Nezajištěný úvěr na tři miliony a 25 let? Proč ne. Stavební spoření žije i přes invazi hypoték
I když synonymem financování nákupu, oprav či modernizací nemovitostí jsou hypotéky, stavební spoření své místo na slunci neztrácí. I proto, že nabízí úvěr, který je na trhu jedinečný, říká v rozhovoru Petr Kielar, nezávislý konzultant v oboru stavební spoření a bývalý dlouholetý zaměstnanec a posléze člen představenstva Českomoravské stavební spořitelny, předchůdkyně dnešní ČSOB Stavební spořitelny.
Často slýcháme názor, že stavební spoření se přežilo. Že je to něco, co nám tady pomáhalo rozeběhnout financování bydlení, ale že teď vše řeší hypotéky. Ostatně došlo postupem času ke snížení státní podpory z původních 4,5 tisíce na tisícovku ročně.
Pravdou je, že stavební spoření se u nás vyvinulo v jiný produkt, než bylo původně zamýšleno. Navzdory svému názvu nebylo stavební spoření koncipováno jako spořicí produkt. Původní představa byla, že stavební spořitelny budou dávat úvěry ze stavebního spoření, které budou mít nízké a pevné úrokové sazby. To se bohužel nikdy nepodařilo. Dnes naprostou většinu úvěrů stavebních spořitelen tvoří překlenovací úvěry, které tyto vlastnosti nemají a jsou poskytovány za tržních podmínek. Na druhou stranu stavební spoření je oblíbený způsob spoření, který dává jistý výnos, který není vysoký, ale je bezpečný. A velmi zajímavé jsou překlenovací úvěry na bydlení poskytované bez zástavy nemovitosti. Ty jsou svými parametry na českém trhu jedinečné.
Zájem o stavební spoření je víceméně stabilní, v loňském roce klesl počet nově uzavřených smluv jen nepatrně, o tři procenta. I tak bylo uzavřeno přes 437 tisíc nových smluv, z toho přibližně pětinu tvořila ujednání o navýšení cílové částky. Stavební spořitelny evidují přes 2,7 milionu smluv o stavebním spoření, takže stavebko má každý čtvrtý občan naší republiky. V roce 2025 bylo poskytnuto více než 51 tisíc nových úvěrů na bydlení v celkovém objemu přes 67 miliard korun. To nejsou parametry přežitého produktu.
Jak si „stavebko“ stojí v konkurenci s hypotékami a různými typy bankovních úvěrů a ve srovnání se spořícími účty či termínovanými vklady?
Spořicí účet dává zajímavou úrokovou sazbu, která se však může kdykoli změnit. Výhodou je absolutní volnost používání vložených prostředků. Člověk může spořicí účet ze dne na den ukončit. Naproti tomu stavební spoření je dlouhodobý produkt, typická doba spoření je šest let. Stavební spoření je možné ukončit dříve, ovšem za cenu ztráty státní podpory a v některých případech je požadován poplatek za předčasné ukončení smlouvy.
Výhodou je, že stavební spořitelna je povinna držet úrokovou sazbu beze změny po dobu nejméně prvních šesti let a vklady jsou ze zákona pojištěné. U spořicích účtů, kde má banka právo jednostranně měnit úrokovou sazbu, nevíme, jak budou budoucí sazby vypadat – mohou být vyšší, ale také nižší. A úplně jiná kategorie jsou investice, které negarantují ani zhodnocení, ani výplatu všech vložených peněz. Zajímavé jsou ale především úvěry na bydlení, které stavební spořitelny poskytují.
Růst cen ztrácí tempo a investoři přepínají do opatrnějšího režimu. „Mírný růst v řádu jednotek procent je dnes realistický,“ říká Jan Sadil z JRD Development. Hra se přesouvá od spekulace k výnosu.
Šéf JRD Sadil: Realitní trh brzdí. Nově o něm rozhoduje i dění na Blízkém východě
Reality
Jak vypadá srovnání úvěrů stavebních spořitelen s hypotékami?
Stavební spořitelny poskytují dva typy úvěrů na bydlení. Jednak hypotéky, čili úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti, a dále úvěry bez zajištění. Úvěry hypotečního typu jsou srovnatelné s hypotékami ostatních bank. Nicméně těchto úvěrů rychle ubývá, stavební spořitelny je postupně přestávají nabízet, aby nekonkurovaly mateřským bankám. Stále více se prosazuje model, kdy zájemce o hypotéku obslouží mateřská banka, ale když chce klient úvěr na bydlení bez zajištění nemovitostí, postará se o něj stavební spořitelna. V segmentu nezajištěných úvěrů jsou stavební spořitelny mimořádně silné a dokážou nabídnout úvěr v objemu dvou až tří milionů se splatností až 25 let. Podobné parametry úvěrů budeme u běžných bank hledat jen obtížně.
Nicméně při dnešních cenách nemovitostí jsou dva či tři miliony úvěru velmi málo…
Dva či tři miliony se týkají nezajištěných úvěrů. U hypoték, pokud je stavební spořitelna nabízí, je strop jiný. Když se podíváme na statistiky hypoték stavebních spořitelen, tak jsou tyto hypotéky jak objemem, tak sazbami, tak dobou splatnosti plně srovnatelné s hypotékami ostatních bank. Ale jak už jsem zmínil, tento segment je v řízeném útlumu. Mateřské banky nechtějí, aby jim jejich dceřiná stavební spořitelna konkurovala a stavební spořitelny se soustřeďují na nezajištěné úvěry, ve kterých jsou úspěšné.
Nezajištěné úvěry jsou vhodné pro rekonstrukce anebo pro pořízení družstevního bydlení, kde bývá se zajištěním nemovitostí problém. A ten limit dva, tři miliony je v tomto případě velmi velkorysý.
Jak se vyvíjí segment stavebního spoření třeba od covidu? Vnesl do něj nějaké změny covid, inflace, růst cen energií, nemovitostí, krize bydlení?
Změny tam jsou poměrně velké, ale zároveň hodně pomalé, takže jsou na první pohled obtížně pozorovatelné. S růstem cen nemovitostí se přirozeně zvyšují objemy úvěrů. Takže průměrná hypotéka je dnes stejně jako u bank kolem 4,5 milionu, přičemž před dvěma roky to bylo o milion korun méně. Ale zajímavější jsou změny, které nesouvisejí přímo s ekonomickým vývojem, ale jsou důsledkem integrace stavebních spořitelen do mateřských bank. Již jsem zmínil dělení trhu, kdy banky poskytují hypotéky a nezajištěné úvěry na bydlení nechávají obsluhovat své stavební spořitelny. Obchodní politiky stavebních spořitelen se podřizují politikám mateřských bank. A to má řadu důsledků.
Úroky na termínovaných vkladech letos nejčastěji míří do pásma dvou až tří procent ročně. Některé banky umí i 3,3 procenta, ale jsou to spíše výjimky. Zároveň platí, že v době, kdy spořicí účty často nesou podobně (a někde i víc), dává termíňák smysl hlavně tomu, kdo si nechce každý měsíc hlídat, jestli plní podmínky pro vyšší úrok na spořicím účtu. Banky totiž u spoření stále častěji odměňují pouze aktivní klienty.
Termíňáky v roce 2026: Kam se vyplatí zaparkovat peníze
Money
Jaké důsledky to má?
Například vidíme, že u stavebních spořitelen klesá objem vkladů na účtech, což má celou řadu důvodů. Jedním z nich je růst úrokových sazeb na trhu, respektive konec období nízkých úrokových sazeb, které skončilo někdy v roce 2022, a odklon části klientů od stavebního spoření k jiným produktům. Také tento proces byl do jisté míry ovlivněn mateřskými bankami. Protože z pohledu finanční skupiny je jedno, zda peníze jsou ve stavební spořitelně, v bance či v investiční společnosti. Důležité je, aby skončily ve finanční skupině. Kdyby byla stavební spořitelna samostatný subjekt, tak se samozřejmě bude odlivu depozit bránit. Ale jako součást většího celku má jako hlavní cíl udržet depozita v rámci finanční skupiny, nikoli nutně ve stavební spořitelně.
Pro zachování státní podpory nabídly stavební spořitelny státu pomoc při poradenské činnosti občanům v programu Nová zelená úsporám a v rámci tohoto programu poskytují také dotované úvěry. Jak se to vyvíjí? A jaký vliv bude mít to, že by program neměl poskytovat dotace, ale jen nízkoúročené půjčky?
Vliv by měl být spíše pozitivní, protože se počítá s tím, že místo dotací budou bezúročné půjčky. Zatímco dříve byl úvěr poskytován pouze jako doplněk k některým dotacím, podle nových propozic by proběhlo veškeré financování formou úvěru. Zatím neznáme podrobnosti, ale je velmi pravděpodobné, že stavební spořitelny zde budou hrát hlavní roli. Souvisí to s tím, že úvěr v objemu tří milionů korun bez zajištění nemovitostí s dobou splatnosti 25 let je doménou stavebních spořitelen. Stavební spořitelny tento produkt umí, mají hustou síť poradenských míst s dobře proškolenými pracovníky a mají v této oblasti dlouhodobé zkušenosti. Takže stejně jako stavební spořitelny ovládly segment dotovaných úvěrů, budou nepochybně dominovat i v bezúročných úvěrech Nové zelené úsporám.
Věci by jistě prospělo, kdyby byly tyto úvěry poskytovány jako jednoduché úvěry s anuitními splátkami. To ale stávající zákon neumožňuje a na strategické změny obvykle není čas, takže i tyto nízkoúročené půjčky budou mít formu překlenovacích úvěrů.
Většina rodičů myslí na budoucnost svých dětí a odkládá pro ně peníze stranou. Hlavním nástrojem, jak pomoci dětem při startu do vlastního života, ovšem zůstávají spořicí účty. Za dostatečnou startovní pomoc rodiče většinou považují částku do 200 tisíc korun.
Rodiče myslí na své děti. Nejvíc je to vidět na spořicích účtech
Money
A co role stavebních spořitelen coby poradenských míst?
Poradenství fungovalo a funguje na základě dohody stavebních spořitelen se státem. Nevím ale, zda je úmysl pokračovat v tom i v nové Nové zelené úsporám. Bylo by to určitě vhodné, i když si myslím, že pro stavební spořitelny je to zátěž. A je otázkou, zda to budou stavební spořitelny i nadále dělat zadarmo.
Je známo, že v některých regionech Česka má stavební spoření daleko větší význam než pro lidi z velkých měst. Znamená pro ně hlavní nástroj financování oprav, rozšiřování a modernizací jejich bytů či domů. Třeba proto, že na hypotéku prostě nedosáhnou.
Regionální rozdíly neznám. Ale samozřejmě pro řadu lidí, kteří chtějí renovovat, opravovat, může být hypotéka z nejrůznějších důvodů problematická. Nezajištěný úvěr je sice dražší než hypotéka, ale je jednodušší a pro dlužníka může být přijatelnější, když nemá zastavenou nemovitost. A parametry nezajištěného úvěru, když pomineme úrokovou sazbu, jsou srovnatelné s hypotékou. Když si představíte, že by před 20 lety někdo řekl, dostal jsem od banky tři miliony bez zajištění nemovitostí, tak bychom mu nevěřili. A dnes je to běžné. A tři miliony na rekonstrukci jsou dostačující.
VYŠEL LETNÍ NEWSTREAM CLUB
Sázky na růst Česka se vyplácejí. Potvrzují to lidé různých oborů a zájmů, s nimiž se můžete potkat při čtení aktuálního vydání magazínu Newstream CLUB. Česko má totiž obří potenciál, který se daří čím dál více využívat. Platí to pro investory, globální i lokální firmy, ale také pro tuzemský realitní trh. Jak se na vlně zájmu svézt, poradí letní vydání magazínu.
Na obálce magazínu jsou sourozenci se Sara a Teo Sandevovi, kteří patří ke generaci, která už nemusí volit mezi původem a zemí, kde vyrostla. Ona jde hereckou cestou, on spojuje fotbal, studium a rodinný byznys. Oba ale dobře vědí, že jejich největší výhodou je právě mix českého zázemí a balkánských kořenů.
Aktuální vydání se věnuje právě sázkám na Česko z mnoha pohledů: z pohledu investorů drobných i institucionálních, ale i z pohledu lidí, kteří se snaží zemi posunout dál. K nim patří například Petr Dvořák, který shání soukromé prostředky na spolufinancování stavby nové pražské filharmonie, nebo investor Marek Dospiva.
Česko se také stává čím dál větším lákadlem pro zahraniční firmy, které zde mají vývojová centra. Důvodů je celá řada, ale klíčové jsou pro globální firmy tři věci: vhodná geografická poloha, bezpečnost, a hlavně silné technické zázemí, díky kterému tu mohou pracovat na nejpokročilejších inovacích.
To potvrzuje například šéf globální technologické společnosti Everpure Charlie Giancarlo, který působil v největších firmách světa, stál u zrodu internetu a nyní se věnuje datovým úložištím. Rozhovor s ním také přináší letní vydání magazínu Newstream CLUB.
A rostoucí zájem nadnárodních firem o možnost působit v Česku potvrzuje také Tomáš Partsch z CTP, který vysvětluje, jak se z Brna stává evropské Silicon Valley.
Dvanácté vydání čtvrtletníku Newstream CLUB je v prodeji, distribuci zajišťuje Send. Digitální verzi magazínu lze zakoupit přímo na newstream.cz.
