Méně než 20 metrů za miliony? Takhle dnes vypadají mikrobyty, které Češi chtějí
Malé byty, velké peníze a ještě větší zájem. Mikrobyty mizí z nabídky nejrychleji ze všech dispozic. Důvodem ale není jen cena. Podívejte se na konkrétní řešení, která z pár metrů dělají překvapivě plnohodnotný prostor.
Z bydlení, které bylo ještě donedávna symbolem nouze, se stává plnohodnotný životní styl i investiční hit. Mikrobyty pod 20 metrů čtverečních mizí z trhu rekordním tempem. Lákají mladé profesionály, studenty i investory. Důvodem nejsou jen rostoucí ceny nemovitostí, ale i proměna toho, co dnes považujeme za komfortní bydlení.
Z Asie do Evropy: malý prostor jako norma
Fenomén mikrobytů není nový. Dlouhodobě dominuje zejména v asijských metropolích jako Hongkong nebo Tokio, kde extrémní ceny a nedostatek prostoru nutí obyvatele žít na minimální ploše. V Hongkongu patří malé byty pod 40 metrů čtverečních k běžnému standardu a dostupnost bydlení patří k nejhorším na světě. Podobná situace panuje i v Tokiu, kde je nájemní trh dlouhodobě extrémně napjatý. Malé byty jsou zde přirozenou součástí městského života.
V Evropě a Česku se ale význam mikrobytů postupně mění. Nejde už jen o nouzové řešení, ale stále častěji o vědomou volbu.
Praha zdražuje, byty se zmenšují
Český realitní trh v posledních letech dramaticky zdražil a právě to otevřelo dveře mikrobytům. V Praze vzrostly ceny bytů mezi lety 2016 a 2024 zhruba o 90 procent. Cena za metr čtvereční dál roste a nájmy následují stejný trend. Současně se zmenšuje i průměrná velikost bytů v nových projektech. Developeři reagují na poptávku menšími dispozicemi, které jsou pro kupující dostupnější alespoň v absolutní ceně.
Zájem o mikrobyty přitom rychle roste. Jen meziročně vyskočil o více než polovinu a tyto jednotky se prodávají i pronajímají nejrychleji ze všech segmentů. „Nejde už jen o nouzové řešení, ale o plnohodnotný produkt, který reaguje na demografický vývoj i změny životního stylu,“ říká Adam Posejpal ze společnosti LH Home.
Na strukturální problém trhu upozorňuje také developer Milorad Miškovič, který stojí za revitalizací nádraží na Vyšehradě. „Pražský bytový fond trpí extrémním nedostatkem. Podle našich propočtů chybí něco kolem 126 tisíc bytů. I kdyby zítra začal fungovat stavební zákon a zrychlilo se povolování, poptávka a nabídka se v Praze potkají možná v roce 2050. Z čehož samozřejmě vyplývá, že ceny za metr čtvereční bydlení nejen v nejpopulárnějších lokalitách, ale po celé Praze i nadále porostou. Nemovitosti, které dnes vnímáme jako drahé, budou ještě dražší,“ uvedl Miškovič v rozhovoru pro Newstream.
Podle něj se budou lidé, kteří chtějí bydlet v hlavním městě, ještě dlouho potýkat s důsledky pomalého povolování staveb.
Na tento vývoj reagují i další developeři. Například Marcel Soural, zakladatel skupiny Trigema, dlouhodobě pracuje s konceptem menšího a dostupnějšího bydlení a mikrobyty patří mezi segmenty, na které se firma v rámci svých projektů zaměřuje.
Malý byt, velký potenciál
Na první pohled může působit 20 metrů čtverečních jako extrémně omezený prostor, ale realita je často jiná. Dobře navržený mikrobyt dokáže nabídnout překvapivě funkční a komfortní bydlení, kde má každý centimetr své místo a ideálně i více funkcí zároveň. Právě promyšlený design je klíčem: sklápěcí postele a stoly, které během dne mizí ve stěně, vyvýšená patra pro spaní nebo práci, vestavěné úložné systémy či multifunkční spotřebiče nahrazující celou kuchyňskou linku umožňují využít prostor na maximum. Velkou roli navíc hraje i práce s optikou. Alfou a omegou jsou pak světlé barvy, zrcadla a otevřené dispozice dokážou i malý byt vizuálně zvětšit a zpříjemnit.
V Karlíně jsme začínali na 45 tisících za metr čtvereční Čechům nezbývá nic jiného než se spokojit s čím dál tím menším bydlením. Na metry čtvereční, na které ještě před pár lety v Praze dosáhli, už teď zkrátka nemají. Nedostatečnou nabídku developeři působící v Česku svádějí na stavební zákon a ve velkém se pouštějí do výstavby menších bytů. „Nákupem budovy Nádraží Vyšehrad jsme a priori neplánovali mikrobydlení. Spíš nás k tomu donutila situace,“ říká Milorad Miškovič, který chce z chátrající budovy nádraží na Vyšehradě vybudovat samé mikrobyty.
Mikrobydlení je trend. Není divu, říká Miškovič, který proměnil Karlín a v plánu má Podolí
Reality
Dá se bydlet na 10 metrech čtverečních? Ano, dá. A někteří k tomu, aby mikro prostoru říkali domov, nepotřebují ani to. Jeden z nejmenších bytů – má necelých sedm metrů čtverečních – obývá architektonický pár v centru Rotterdamu. V Česku jsme přeci jen trochu „větší“, vystačíme si s devíti metry čtverečními.
Nejmenší byt na světě má tři metry čtvereční. Je v Polsku. Češi potřebují víc prostoru
Reality
Nemovitosti loni opět zdražily a dostaly se na nová cenová maxima. Ceny bytů v roce 2025 meziročně vzrostly o 13,6 procenta, rodinné domy zdražily o 9,5 procenta a pozemky o 7,2 procenta. Vyplývá to z dat ČSOB Indexu bydlení. Hlavním důvodem růstu je podle analýzy silná poptávka při nedostatečné nabídce. Letos by však tempo zdražování mělo zpomalit.
Bydlení dál zdražuje. Nejvíce rostou ceny mikrobytů
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
