Ceny bytů u pražského metra dál rostou: Staroměstská je nejdražší, Roztyly nejlevnější
Pražský trh s byty se i nadále ocitá pod tlakem. Zájem kupujících trvá, nabídka v atraktivních lokalitách je omezená a ceny pokračují v růstu. Analýza Metroindex společnosti Flat Zone, která sleduje cenový vývoj bytů v okolí všech stanic metra, potvrzuje dlouhodobý trend. Rozdíl mezi luxusním centrem a panelovými periferiemi dosahuje i více než 100 procent.
Pražské centrum si drží status luxusní destinace. Staroměstská vystoupala na průměrných 255 tisíc korun za metr čtvereční, což je nejvyšší hodnota napříč metrem a zároveň rekord celého trhu. Jen o málo levnější je Můstek, kde několik prodejů v prémiových novostavbách s cenovkami přes 300 tisíc Kč/m² posunulo průměr na 243 tisíc Kč/m².
„Centrum táhnou unikátní nemovitosti – buď jde o historické byty s atmosférou, nebo o luxusní novostavby v limitovaném množství. V obou případech je nabídka extrémně omezená a poptávka stabilně vysoká,“ komentuje situaci Vít Soural ze společnosti Flat Zone.
Linka B: od luxusu k panelákům
Ukázkovým příkladem rozdílnosti pražského trhu je linka B – nejdelší v síti metra. Zatímco v centru, například u Národní třídy či Můstku, se částky šplhají k čtvrt milionu, na opačném konci – v sídlištních lokalitách jako Luka, Lužiny nebo Černý Most – ceny klesají pod 120 tisíc Kč/m².
Rozdíl tedy není jen mezi centrem a periferií, ale i v rámci jediné linky metra. A právě tato pestrost dělá z Prahy specifický trh, který je často obtížné srovnávat s jinými evropskými metropolemi.
Na opačné straně žebříčku stojí Roztyly – dlouhodobě nejlevnější stanice, kde se průměrná cena drží kolem 108 tisíc Kč/m². Jen o něco dražší jsou Háje, Opatov, Prosek nebo Kobylisy, které zůstávají jedněmi z posledních „dostupnějších“ částí města.
„Levnější panelákové lokality jsou stále žádané. Kupující je berou jako kompromis mezi cenou a dostupností centra, i když kvalita bydlení a služeb bývá nesrovnatelná s atraktivními čtvrtěmi,“ dodává Soural.
Trh s byty v panelových domech zažívá výraznou proměnu. Po dlouhé době, kdy byly „panely“ vnímány jako nejlevnější forma bydlení, se ceny nejen v Praze, ale i v některých regionech republiky dostávají na nové rekordní úrovně.
Králíkárna? Ale kdeže, byty v panelácích neustále zdražují
Reality
Nový hráč: linka D
Do cenového přehledu se už nyní zapisují i lokality plánované linky D. Přestože výstavba nové trasy teprve začíná, očekávání a investiční spekulace tlačí ceny nahoru. V jejich okolí už byty stojí více než 120 tisíc Kč/m², u některých stanic dokonce blíží se hranici 150 tisíc Kč/m². Investoři v tom vidí paralelu s minulostí – podobně ceny rostly u projektů v okolí stanic metra A před prodloužením trasy do Motola. Výhledová dopravní dostupnost se tak stává silným faktorem růstu hodnoty.
Nejvíce prodejů se uskutečnilo na Kolbenově, která s více než 370 transakcemi ovládla první pololetí roku. Druhé místo obsadily Stodůlky s více než 270 prodeji. Obě lokality těží z masivní developerské výstavby, která nabízí širokou škálu bytů od menších investičních jednotek až po rodinné dispozice.
Ve starší zástavbě se pak nejvíce obchodovalo u stanic Muzeum, Náměstí Míru a Jiřího z Poděbrad, kde počet prodaných cihlových bytů přesáhl 100.
Praha v evropském kontextu
Pražský bytový trh patří mezi nejdražší v regionu střední a východní Evropy. Podle posledních dat Eurostatu potřebují Češi na pořízení bytu v průměru více než 13 ročních platů, což nás řadí mezi vůbec nejhůře dostupné země EU. Horší je situace už jen v Maďarsku a Portugalsku.
V kontrastu s tím působí například Německo či Rakousko, kde se pohybují kolem 8 až ročních platů. Praha je tak vnímána jako trh s mimořádně napjatým poměrem ceny a příjmu, což se odráží i ve statistikách o odkládání vlastního bydlení mladých lidí.
Rakousko, podobně jako Česko, bojuje s dostupností bydlení. Země proto přichází s několika opatřeními. Jedním z nich je i omezení růstu nájemného v rámci volného trhu.
Rakušané zavádějí strop pro růst nájemného. Inspirují se Češi?
Reality
Analytici se shodují, že prostor pro plošný pokles cen v Praze je omezený. Stále přetrvává nedostatek nové výstavby, vysoká poptávka i tlak investorů. Očekává se však, že rozdíly mezi jednotlivými částmi metropole porostou – zatímco luxusní centrum zůstane pro většinu nedostupné, panelová sídliště a okraje města mohou ještě část kupujících přitáhnout.
„Metroindex jasně ukazuje, že v Praze se už nehraje o to, zda bydlení zdraží, ale kde. Rozdíly mezi stanicemi se stávají hlavním kritériem, a to nejen pro kupující, ale i pro developery a investory,“ uzavírá Soural.
Vedle retailových parků kupuje skupina Fidurock i starší a zanedbané činžáky v atraktivních částech Prahy či Brna. Ty opravuje, pak prodává či pronajímá. V portfoliu má desítky nemovitostí a stovky bytů za miliardy korun. „Naší cílovou klientelou jsou mladí profesionálové, nabízíme ale i bydlení pro další skupiny. Pozorujeme, že na trhu je nedostatek větších rodinných bytů 3kk,“ říká Michal Vencl, šéf developmentu skupiny Fidurock.
Vencl z Fidurocku: Stoleté činžáky proměňujeme v domy budoucnosti
Reality
Pod vedením Víta Sourala míří Flat Zone k ambicióznímu cíli – stát se největším poskytovatelem realitních dat v Evropě. Díky pasportizaci bytového fondu a integraci stovek tisíc datových bodů denně se z platformy stává nezbytný nástroj pro všechny, kdo chtějí na realitním trhu uspět. V podcastu Realitní Club s Vítkem Souralem se šéf databáze stává jedním z moderátorů. 
Soural: Díky datům lze předpovídat bytovou krizi
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
