Byty za 200 tisíc za metr? A bude hůř, varuje jeden z největších brněnských developerů
Brno je pro Domoplan středem dění. Šéf Tomáš Vavřík zde rozjíždí několikafázový projekt téměř 900 bytů v Lískovci s cílem postavit skutečnou městskou čtvrť, nikoli jen další blok domů. Podle něj se ve stavebně „zamrzlém“ Brně vyplácí disciplína i dlouhý dech. Ceny v moravské metropoli už podle Vavříka překročily 200 tisíc korun za metr čtvereční a rychle se přibližují drahé Praze.
Staví se lépe v Brně, nebo v Praze?
Všude je to podobné a záleží hlavně na lidech, kteří to mají v dané lokalitě na starosti. Nebudu zapírat, že Praha je v tomto ohledu jedna z nejsložitějších disciplín. A potrápil nás i Brandýs nad Labem. Je to sice menší obec, ale během doby, kdy tam působíme, se čtyřikrát vyměnilo vedení a s ním i pravidla, včetně kontribucí. Takže ano, jako Brňáci máme nejmenší problém v Brně.
Brno má na rozdíl od Prahy od ledna nový územní plán. Ulehčuje to investorům výstavbu?
Zatím je v něm několik dílčích témat, která se dořešují. Neřekl bych tedy, že Brno má plně funkční územní plán. Přesto přinesl určitá uvolnění.
Vidíte díky němu nějaké akviziční příležitosti? Třeba v prolukách?
Zatím ne. Brno je teď podle mě „zaseknuté“. Sešlo se několik změn najednou: stěhování stavebního úřadu, nový územní plán a start digitalizace. Výsledek? Digitalizace není dotažená, územní plán není kompletní a stěhování úřadu se nedokončilo. Navíc odešla řada nejzkušenějších úředníků. Situace na stavebních úřadech je proto aktuálně nejhorší, jakou v oboru pamatuji.
Leží kvůli tomu některý z vašich projektů bez razítka na stole stavebního úřadu?
Naštěstí všechny naše projekty už mají stavební povolení. Chytili jsme to v dobrých vlnách. A taky jsme Brňáci, takže se tam všichni známe.
Realitní trh nováčkům moc nepřeje, že?
V Česku vzniklo strašně moc „rádoby developerů“ z různých investičních skupin, kteří žijí v domnění, že development je jednoduchá disciplína. Trh ještě zažije mnoho velkých pádů. Projektů, kterým nevychází matematika, je pořád dost. Zároveň tito investoři neuvažují realisticky a stále požadují za odprodej vysoké ceny.
Jak financujete projekty vy?
Podobně jako ostatní. Kombinujeme vlastní zdroje, bankovní financování a externí financování prostřednictvím fondů kvalifikovaných investorů.
Kde dřív stál starý zimák, vyrostla moderní stavba. Nová Horácká aréna v Jihlavě spojuje sport, kulturu i byznys, protože moderní haly už nejsou jen stadiony pro utkání, stávají se multifunkčními centry městského života. 
Jihlava ukázala cestu i Praze. Nová aréna za 2,2 miliardy mění pravidla českých stadionů
Reality
Banky v době zamrznutí realitního trhu projekty přísně filtrovaly. Změnilo se to?
Bankovní kritéria jsou stále velmi přísná, banky si svoje investice hlídají obezřetně. Nám pomáhá naše šestnáctiletá historie a projekty, které máme za sebou. Nováčci na trhu si na bankovní financování často nesáhnou. Pak se pouštějí do různých alternativ, crowdfundingu apod., a to jim láme vaz. Při vyšších sazbách či dalších podmínkách stačí, aby se výstavba na půl roku zastavila, a je problém.
Jak vnímáte dnes už velmi přísné požadavky na ESG?
Problém je, že systém nefunguje jako celek. Dílčí prvky — okna, fasády, rekuperace — něco přinesou, ale na konci zákazník zaplatí výrazně víc. Otázkou je i skutečná ekologičnost: samotná výroba technologií je zátěž. A život v silně zateplených domech s řízeným větráním nemusí být vždy zdravý — bacily a plísně udržujete uvnitř. Navíc má každá technologie omezenou životnost. Třeba vrty pod domem nevyměníte; jejich životnost je kolem 20 let. Co pak?
Díky zateplení ale klient šetří na vytápění, ne?
Přísné ESG požadavky byt prodražují, zvyšují pořizovací cenu i provoz. Když si vlastník sečte měsíční náklady, příspěvky do fondu oprav a budoucí výměny technologií, celkově vyjde dráž. Další téma je kvalita vnitřního prostředí. A hlavně: kdo bude všechny ty systémy reálně udržovat, spravovat a měnit? Skoro nikdo. Chybí know-how i ochota platit, narážíme i na technické limity. Vezměte fotovoltaiku: životnost je řádově kolem 15 let a pak ji někdo musí bezpečně a za rozumné peníze vyměnit. Reálně se to často nestane. Zařízení přestane fungovat a byt tím trpí už po pár letech.
A jak ESG regulace dopadají na práci architektů?
Upřímně obdivuji architekty, že to dávají. Například povinné kapacity pro kola: u domu se 300–400 byty musíte mít třeba 700 míst. Reálně zůstávají prázdná, ale zabírají místo a stojí peníze. Často přitom chybí navazující infrastruktura (cyklostezky). V Brně nově platí stavební předpisy, které částečně omezují parkování aut a přidávají povinné kolárny. Projekty schvalované i 10 let musíte znovu předělávat.
Takže kromě parkovacích míst se nově řeší i kolárny?
Ano, ubylo několik parkovacích míst ve prospěch koláren. Ty ale často zejí prázdnotou. Kočárkárny a kolárny mnoho lidí nepoužívá. Je to nekoncepční, nepromyšlené a populistické. Tlačit lidi od aut ke kolům bez infrastruktury působí jako sociální inženýrství. A myslet si, že Češi hromadně přesedlají jen proto, že u luxusního bytu bude kolárna, je naivní. Kdo má kolo za 200 tisíc, nenechá ho ve společné kolárně, ale doma nebo ve sklepě. Ať existuje možnost, aby si cyklista vybral dům s kolárnou — problém je, že to není volitelné podle místních podmínek nebo ekonomiky projektu, ale povinné. Výsledkem je, že i dlouho schvalované projekty musíme přeprojektovávat kvůli novým požadavkům.
To mají architekti asi radost, že.
„Největší.“ Nejhorší je, že projekt nikdy pořádně nedotáhnete. Během let, kdy vzniká, se neustále mění podmínky, takže ho pořád předěláváte. To je v praxi neřešitelné. Místo dílčích zásahů je potřeba začít od základu a nastavit jasná, stabilní pravidla. Prohlášení typu „uděláme digitalizaci“ nebo „rychle něco změníme“ bez systémového řešení jsou podle mě jen prázdné sliby a většinou udělají více škody než užitku.
Takže jste rád developerem?
Ano, jinak bych to nedělal, a navíc mě ta práce opravdu baví, což nemůže říct každý. Pravdou ale je, že byty dnes stojí nesmyslné peníze. Developer by přitom mohl vydělávat podobně, dělat stejně kvalitní práci a lidé by platili normálnější ceny, kdyby procesy nebyly tak špatně nastavené a zdlouhavé. Ve výsledku developer často nevydělá víc, někdy i méně, ale klient platí nehorázné částky, protože všechno zdražilo. Podle mě je to už neúnosné. Jenže v každé debatě se to pak snadno „sveze“ na developery jako na hlavního viníka. Přitom development by měl být co nejvíce mimo denní politiku. Minimálně by měly být nezávislé úřady. Development je komerční činnost. Ať na něj stát dohlíží, ale rozhodovací aparát musí stát mimo politiku. Za první republiky existoval hlavní úřad architekta — nezávislá instituce složená z architektů. Dnes na stavebních úřadech často rozhodují lidé bez hlubší znalosti oboru a posuzují projekty subjektivně podle toho, zda se jim „líbí“. Dříve určovali směr města kvalifikovaní profesionálové. Tento systém se zrušil, a to je problém.
Magazín Realitní Club, který vydává Newstream, přináší svou sedmou edici. Podzimní číslo spojuje dvě klíčová témata českého realitního trhu: Prahu a Brno.
Brno přebírá otěže: Vychází sedmé číslo magazínu Realitní Club s Radimem Passerem na titulce
Reality
Proč je podle Tomáše Vavříka Brno aktuálně „zaseknuté“ a v nejhorší stavební kondici za dlouhé roky? Jak ovlivňuje výstavbu nedokončená digitalizace, nový územní plán a odchod zkušených úředníků? Proč ceny bytů v Brně překročily 200 tisíc za metr čtvereční a rychle se blíží těm pražským? Nejen o tom hovoří šéf největšíh brněnského developera v rozhovoru pro magazín Realitní Club, který právě vychází.
V době, kdy se trh s byty drolí mezi prémiové projekty pro elitu a neudržitelné „dostupné“ řešení, přichází brněnské studio KOGAA s odpovědí. NOOX ukazuje, že development může být zároveň ziskový, estetický i sociálně zodpovědný. Z nevyužitého přízemí vytvořil model budoucnosti nájemního bydlení, který může změnit způsob, jakým města rostou.
Brno ukazuje Praze směr: NOOX přepisuje pravidla realitního trhu
Reality
Brno roste. A Praha hledá směr
Je tu nové, podzimní číslo magazínu Realitní Club. Zaměřuje na současné trendy ve výstavbě, investicích a dostupnosti bydlení.
Titulní rozhovor patří Radimu Passerovi, který otevírá pohled do zákulisí developerských projektů a rozvoje pražské Brumlovky.
Hlavní tematický blok sedmého vydání magazínu přináší detailní pohled na Brno, které se mění v jedno z nejdynamičtějších měst střední Evropy.
Exkluzivní data z Flat Zone potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský. Magazín doplňují rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
V rozsáhlé reportáži i rozhovorech například s Tomášem Vavříkem, šéfem brněnské developerské společnosti Domoplan, a Janem Tesárkem, ředitelem Kanceláře architekta města Brna, magazín mapuje největší proměnu Brna od meziválečného období.
Exkluzivní data z Flat Zone zase potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský.
A magazín doplňují další rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
Realitní Club vychází dvakrát ročně a je součástí multiplatformního projektu Newstreamu: zahrnuje rubriky na newstream.cz, tematické eventy a diskusní setkání pod hlavičkou klubu i úspěšný podcast moderovaný Petrou Nehasilovou a Daliborem Martínkem.
Aktuální číslo je k dostání u dobrých prodejců tisku, online a v předplatném na SENDu. Digitální verze magazínu je dostupná na newstream.cz.
