali pokrýt skokový nárůst cen. Větší a kapitálově silnější firmy mají v takových situacích obvykle větší prostor rizika řídit, například díky delším vztahům s dodavateli nebo vlastnímu řízení staveb. V tomto období jsme měli rozestavěné projekty na Slovensku s 290 byty, 236 byty v Slovinsku a zároveň připravovali největší kancelářský development ve Slovinsku s 36 tisíci metry čtverečními plochy. Díky tomu, že již máme vybudované dodavatelské řetězce a zároveň jsme sami sobě generálním dodavatelem stavby, jsme byli schopni udržet ceny na úrovni, která zabránila přenesení nákladů na zákazníka nebo zpoždění stavby. Zkušenost z posledních let nám spíše potvrdila, že je důležité mít pod kontrolou dodavatelské vztahy, harmonogram i nacenění projektů co nejdříve. Zkušenosti z různých trhů se snažíme promítat do přípravy dalších projektů.
Obnova historických sídel není jen otázkou financí či techniky. Je to především práce s pamětí místa, citem pro detail a schopností dát minulosti nový smysl. Francesco Kinský dal Borgo ukazuje, jak může vypadat, když se historie skutečně vrací k životu.
Francesco Kinský dal Borgo: Modernizace památek je stále problém
Reality
Kde je podle vás hranice, za kterou už kupující další zdražování nových bytů neunesou? Rozhodnou o tom spíše ceny samotné, nebo dostupnost hypoték?
Koupě bydlení je základní potřeba. Je to emocionální otázka a nepatří mezi věci, které se dají snadno odložit. Většinou proto rozhoduje, zda má klient schopnost daný byt financovat. Růst hypotečních sazeb nebo cena bytu, na kterou už nemůže získat hypotéku, jsou vždy rozhodujícím faktorem. Nakonec člověk potřebuje bydlet a najde způsob, jak získat finance, pokud to bude v jeho silách, i když se mu cena bude zdát vysoká. Skutečný problém může nastat, pokud se nezrychlí schvalování, nezracionalizují se normy a náklady budou dále růst. V takové situaci nebudeme moci ceny snižovat a na trhu zůstane jen velmi málo lidí, kteří si budou moci koupi bytu vůbec dovolit.
Igor Bubeník
Působí ve společnosti Corwin SK jako Head of Business Strategy. V minulosti se ve firmě věnoval také oblasti ESG a komunikace; veřejně vystupoval mimo jiné k tématům udržitelné architektury, městského developmentu a dopadů povolovacích procesů na bytovou výstavbu. Corwin se zaměřuje na rezidenční a komerční development, revitalizaci brownfieldů a udržitelné městské projekty.
Český realitní trh se po slabším období znovu rozběhl a investoři mají podle finančního ředitele skupiny Redstone Jiřího Medřického silný apetit nakupovat. Novou nejistotu ale přináší geopolitické napětí, které může prodražit financování developerských projektů. Přesto zůstává výhled trhu podle něj pozitivní.
Český realitní trh se zvedl, teď ho brzdí nejistota. Dobré nemovitosti ale dál mizí rychle, říká finanční ředitel Redstone
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
