Brno na prahu největší proměny za desítky let: Město míří dovnitř a mění svou budoucnost, říká šéf tamních plánovačů
Brno vstupuje do období největší urbanistické proměny od meziválečné éry. Nový územní plán, brněnské stavební předpisy i rozsáhlé přeměny brownfieldů zásadně mění podobu města. „Klíčová území jako Trnitá nebo Zbrojovka jsou obrovskou příležitostí, jak rozvoj města směřovat dovnitř,“ říká Jan Tesárek, šéf Kanceláře architekta města Brna.
Brno prochází největší urbanistickou proměnou od meziválečného období. Kde dnes leží hlavní urbanistické výzvy města?
Brno skutečně prochází největší proměnou za poslední desítky let. Hlavní výzvy dnes vidíme v úspěšném vyřešení dopravy, využití rozsáhlých ploch brownfieldů, v neustálém zvyšování kvality veřejného prostoru, to vše v souladu s principy udržitelnosti. Klíčová území jako Trnitá nebo Zbrojovka jsou obrovskou příležitostí, jak rozvoj města směřovat „dovnitř“, blíž k infrastruktuře a službám. Našim cílem je, aby z rozvojových lokalit vznikly plnohodnotné městské čtvrti s příjemnými a bezpečnými veřejnými prostranstvími a kvalitní zástavbou.
Brno je pro Domoplan středem dění. Šéf Tomáš Vavřík zde rozjíždí několikafázový projekt téměř 900 bytů v Lískovci s cílem postavit skutečnou městskou čtvrť, nikoli jen další blok domů. Podle něj se ve stavebně „zamrzlém“ Brně vyplácí disciplína i dlouhý dech. Ceny v moravské metropoli už podle Vavříka překročily 200 tisíc korun za metr čtvereční a rychle se přibližují drahé Praze.
Byty za 200 tisíc za metr? A bude hůř, varuje jeden z největších brněnských developerů
Reality
Jak se v posledních letech změnil přístup Brna k plánování a práci s prostorem?
Změnil se zásadně. Po dlouhých přípravách má Brno konečně moderní a srozumitelná pravidla, která jasně stanovují, jak se město má rozvíjet. Základem je nový Územní plán, platný od roku 2025, a Brněnské stavební předpisy, které vstoupily v platnost už v létě 2024. Oba dokumenty vycházejí z principů udržitelného rozvoje, respektují městské prostředí a zároveň umožňují stavět kvalitněji. Velkou výhodou je i to, že v Kanceláři architekta města Brna máme týmy různých profesí pod jednou střechou – architekty, urbanisty, krajináře, dopraváky, městské inženýry, právníky, datové analytiky a odborníky na komunikaci. Samozřejmě nesmím zapomenout ani na naše kolegy specializující se na protipovodňová opatření města. Díky tomu umíme hledat řešení rychle a komplexně.
Brno se často označuje jako město „krátkých vzdáleností“. Daří se tuto vizi skutečně proměňovat v realitu?
Ano, i když to samozřejmě není otázka jednoho roku. Brno dlouhodobě usiluje o to, aby lidé měli vše potřebné v docházkové vzdálenosti – bydlení, školu, obchod, park i zastávku MHD. S principem města krátkých vzdáleností souvisí také to, aby uliční prostranství byla příjemná pro pohyb i pro pobyt. Město v poslední době dělá podpůrné kroky pro cyklomobilitu a snažíme se v ulicích města zlepšovat podmínky pro stávající i novou vegetaci, což vzhledem k zvyšujícímu se počtu tropických dnů vnímáme jako klíčové téma současnosti. Nový územní plán proto podporuje kompaktní a smíšené město, kde se různé funkce přirozeně prolínají.
Brno stále častěji spolupracuje se soukromým sektorem. Jak se daří udržet rovnováhu mezi zájmy developerů a veřejným prostorem?
Klíčem je jasně nastavený transparentní systém pravidel a důsledné plánování infrastruktury ještě před samotnou výstavbou. U velkých rozvojových ploch je vždy povinné zpracovat územní studii, která mimo jiné přesně určuje, kde bude veřejný prostor, zeleň, školy nebo občanská vybavenost. Často je nezbytné, aby každý z aktérů v území udělal ústupky, aby výsledek zajistil rovnováhu mezi zájmy investorů a potřebou uživatelů – občanů. Teprve když je tato rovnováha ověřena, může dojít k samotné výstavbě. Brno se tak postupně stává příkladem, že rozvoj a veřejný zájem se nemusí vylučovat, pokud se postupuje transparentně a s dlouhodobou vizí.
V době, kdy se trh s byty drolí mezi prémiové projekty pro elitu a neudržitelné „dostupné“ řešení, přichází brněnské studio KOGAA s odpovědí. NOOX ukazuje, že development může být zároveň ziskový, estetický i sociálně zodpovědný. Z nevyužitého přízemí vytvořil model budoucnosti nájemního bydlení, který může změnit způsob, jakým města rostou.
Brno ukazuje Praze směr: NOOX přepisuje pravidla realitního trhu
Reality
Participace obyvatel bývá často složitá. Jak se daří Brnu zapojovat veřejnost do diskusí o území?
Je to proces, který trvá, ale děláme v něm velký pokrok. V KAM dlouhodobě pracujeme na popularizaci plánování, aby bylo srozumitelné i pro laiky. Při pořizování nového územního plánu jsme se snažili o otevřenou a transparentní debatu, lidé se mohli účastnit veřejných projednání, pořizovateli podávali připomínky a námitky. Vedle toho pořádáme výstavy, besedy, on-line ankety, vysvětlujeme projekty i v terénu. Díky tomu se daří zlepšovat kulturu komunikace a zvyšovat důvěru mezi odborníky, úřady i občany.
Brno má silnou funkcionalistickou tradici. Vidíte její odraz i v současném plánování města?
Při plánování města vycházíme ze současného poznání, které je poučeno z chyb funkcionalistického konceptu měst s oddělenými funkčními zónami. To znamená, že upřednostňujeme mix funkcí a často podporujeme blokovou zástavbu umožňující potřebnou diverzitu městských prostranství - od veřejných přes poloveřejné až k těm zcela privátním. Nové brněnské stavební předpisy kladou velký důraz na kvalitu veřejných prostranství. Územní plán zase podporuje zeleň a polyfunkčnost, což jsou hodnoty, které považujeme za základ zdravého města.
Jak by mělo vypadat Brno za 20 let, pokud bychom se nebáli experimentovat?
Představuji si Brno jako kompaktní, zelené a odolné město, ve kterém se dobře žije. Pokud bych si něco opravdu přál, tak je to rozvoj dostupného městského bydlení, v tom vidím esenciální podstatu rozvoje. Zůstat by měly hodnoty, které Brno definují – historická veduta, charakter stabilizovaných čtvrtí a přírodní zázemí. Zásadní proměna nás zcela určitě čeká v oblasti brownfieldů: Trnitá, Zbrojovka, Radlas a mnoho dalších se stanou novými městskými čtvrtěmi s kvalitní architekturou a veřejnými prostory. Velký důraz bude na klimatickou adaptaci – více stromů v ulicích či hospodaření s dešťovou vodou. Pokud se nám podaří tyto principy udržet, bude Brno za 20 let moderní, udržitelné a příjemné město pro život.
Jan Tesárek
Je absolventem Fakulty architektury VUT v Brně. Přes 15 let pracoval ve významných brněnských ateliérech, kde se věnoval především obytným a občanským budovám, architektonickému detailu, ale také návrhům veřejných prostranství a územním studiím. V letech 2018-2022 pracoval na oddělení Veřejného prostoru v Kanceláři architekta města Brna, jejímž vedením byl pověřen od ledna 2023.
Revitalizace historických objektů je v současnosti jedním z nejdiskutovanějších témat v architektuře i developmentu. Příběh brněnských vodojemů na Žlutém kopci ukazuje, že i technická infrastruktura má obrovský potenciál.
Brněnské podzemí stojí za návštěvu. I když nemá metro
Reality
Pekárenský dvůr, nový obytný areál v brněnském Cejlu, dál roste. Developer Domoplan zboural poslední vybydlený dům a místo něj staví nový o 40 bytech za cca 360 milionů korun.
V centru Brna vzniká nový obytný areál. Na kolik tam vyjde luxusní mezonet?
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
