Jiří Vančura: Byt už není „automaticky dobrá“ investice
Byt už není sázka na jistotu. Vyšší sazby mění logiku realitních investic a je snadné se u toho přepočítat. Rizikem pro dostupnost bydlení není jen výše sazeb, ale hlavně nedostatečná výstavba. „Bez zrychlení přípravy projektů se tlak na ceny v atraktivních místech úplně neztratí,“ uvádí Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank, ve svém výhledu, kam se podívá realitní trh v roce 2026.
Rok 2025 potvrdil, že realitní trh v Česku se po období nejistoty znovu nadechuje, ale zároveň je výrazně segmentovaný a citlivější na kvalitu. U rezidenčního bydlení se obnovila aktivita kupujících – zejména v Praze, Brně a dalších silných centrech a u projektů v dobrém standardu. To vše i přesto, že se úrokové sazby po předchozím poklesu spíše stabilizovaly. Návrat k éře „extrémně levných“ hypoték z minulých let zatím nikdo realisticky nečeká, a právě to mění investiční kalkulaci.
Poptávka se vrátila, nabídka zůstává slabá
Klíčovým tématem roku 2025 byla kombinace oživené poptávky a dlouhodobě omezené nabídky. Část domácností odkládala rozhodnutí o koupi v letech 2022–2024 kvůli vysokým sazbám a obecné nejistotě. Jakmile se podmínky stabilizovaly a lidé si na nové prostředí zvykli, poptávka se vrátila – jenže nabídka nových bytů zůstává strukturálně nedostatečná. Zároveň se stále projevuje dlouhá doba přípravy projektů a povolovacích procesů. Výsledkem je, že ceny v mnoha lokalitách neklesaly a u kvalitních nemovitostí naopak znovu rostly, i když většinou už ne tempem „rychlých let“ předchozího cyklu.
Nový stavební zákon, metropolitní plán Prahy i profesionalizace trhu. Rok 2026 je podle klíčových hráčů realitního a developerského trhu plný zásadních příležitostí, které mohou urychlit výstavbu, rozhýbat investice a změnit vnímání role realitních profesionálů. Přinášíme přehled nejdůležitějších trendů a očekávání napříč sektorem.
Developery i banky spojuje jedno téma: povolování. Odblokuje rok 2026 realitní trh?
Reality
Rok 2026: normalizace místo euforie
Pro rok 2026 očekávám spíše scénář postupné normalizace než další plošnou cenovou euforii. Pokud zůstanou sazby relativně stabilní, tempo růstu cen bude pravděpodobně mírnější a mnohem více selektivní podle lokality, kvality a energetických parametrů. Rizikem pro dostupnost bydlení není jen výše sazeb, ale hlavně nedostatečná výstavba. Bez zrychlení přípravy projektů se tlak na ceny v atraktivních místech úplně neztratí.
Developerům zdražuje čas i kapitál
Z pohledu developerů je potřeba vnímat realitu: cenu bytu netvoří jen „marže“, ale součet ceny pozemků, stavebních nákladů, požadavků na standard a udržitelnost, ceny financování a času. Dlouhé povolování prodražuje kapitál, zvyšuje riziko projektu a snižuje ochotu pouštět se do výstavby bez předprodejů. Výsledný účet pak v praxi vždy platí trh – tedy kupující nebo nájemník.
Euforie z levných hypoték je pryč, ale chuť investovat zůstala. Český realitní trh našel nový rytmus: pomalejší, jistější a vedený domácím kapitálem. Lidé už nechtějí honit zisky, chtějí jistotu a hodnotu, která přetrvá. O tom, proč má trh znovu energii a kam se posouvá, mluví Jiří Vančura, šéf nemovitostního financování Trinity Bank.
Paradox roku 2025: Hypotéky zásadně nezlevnily, trh přesto zrychlil
Reality
Investice do bytu už není „automaticky dobrá“ investice
Zásadní posun oproti minulým letům ale vidím v tom, že investice do nemovitosti dnes už není tak jednoznačná a „samoběžná“ jako v době levných peněz. V období nízkých sazeb fungovala finanční páka: investor si levně půjčil, nájem často pokryl velkou část splátky a zbytek „dovydělal“ kapitálový růst. V prostředí vyšších sazeb už tento model sám o sobě nevychází.
U řady investičních bytů dnes platí, že nájemní výnos po odečtení všech nákladů často nepokrývá cenu financování – nebo ji pokrývá jen částečně. To neznamená, že nemovitost je špatná investice, ale znamená to, že musí být mnohem přesněji spočítaná a investor musí vědět, co je jeho hlavní zdroj návratnosti:
- zda je to dlouhodobý stabilní nájemní výnos,
- nebo očekávání kapitálového růstu,
- nebo kombinace obojího v delším horizontu.
A právě tady je důležité dodat: spoléhat pouze na kapitálový růst už nemůže být automatická jistota. V silných centrech bude růst pravděpodobně dlouhodobě podporovaný nabídkovou bariérou a migrací, ale mimo hlavní centra mohou být scénáře odlišné.
Příklon k nájemnímu bydlení, mikrobyty i 15minutové město. To jsou témata, která vytáhli realitní odborníci na dalším setkání Realitního Clubu, který pořádá Newstream.cz, v diskusi na téma budoucnost bydlení.
Nájemní bydlení je nevyhnutelné. Hlavně ve velkých městech, shodli se odborníci
Reality
Demografie jako riziko pro regiony a menší města
Zvlášť opatrný bych byl u investic do starších bytů v regionech a menších městech, kde může působit několik faktorů najednou. Část těchto lokalit čelí přirozenému odlivu obyvatel směrem do velkých měst – za prací, školami i službami. To může v delším horizontu znamenat slabší růst nájmů, vyšší citlivost na ekonomické zpomalení a také větší riziko delší neobsazenosti.
K tomu se přidává druhá rovina, kterou mnoho drobných investorů podceňuje: technický stav budovy a budoucí náklady. U starších bytových domů mohou postupně přicházet investice do fasády, střechy, stoupaček, výtahu, statiky, energetických opatření nebo do společných částí. A i když samotný byt vypadá po rekonstrukci dobře, finanční realitu často určuje stav celého domu a rozhodování SVJ. Pro investora pak nejde jen o to, „kolik stojí byt“, ale o to, jaké povinné a prakticky nevyhnutelné náklady ho čekají v dalších letech – a zda je v lokalitě dokáže promítnout do nájmu.
Proto bych dnes řekl, že investice do rezidenční nemovitosti je víc než dříve o znalosti lokality, domu a mikroekonomiky projektu. Rozdíl mezi „dobrou investicí“ a „průměrným kompromisem“ se zvětšuje. A rozdíl mezi „papírovým výnosem“ a skutečným výnosem po všech nákladech může být překvapivě velký.
V Česku se staví pomalu a málo. V Praze a dalších velkých městech se v důsledku toho hovoří dokonce i krizi bydlení, shodli se odborníci Realitního Clubu, který pořádá Newstream.
Nedostupnost bydlení? Jen ve velkých městech. Bydlet v Praze je status, za který se platí
Reality
Výnosové nemovitosti: důraz na disciplínu
U větších výnosových nemovitostí byl rok 2025 o selektivitě a disciplíně. Investoři i banky se dívají přísněji na kvalitu cash flow, délku nájemních smluv, refinanční riziko a schopnost nemovitosti obstát při vyšší ceně kapitálu než v letech 2018–2021. Zároveň je vidět, že domácí kapitál je aktivní a u části transakcí přebírá iniciativu – ne proto, že by zahraniční investoři z trhu zmizeli, ale proto, že stále existuje cenový rozdíl mezi očekáváním prodávajících a výnosy, které investoři při dnešní ceně financování požadují.
Rok 2026 bude podle mě rokem další stabilizace – s mírným růstem u kvalitní rezidence v silných lokalitách, selektivní aktivitou u výnosových aktiv a pokračujícím tlakem na zrychlení výstavby. Současně ale platí, že „realitní investice“ se vrátila do režimu, kdy už nestačí obecná poučka „byt je jistota“. Bude mnohem víc rozhodovat správný výběr lokality, kvalita nemovitosti, technický stav budovy a realistická práce s výnosem i riziky.
Ani v posledním měsíci letošního roku se v segmentu spořicích účtů neodehrávají žádná velká dramata. Mění se především datum, do kdy banky garantují své sazby na spořicích účtech. Pár vybraných bank sice v prosinci možná s nějakými novinkami u spoření ještě přijde, o jaké změny ale půjde, zatím úzkostlivě tají. Nejlepším spořicím účtům tak stále dominují ty se čtyřkovými sazbami. Ověřte si v našem žebříčku, zda pro své úspory využíváte nejlepší úročení na trhu.
Nejvýhodnější spořicí účty v prosinci. Víme, kde dostanete nejlepší sazbu
Money
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
