Praha má v přípravě rekordních 157 tisíc bytů, na trh se ale dostávají pomalu. Podle Central Group výstavbu brzdí úřady, drahé stavební dodávky i nejistá pravidla. Majitel skupiny Dušan Kunovský varuje, že současný boom může brzy skončit.

Pražský rezidenční trh se nachází v paradoxní situaci. Na jedné straně je v metropoli v různých fázích přípravy rekordních 157 tisíc nových bytů, zhruba čtvrtina z nich připadá na Central Group. Na straně druhé se nové projekty kvůli dlouhému povolování nedaří dostávat na trh dostatečně rychle. Nabídka tak dál nestačí poptávce, ceny rostou a dostupnost bydlení se zhoršuje.

V prvním čtvrtletí letošního roku se v Praze prodalo přibližně 1 800 nových bytů, tedy podobně jako na konci loňského roku. Nabídka se ale už několik let pohybuje jen kolem pěti tisíc bytů. Průměrná cena nových bytů v Praze podle Central Group dosáhla 182 tisíc korun za metr čtvereční.

Stavebnictví může zdražení ropy doběhnout až se zpožděním, říká developer

Reality

Napětí na Blízkém východě se už začíná promítat do cen některých materiálů navázaných na ropu. Ve stavebnictví se ale podobné dopady často projevují se zpožděním. Podle developera Corwin, který je dlouhodobě aktivní v Bratislavě a Ljubljani a nedávno vstoupil na pražský trh s projektem Dvory Vysočany, může výraznější růst cen přijít až na přelomu let 2026 a 2027. Za dlouhodobě největší problém českého trhu však firma označuje pomalé povolování staveb.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Praha má byty hlavně na papíře

Největší objem připravované výstavby se soustředí především do Prahy 4, 5 a 9, tedy do městských částí s největšími rozvojovými plochami a brownfieldy. V centru města je podle analýzy prostor pro novou výstavbu výrazně omezenější.

Zásadní problém ale zůstává v povolování. V Praze se ročně povoluje jen kolem pěti tisíc bytů, přestože podle Central Group by metropole potřebovala minimálně dvojnásobek. Za posledních dvacet let tak bytový deficit hlavního města narostl zhruba o 100 tisíc bytů. Loni bylo vydáno nejméně stavebních povolení za čtvrt století a slabý trend pokračoval i v prvním čtvrtletí letošního roku.

Méně než 20 metrů za miliony? Takhle dnes vypadají mikrobyty, které Češi chtějí

Reality

Malé byty, velké peníze a ještě větší zájem. Mikrobyty mizí z nabídky nejrychleji ze všech dispozic. Důvodem ale není jen cena. Podívejte se na konkrétní řešení, která z pár metrů dělají překvapivě plnohodnotný prostor.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Dostupnost bydlení se kvůli tomu dál zhoršuje a Praha podle Central Group patří v tomto ohledu k nejhorším metropolím ve střední Evropě. Podle aktuálního CG-Indexu je na koupi průměrného nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních potřeba 15,9 ročních hrubých mezd. Ceny nových bytů za posledních deset let vzrostly téměř o 180 procent, zatímco mzdy o něco málo přes 80 procent. Praha tak podle analýzy vykazuje nejhorší dostupnost bydlení mezi srovnávanými metropolemi střední Evropy.

Kunovský: Boom nové výstavby skončí

Vedle pomalých úřadů komplikuje situaci také přehřáté stavebnictví. Ceny stavebních dodávek podle dat Central Group za poslední dva roky vzrostly o 27 procent, což firmě výrazně ztěžuje zahajování nových projektů. Současný růst stavebnictví podle skupiny navíc z velké části stojí na projektech, které se v letech 2022 a 2023 odkládaly a po oživení trhu se ve velkém rozběhly až v letech 2024 a 2025. Podle Dušana Kunovského se ale tato vlna bude postupně vyčerpávat. „Ty stavby, ty jeřáby, co stojí všude po Praze, budou na konci letošního roku a v průběhu příštího roku končit,“ uvedl Kunovský.

Kunovský zároveň upozornil, že z pohledu stavebních dodávek může skončit boom úplně nové výstavby. Stavební firmy mají sice stále vytížené kapacity, konkurence ve výběrových řízeních ale podle něj není dostatečná a ceny zůstávají na úrovni, která nemá ekonomické opodstatnění.

Levnější než Praha, levné už ne. Pozemky u Poděbrad ukazují nový realitní normál

Reality

Sen o rodinném domě za Prahou se prodražuje. Zasíťované parcely v dobrém dojezdu od metropole už běžně stojí miliony korun a samotný pozemek je jen začátek celkového rozpočtu. V Choťánkách u Poděbrad teď míří do prodeje poslední etapa parcel, které ukazují, kam se posunuly ceny bydlení ve středních Čechách.

nst

Přečíst článek

Central Group proto už na konci loňského roku odložil zahájení nové výstavby přibližně dvou tisíc bytů. Rozestavěné projekty ale pokračují. Letos má firma dokončit rekordních 1 600 bytů a v Praze má aktuálně rozestavěno 3 200 bytů v hodnotě přes 25 miliard korun. „Naše rozhodnutí odložit zahájení všech nových staveb do konce letošního roku stále platí,“ řekl Kunovský.

Metropolitní plán: prostor pro 350 tisíc bytů, ale ne hned

Další klíčovou změnou pro pražský trh je nový územní plán, respektive Metropolitní plán. Ten má nahradit čtvrt století starý plán z roku 1999 a otevřít cestu k rozvoji brownfieldů a transformačních území. Podle Michaely Váňové, generální ředitelky Central Group, je jedním z hlavních čísel nového plánu kapacita až 350 tisíc bytů, což odpovídá prostoru pro zhruba 500 tisíc nových obyvatel.

„Metropolitní plán je postaven tak, aby vytvořil město krátkých vzdáleností,“ uvedla Váňová.

Kdo bude u kolejí, vyhraje. Metropolitní plán mění pravidla pražských realit

Reality

Nový Metropolitní plán není jen plánem nové výstavby. Je to mapa Prahy, která se má méně opírat o auta a víc o koleje. Metro D, nové tramvajové tratě, železnice na letiště, Metro S i nové zastávky mohou rozhodnout, které adresy v metropoli v příštích letech nejvíc porostou.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Plán podle ní rozvíjí především plochy uvnitř města a lokality v docházkové vzdálenosti od kolejové MHD. Důležité je podle Váňové také to, že některé infrastrukturní stavby a rozvojové plochy dostávají pevnější ukotvení v územním plánu. To může snížit nejistotu kolem pozemků a zklidnit přehnaná cenová očekávání vlastníků.

Jenže samotný plán nové byty na trh automaticky nepřinese. Váňová upozorňuje, že část přípravy je dál podmíněna regulačními plány a plánovacími smlouvami. „Očekávání je potřeba trochu chladit. V minulosti se nám stávalo, že jsme o plánovací smlouvě jednali třeba rok a půl,“ uvedla Váňová.

Za riziko označuje také výškovou regulaci, která je podle Central Group příliš přísná. Praha podle Váňové není New York a má své historické i urbanistické zvláštnosti, přesto ale příliš striktní omezení výšky může brzdit efektivní rozvoj města.

Novela stavebního zákona jako možný zlom

Druhým zásadním tématem je novela stavebního zákona. Ta má podle Central Group přinést rychlejší, jednotnější a předvídatelnější povolování. Počítá mimo jiné se zařazením staveb pro hromadné bydlení nad 10 tisíc metrů čtverečních mezi vyhrazené stavby ve veřejném zájmu, vznikem jednotné státní stavební správy, částečnou integrací dotčených orgánů a posílením apelačního principu. Nový režim u vyhrazených staveb má začít nabíhat od 1. ledna 2027.

Váňová změny hodnotí optimisticky. „Z pohledu odborníka jdou všechna ta opatření správným směrem,“ uvedla.

Za klíčové považuje právě to, že velké stavby pro bydlení nad 10 tisíc metrů čtverečních mají být vyhrazenými stavbami a jejich budování má být ve veřejném zájmu. Podle Central Group by se tím významné rezidenční projekty mohly dostat do režimu, který už funguje u velkých infrastrukturních staveb.

Zdražování, které nemá konce. Ceny u českých bytů letos poskočí o sedm procent

Reality

V roce 2026 by byty v České republice mohly zdražit o více než sedm procent. Navzdory růstu nové nabídky bytů na trhu o zhruba tři procenta v ČR i v Praze totiž zůstává poptávka po bydlení v zemi vysoká. Více než polovina developerských společností navíc v současnosti nevnímá, že by se snižoval zájem o nákup bytů ze strany investorů. Vyplývá to ze studie analytické společnosti CEEC Research představené na konferenci Setkání lídrů developmentu v Praze. Studie se zúčastnilo 36 developerských společností zaměřených na výstavbu bytů.

ČTK

Přečíst článek

video

Domoplan hledá nový motor růstu. Vedle bytů chce vydělávat na resortech

Reality

Developer Domoplan se posouvá za hranice klasické rezidenční výstavby. Skupina Tomáše Vavříka rozvíjí fondy, rekreační nemovitosti a vlastní správu resortů. Vedle českých hor sází na Chorvatsko, Bali, Zanzibar nebo Kostariku.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Vláda chce sáhnout na poplatky ve třetím pilíři a omezit zisky bank a penzijních společností. Podle ministryně financí Aleny Schillerové mají lidem po desetiletích spoření zůstávat výrazně vyšší částky než dnes. Inspirací má být Estonsko, které ukázalo, že levnější penzijní systém může fungovat i bez kolapsu trhu.

Na třetím pilíři českého penzijního systému nadstandardně vydělávají finanční instituce, nikoliv budoucí důchodci, míní vláda a hodlá penězovod k bankám a penzijním společnostem notně přiškrtit. Ministryně financí Alena Schillerová dnes představila zásadní zásah do poplatkové politiky bank a penzijních společností. Záměr snížit podíl poplatků na celkovém spoření za 35 let z poměrně vysokých 56 procent na pouhých 16 procent a zastropovat správní poplatek na úrovni 0,5 procenta sice vyvolává v bankovních domech rozhořčení, z pohledu českého střadatele jde však o ekonomickou smysluplnost a motivující faktor. Pokud má třetí pilíř plnit svou roli, vskutku zásah potřebuje. Vodítkem může být třeba poměrně čerstvá zkušenost z Estonska.

Současný stav doplňkového penzijního spoření v ČR je obtížně udržitelný. Za Fialovy vlády odešel ze třetího pilíře půl milion klientů a mladá generace do 30 let produkt zhusta ignoruje – spoří jich pouhých 430 tisíc. Důvod je prostý: kombinace nízké výkonnosti, inflace a poměrně výrazných poplatků způsobuje, že lidé v penzijních fondech paběrkují. Stát sice ročně podporuje systém 18 miliardami korun z rozpočtu, ale podstatná část těchto veřejných peněz končí v čistých ziscích bankovních skupin. Skutečnost, že po 35 letech spoření dnes klient odevzdá více než polovinu naspořené částky na poplatcích, je těžko obhajitelná.

Newstream CLUB březen 2026

Soukromé kluby, bytové restaurace, vlastní šéfkuchaři, jachty, private jety… soukromí se v posledních letech stává tématem, které řeší všichni od miliardářů přes celebrity po zcela obyčejné lidi, kteří jsou ochotní pořídit si v novostavbě luxusní dveře, jen aby měli garanci ticha. Soukromí se stává luxusem a dosáhnout jej dá občas hodně práce.

Detail a nákup

Příklad z Estonska

Navíc není třeba úplně vymýšlet kolo. Zmíněné Estonsko v letech 2017 až 2019 provedlo reformu, která je dnes v ekonomickém světě považována za dobrý příklad toho, jak stát může legislativní silou zlomit odpor bankovní lobby a razantně zlevnit penzijní systém pro své občany. Pobaltský stát měl v rámci zemí OECD dlouhodobě jedny z nejvyšších poplatků a zároveň nejhorší reálné výnosy. Místní banky argumentovaly úplně stejně jako ty české: tvrdily, že správa peněz je drahá, distribuce nákladná a jakékoliv politické zásahy trh zničí a uvrhnou penzijní společnosti do ztrát.

Estonský stát přesto zakročil. Klíčovým nástrojem se stalo zavedení takzvaného degresivního zákonného stropu na poplatky za správu. Estonský parlament schválil mechanismus, podle kterého platí jednoduché pravidlo: čím více peněz daný fond celkově spravuje, tím nižší procentuální poplatek smí od koncových klientů vybírat. Plošný zákonný strop byl okamžitě sražen z původních dvou procent na 1,2 procenta, ale díky objemovým koeficientům spadly reálné poplatky největších fondů na trhu bleskově na úroveň mezi 0,2 procenta až 0,4 procenta. Během jediného měsíce od účinnosti zákona klesl průměrný poplatek na estonském trhu o třetinu.

Penzijko čeká velká reforma. Mladí mají dostat víc, fondům klesnou poplatky

Politika

Ministerstvo financí chystá rozsáhlou reformu penzijního spoření. Návrh má zvýhodnit klienty do 30 let, snížit poplatky penzijním společnostem a během deseti let ukončit staré transformované fondy, které podle resortu brzdí výnosy střadatelů.

nst

Přečíst článek

Druhým pilířem estonského úspěchu bylo vynucené otevření trhu nízkonákladové konkurenci. Stát legislativně zjednodušil vznik pasivních indexových fondů, které peníze neinvestují prostřednictvím drahých aktivních manažerů, ale automaticky kopírují globální akciové trhy (např. index MSCI World). Když na trh vstoupily dravé nízkonákladové platformy, jako byl projekt Tuleva založený samotnými střadateli, a nabídly správu za pouhých 0,34 procenta, tradiční velké bankovní domy jako Swedbank nebo SEB musely pod tlakem masivního odlivu klientů okamžitě zlevnit i své stávající produkty. Estonský trh to bez problémů přežil, banky nezkrachovaly, pouze musely digitalizovat procesy a snížit své marže.

Český reformní záměr se evidentně i právě estonskou zkušeností inspiruje. Zrušení výkonnostního poplatku u transformovaných fondů a sražení správního poplatku na 0,5 procenta je podobným impulsem, který prospěl Estonsku. Argumentace penzijních společností, že bez poplatku alespoň 0,8 procenta upadnou do ztráty, těžko obstojí v kontextu digitalizace a odbourávání byrokracie. Sám vládní návrh počítá se zrušením povinných investičních dotazníků, které se neosvědčily a bankám zvyšovaly administrativní náklady. Pokud navíc stát umožní mladým lidem flexibilitu v podobě jednorázového výběru třetiny peněz do 36 let věku na bydlení či podnikání, atraktivita systému dále stoupne.

Důchodci „odemčeni“, na poplatky penzijních společností se chystá sekera

Money

Poslanci dnes odsouhlasili zrušení sankcí pro důchodce, kteří chtějí odejít z penzijního spoření či už odešli. Pirátský návrh snížit poplatky neprošel, ale ministryně financí se na snížení chystá.

Ivana Pečinková

Přečíst článek

Zásadní varování

Estonská zkušenost však přináší i jedno zásadní varování pro české zákonodárce. Když tamní populistická vláda v roce 2021 podlehla tlaku a udělala penzijní fondy zcela dobrovolnými s možností peníze okamžitě vybrat, třetina lidí úspory vybrala a obratem je projedla nebo jimi splatila spotřebitelské dluhy. To je cesta do pekla, která v Estonsku dlouhodobě ohrozila sociální stabilitu seniorů. Česká reforma by proto měla jít cestou regulace poplatků a modernizace fondů (včetně podpory alternativních investic do infrastruktury a startupů), ale musí zachovat jasný dlouhodobý účel těchto peněz – tedy zajištění na stáří.

Snížení poplatků na úroveň kolem půl procenta přinese občanům hmatatelný benefit. Podle propočtů si člověk po 35 letech spoření odnese do důchodu místo dnešních 600 tisíc korun zhruba 1,6 milionu korun. Pro penzijní společnosti to sice znamená omezení zisků, ale díky přílivu odhadem půl milionu nových klientů a možnostem cross-selingu jiných bankovních produktů budou během několika let opět na svém. Státní rozpočet sice tato reforma bude stát 1,2 miliardy korun navíc, především kvůli masivní podpoře dětského spoření, ale jde o investici, která v budoucnu sníží tlak na státní průběžný důchodový systém. Estonsko ukázalo, že to jde.