Válka v Íránu zatím nezdražuje stavebnictví o desítky procent, ale mění něco zásadnějšího. Firmy přestávají vědět, za kolik budou stavět, a to může ceny bytů posunout ještě výš, shodli se odborníci na setkání Realitního Clubu, které se konalo v Trinity Paláci.

Napětí na Blízkém východě začíná dopadat i na české stavebnictví. Experti z realitního trhu se shodují, že konflikt v Íránu se propisuje hlavně do cen materiálů navázaných na ropu, do dopravy a celkové nejistoty při nacenění staveb. Přímý dopad zatím většinou nepočítají v desítkách procent, zároveň ale varují, že konflikt je teprve na začátku a konečný účet ještě není zřejmý.

„V rezidenční výstavbě nám za posledních deset let narostly ceny bytů o nějakých 165 procent. To přímo koreluje s tím, jak rostou ceny stavebních pozemků a náklady na výstavbu,“ uvedl Josef Kupec z KPMG.  

32 fotografií v galerii

Trh znejistěl, ceny se rozplývají

Jedním z prvních viditelných příkladů je polystyren. „Když máte štěstí a seženete ho, pak ho koupíte o 300 procent dráž. Podobná situace je i u dalších výrobků z ropy, jako je asfalt nebo plastové výrobky, například trubky,“ dodal Kupec. Vedle samotných materiálů se podle něj do cen promítne i dražší doprava, stavební stroje a celkově stavební práce.

„Kolik to bude, to v tuto chvíli bohužel nikdo z nás neví a bude to záviset na tom, jak dlouho bude konflikt trvat,“ uvedl Kupec.

Právě ropa je podle investorů a developerů klíčová. „Jen na vrtání pilot potřebujeme 40 tisíc litrů nafty,“ přiblížil Jan Sadil, šéf developerské skupiny JRD.

Kupec z KPMG: Stavebnictví drtí drahé materiály, výstavba se může dál zastavit

Názory

Realitní trh čelí souběhu několika negativních faktorů, od pomalého povolování staveb po vysoké úrokové sazby. Největší nejistotu ale aktuálně přinášejí rostoucí ceny stavebních materiálů a energií, které dál zvyšují náklady na výstavbu. Podle experta KPMG Josefa Kupce tak hrozí odkládání projektů, útlum nové výstavby a další zhoršení dostupnosti bydlení.

nst

Přečíst článek

Náklady na jednotlivé materiály samy o sobě podle něj nemusí být v celkovém rozpočtu tím největším problémem. Větší dopad má to, že cena ropy vstupuje prakticky do všeho, od výroby přes dopravu až po vedlejší rozpočtové náklady.

Na růst cen už podle firem reagují i dodavatelé. „Ceny vstupních materiálu razantně narostly, například v případě plastových oken nebo umělých trubek. Výrobci navíc vůbec nedokážou predikovat, zda potřebné materiály pro výrobu budou mít k dispozici,“ potvrzuje Pavel Šatný, spolumajitel společnosti Doornite.

Vedle zdražování jsou tak podle něj na trhu cítit i určité obavy. Napětí se promítá hlavně do tendrů. U nových projektů je čím dál obtížnější získat pevné a dlouhodobě udržitelné nacenění, protože i subdodavatelé sami hůř odhadují další vývoj.

„Když dneska tendrujeme projekt, tak se dostáváme do situace, kdy potřebujeme něco nacenit a posouvat se dál v akvizici nebo realizaci, ale trh je nestálý. Stavební firmy nejsou schopné nám dát pevnou cenu,“ uvedl obchodní ředitel Michal Šiller z developerské společnosti Neocity Group.

Tomáš Kaluš, ředitel rezidenčního developmentu pro Česko ve společnosti UDI Group uvedl, že firma aktuálně tendruje projekt v Praze za zhruba miliardu korun. „U miliardových projektů se zatím bavíme o zdražení v jednotkách procent, nikoliv desítkách,“ řekl. Podle něj jsou dnes investoři i developeři poučenější díky zkušenostem z covidu a války na Ukrajině.

Klíčovým faktorem ale zůstává cena ropy, která se podle něj promítá do všech částí výstavby. „Zatím se na situaci díváme s klidem, byť nás to bude stát něco navíc. Nemůžeme si dovolit nechat dodavatele padnout, potřebujeme byty postavit a prodat,“ dodal šéf developmentu UDI. Podle něj se podobné problémy objevují napříč Evropou, například v Polsku nebo Srbsku.

Češi bodují v Panamě. Postavili nejlepší bytový projekt Střední Ameriky. Byty tam přitom stojí jen polovinu

Reality

UDI Group získala v USA další výrazný mezinárodní úspěch. Její panamský projekt Square 72 se stal vítězem dvou kategorií IPAX Awards 2025, zatímco poptávka po tamních bytech prudce stoupá – a zájem mají i Češi.

nst

Přečíst článek

Napětí na trhu se projevuje i v tendrech. Některé stavební firmy jsou dnes schopné ze soutěží odejít, protože mají dostatek zakázek a nemají potřebu jít pod cenu. „Zatím ale nevidím apokalyptický scénář,“ uvedl Kaluš. Zároveň připustil, že vyšší náklady se nakonec promítnou do cen pro klienty. „Je pravda, že to zaplatí klient, ale ten se dívá na hodnotu v horizontu desítek let. V zásadě je jedno, jestli metr čtvereční zdraží o desítky tisíc korun,“ dodal.

Na trhu se podle Filipa Šejvla z realitní kanceláře Philip Frank projevuje i zkušenost z předchozích krizí, zejména covidu a války na Ukrajině. Firmy už podle něj nejsou tak zaskočené jako před několika lety a více počítají s tím, že podobné výkyvy budou součástí podnikání. „Musíme začít přemýšlet tak, že se ta rizika budou opakovat častěji. Developeři i stavební firmy je budou započítávat do svých marží a rizik, a tím pádem půjdou ceny nahoru,“ dodal Šejvl.

Kdo zdražení zaplatí? Nakonec klient

Shoda panuje v jedné věci, náklady se nakonec promítnou do cen bytů. „Zaplatí to koncoví uživatelé,“ uvedl Kupec z KPMG s tím, že bydlení se v Česku stalo investiční komoditou.

„Jsme na začátku krize v Iránu, a ještě nám přinese překvapení. A nechci tvrdit, že zákazník snese všechno. Není to pravda,“ odpověděl na otázku, kde se ceny bytů zastaví Jan Sadil. Zároveň upozornil na to, že: „Čtvrtina nákladů jde za státem v podobě DPH a dalších odvodů. Marže developerů je kolem 12 procent.“

Významnou roli podle Petra Bulana z Century 21 sehrají i hypotéky. Právě dostupnost financování může rozhodnout, zda trh další zdražování unese. „Není to ani tak o cenovém stropu, ale o hypotečním stropu,“ uvedl Bulan. Pokud by úrokové sazby výrazně rostly, mohl by podle části trhu přijít rychlý útlum poptávky podobně jako po začátku války na Ukrajině.

Jiří Vančura: Byt už není „automaticky dobrá“ investice

Reality

Byt už není sázka na jistotu. Vyšší sazby mění logiku realitních investic a je snadné se u toho přepočítat. Rizikem pro dostupnost bydlení není jen výše sazeb, ale hlavně nedostatečná výstavba. „Bez zrychlení přípravy projektů se tlak na ceny v atraktivních místech úplně neztratí,“ uvádí Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank, ve svém výhledu, kam se podívá realitní trh v roce 2026.

Jiří Vančura

Přečíst článek

Vedle novostaveb se změny propisují i do sekundárního trhu. Kupující podle realitních makléřů stále více preferují novostavby, energeticky úsporné bydlení a lepší technický standard. „Investoři chtějí spíš novostavby, zaměřují se na energetickou třídu A a B,“ dodal Bulan. U starších bytů naopak roste tlak na cenu i obavy z dalších nákladů.

Do cen se stále více promítá riziko. Kvůli nepředvídatelnému vývoji přidávají firmy do nabídek rezervy, které mohou výsledné ceny zvyšovat více než samotné materiály. Část trhu zároveň varuje, že dopady konfliktu se teprve projeví. „Jsme teprve na začátku, může nám to přinést ještě překvapení,“ uzavřel Šejvl.

video

Češi jsou posedlí vlastním bydlením. Nájemní byty jsou trend, ale Praha už je na hraně

Reality

Touha Čechů vlastnit byt je podle finančního ředitele skupiny Redstone Jiřího Medřického silnější než ve většině okolních zemí. Jenže vysoké ceny nemovitostí i dražší financování dál zhoršují dostupnost bydlení. Investiční nájemní bydlení proto zůstává silným trendem, otázkou ale je, kam až mohou růst nájmy.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Lepší energetická třída už dávno není jen formalita. Banky ji odměňují nižšími sazbami a majitelé zároveň šetří na energiích. Rozdíly přitom mohou jít do tisíců ročně. Jak velký vliv má energetický štítek na vaši peněženku?

Koupě staršího domu už není jen otázkou ceny a rekonstrukce. Stále větší roli hraje i jeho energetická náročnost. Tedy kolik zaplatíte za provoz a jakou hodnotu si nemovitost udrží. Z pohledu hypotéky se přitom podle oslovených bank zatím mnoho nemění.

Banky starší nebo energeticky náročné domy přímo nepenalizují vyšší sazbou. Naopak spíše odměňují ty úsporné. „V současné době nestanovujeme cenu dle energetické náročnosti budovy. Jen dáváme slevy za doložení PENB s A nebo B,“ říká Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank.

Stavební spořitelny lákají klienty na vyšší zhodnocení úspor

Money

Stavební spořitelny se snaží čelit poklesu zájmu klientů lepším úročením vkládaných úspor. Lidé ochotní u nich spořit aspoň po šest let mohou své peníze zhodnotit o více než 5,5 procenta ročně. Tedy lépe než na spořicím účtu u bank. Aktuálně ke zvýšení přikročila Modrá pyramida ze skupiny Komerční banky.

Ivana Pečinková

Přečíst článek

Rozdíl mezi energetickými třídami tak nevzniká jako sankce, ale jako bonus. „Jaký je konkrétní rozdíl v sazbě mezi energetickou třídou A a E nebo F? Není,“ odpovídá Voldřich. Podobně se k tomu staví i Tereza Píchalová z Partners Banky: „Na trhu je obvyklé sazbu při energetické třídě A a B zvýhodnit zhruba o 0,1 procentního bodu,“ říká. 

Také Moneta Money Bank potvrzuje, že energetická náročnost zatím cenu hypotéky neovlivňuje. „V sazbách hypoték neděláme rozdíly. Naše cenová politika je transparentní,“ uvádí Tereza Ryšanová.

Ještě výraznější zvýhodnění nabízí například Komerční banka. „Při doložení PENB A nebo B se jedná o slevu na sazbě 0,2 procenta,“ říká Ondřej Šuchman, manažer hypoték skupiny Komerční banky.

Sleva 0,1 až 0,2 procentního bodu přitom u hypotéky ve výši tří milionů korun znamená úsporu zhruba 150 až 400 korun měsíčně. Za celou dobu splácení tak může jít o 50 až 100 tisíc korun. U vyšších hypoték může být rozdíl výraznější. „Při průměrném objemu 4,5 milionu korun dělá sleva 0,2 procenta zhruba 6 500 korun ročně na úrocích,“ doplňuje Šuchman.

Vyšší sazby nezůstanou jen u hypoték. Perský záliv vytáhne nahoru i ceny dalších úvěrů

Money

Cena peněz jde kvůli konfliktu v Perském zálivu a jeho důsledkům nahoru. Jako první to „schytaly“ hypotéky. Od 1. dubna upravila sazbu Česká spořitelna, od Velkého pátku Moneta Money Bank, několik dalších menších a středních bank už tak učinilo v březnu. Na ostatní úvěry zdražení čeká.

Ivana Pečinková

Přečíst článek

Rozhodnou energie, ne hypotéka

Banky sice energetickou náročnost do sazeb zatím výrazně nepromítají, pro kupujícího ale může být zásadní. Starší nezateplený dům v horší energetické třídě může mít oproti úsporné novostavbě náklady vyšší klidně o několik tisíc korun měsíčně. PENB tak není jen formální dokument pro banku, ale jeden z hlavních ukazatelů toho, kolik bude bydlení skutečně stát.

Energetická náročnost sice podle bank přímo neovlivňuje sazbu hypotéky, může se ale promítnout do celkového posouzení nemovitosti, zejména v kombinaci s jejím technickým stavem. „Díváme se na celkové opotřebení budovy,“ vysvětluje Voldřich.

V praxi tak hypotéka častěji narazí na špatný stav než na samotnou energetickou třídu. „Energetická náročnost je jen jedním ze vstupů. Kvůli ní samotné hypotéky nezamítáme,“ potvrzuje Píchalová.

Energetická náročnost se navíc může promítnout i nepřímo, a to do toho, kolik si klient může půjčit. Nižší úroková sazba totiž znamená nižší splátku, a tedy lepší výsledek při posuzování bonity. „Klient se slevou na sazbě 0,2 procenta může dosáhnout na lehce vyšší objem úvěru,“ říká Šuchman.

Fotovoltaika nestačí, říká energetik. Domácnosti zbytečně přicházejí o tisíce

Zprávy z firem

Češi investují stovky tisíc do fotovoltaiky a tepelných čerpadel, ale často bez jasného systému. Výsledek? Nižší úspory, než čekali. Podle Martina Houšky ze společnosti NORD HT není problém v technologiích, ale v jejich propojení a řízení.

nst

Přečíst článek

Administrativa se nemění

Z pohledu klientů zatím nedochází k zásadním změnám ani v administrativě. Bankám stále stačí standardní průkaz energetické náročnosti (PENB), energetické audity nevyžadují. „Sledujeme pouze, zda klient provedl rekonstrukci v deklarovaném rozsahu,“ říká Voldřich.

Obavy, že by starší a energeticky náročné domy mohly být v budoucnu nefinancovatelné, banky zatím mírní. „Nemyslíme si, že by staré domy bez rekonstrukce měly mít za pět až deset let problém získat hypotéku,“ říká Voldřich.

Opatrnější je ale pohled Partners Banky. „Pravděpodobně ano, pokud součástí hypotéky nebude rekonstrukce,“ uvádí Píchalová.

Zkrátíme čekání žadatelů o hypotéku na polovinu, slibují sdružení poradci

Money

Už jedno sezení s poradcem odhalí, zda má žadatel o hypotéku šanci úvěr získat. Nové sdružení Hyponation, ve kterém se dala dohromady šestice finančně poradenských společností, slibuje zlepšení servisu kolem hypoték. Zrychlení i zjednodušení celého procesu získávání hypotečního úvěru by měli pocítit prý všichni, kdo si přes některou z těchto šesti společností požádají o úvěr na bydlení. Výhody i nevýhody nové platformy jsme probrali s Janem Brejlem, obchodním ředitelem poradenské společnosti Partners a s Janem Lenerem, ředitelem odboru marketingu a komunikace z Broker Consulting. 

Věra Tůmová

Přečíst článek

Zásadní proměna se podle bank nemusí projevit v hypotékách, ale na samotném trhu nemovitostí. „Hypotéky se asi nezmění, je ale možné, že se kvalita nemovitostí začne výrazněji promítat do ceny,“ říká Voldřich.

Do budoucna navíc banky očekávají, že význam energetické náročnosti poroste. „Kvůli rostoucímu zájmu klientů i přísnějším regulacím se bude zvyšovat podíl takzvaných udržitelných hypoték,“ říká Ondřej Šuchman z Komerční banky. Podle něj lze zároveň čekat častější kombinaci hypoték s úvěry na rekonstrukce a dotačními programy. Starší dům bez úprav tak může být postupně spíše výjimkou než standardem.

Kolik stojí PENB a proč se vyplatí?

• byt: 2 500–5 000 Kč
• rodinný dům: 4 000–8 000 Kč
• Co ukáže: energetickou třídu (A–G) 
• odhad nákladů na provoz 
• slabá místa nemovitosti

Lukáš Kovanda: Válka v Íránu už zdražuje Čechům hypotéky

Názory

Válka v Íránu začíná dopadat i na český hypoteční trh. Prudký růst úrokových swapů zdražuje bankám zdroje financování, takže některé už tento týden zvýšily hypoteční sazby až o půl procentního bodu. Pokud by se konflikt v Perském zálivu protáhl a zesílily obavy ze stagflace, mohou hypotéky zdražit ještě výrazněji.

Lukáš Kovanda

Přečíst článek

Nezajištěný úvěr na tři miliony a 25 let? Proč ne. Stavební spoření žije i přes invazi hypoték

Money

I když synonymem financování nákupu, oprav či modernizací nemovitostí jsou hypotéky, stavební spoření své místo na slunci neztrácí. I proto, že nabízí úvěr, který je na trhu jedinečný, říká v rozhovoru Petr Kielar, nezávislý konzultant v oboru stavební spoření a bývalý dlouholetý zaměstnanec a posléze člen představenstva Českomoravské stavební spořitelny, předchůdkyně dnešní ČSOB Stavební spořitelny.

Ivana Pečinková

Přečíst článek