Bydlení v roce 2026: trh se normalizuje, ceny zůstanou vysoko
Český rezidenční trh vstupuje do roku 2026 bez iluzí. Hypotéky zlevňovat nebudou, bytů je málo a tlak na ceny přichází hlavně z poptávky. Kupující si budou víc než kdy dřív hlídat, za co platí.
Rok 2026 nebude pro bydlení rokem dramatických zvratů, ale spíše definitivního vystřízlivění. Jak shrnuje Marcel Soural, zakladatel a šéf Trigemy, rezidenční trh čeká normalizace, nikoli návrat k extrémům. „Neočekávám žádný kolaps ani cenovou euforii, ale spíš postupný růst cen a vyšší počet transakcí,“ míní Soural.
Podle něj se lidé postupně smířili s novými hypotečními sazbami a odložená poptávka se vrací. Zásadní problém však přetrvává na straně nabídky. „Nabídka hlavně ve velkých městech zůstává dlouhodobě nedostatečná,“ upozorňuje Soural.
Zajímavé je, že aktuální tlak na ceny už nejde primárně ze strany nákladů, ale právě z napětí mezi poptávkou a omezenou nabídkou. „Tlak na ceny dnes cítím víc ze strany poptávky než čistě z nákladů,“ říká Soural. Zároveň ale dodává, že stavební náklady tvoří pevný základ, pod který se novostavby nemohou dostat: „Práce, subdodávky i energie zlevňovat nebudou. To znamená, že výrazné zlevnění novostaveb není realistické.“
Rok 2026 přinese do Prahy viditelné změny. Dokončení Dvoreckého mostu, start nových tramvajových tratí a pokračující výstavba v bývalých brownfieldech posunou město do další fáze rozvoje. Současně se chystá schválení Metropolitního plánu, který má zrychlit povolování staveb a změnit podobu metropole.
Mosty, tramvaje a byty: jak rok 2026 promění Prahu
Reality
Hranice kupujících: splátka a pocit hodnoty
Zásadní změna se odehrává i na straně klientů. „Existuje jasná hranice ochoty klientů. Není to cena za metr, ale měsíční splátka a pocit získání hodnoty,“ popisuje Soural. Pokud lidé nemají pocit, že za své peníze dostávají odpovídající kvalitu, začnou váhat, volí menší bydlení nebo nájem.
Právě proto se podle něj budou dál rozevírat nůžky mezi kvalitními a průměrnými projekty. „Dobré lokality, architektura, dispozice a reputace developera se budou prodávat i v pomalejším trhu. Průměrné projekty budou muset bojovat cenou nebo pobídkami,“ dodává.
Podle Josefa Kupce z KPMG by k reálnému poklesu cen muselo dojít k zásadní změně podmínek na trhu. „Muselo by se stát něco významného na nabídkové nebo poptávkové straně,“ říká. Masivní nárůst nabídky je však podle něj za současných povolovacích podmínek nereálný.
Pokles cen by mohl přijít jedině při oslabení poptávky, například pokud by se investice do bytů přestala vyplácet. „To by bylo možné buď výrazným zvýšením úrokových sazeb, nebo regulací ze strany státu. Oba scénáře jsou však velmi nepravděpodobné,“ uzavírá Kupec s tím, že ceny bytů budou i nadále mírně růst.
Místo klasického modelu „jen dveře“ se Doornite proměňuje v dodavatele celých interiérových balíků. Tahle strategie reaguje na tlak developerů, šetří montážní kapacity a posiluje konkurenceschopnost firmy. „Developer dnes nechce na stavbě dvacet subdodavatelů. Chce tři. A my chceme být jedním z nich,“ říká spolumajitel Pavel Šatný.
Developeři chtějí méně dodavatelů. Doornite proto staví byznys na kompletních interiérech
Reality
Praha prodá všechno, regiony mají náskok
Podobně situaci hodnotí i Richard Morávek, zakladatel investiční a developerské skupiny Redstone. Podle něj má český realitní trh všechny předpoklady k dalšímu růstu a ke zlevňování zatím neexistuje důvod. „Kupující nepotěší, že ke zlevňování zatím důvod neexistuje,“ konstatuje.
Největší brzdou dalšího rozvoje zůstávají pomalé povolovací procesy, zejména v Praze. „Praha potřebuje ročně zhruba dvacet tisíc nových bytů, vzniká jich ale jen asi třetina. Proto se v zásadě prodá všechno, co se postaví,“ říká Morávek. To podle něj vede k paradoxní situaci, kdy kupce najdou jak kvalitní projekty, tak i průměrná výstavba.
Právě proto vidí Morávek velký potenciál v regionech. „Regiony mají prostor pro architektonicky a investičně zajímavé projekty,“ říká a jako příklad uvádí Pardubice. Zásadní změnu zde podle něj přinese vysokorychlostní železnice: „Budoucí vysokorychlostní trať zajistí spojení do Prahy za pouhých 32 minut. To nevyhnutelně povede k vyšší atraktivitě města.“ Inspiraci vidí ve Francii, kde po otevření trati TGV vzrostly ceny nemovitostí v Bordeaux o desítky procent.
Trinity Banking Group finančníka Radomíra Lapčíka kupuje za 7,25 miliardy korun celý kancelářský kampus Riverside Karlín, jeden z nejvýraznějších moderních areálů v metropoli. Jde o největší akvizici Trinity v Praze a další důkaz, že prémiové české nemovitosti se po letech opět vracejí do domácích rukou, zní z trhu. 
Kellnerová, Strnad, Lapčík: Prémiové pražské nemovitosti se vracejí do českých rukou
Reality
Okraj Prahy: domy se zahradou táhnou, kompromisy ne
Tyto trendy se jasně promítají i do trhu rodinných domů na okraji Prahy, například v Kolovratech, Měcholupech či Dubči. Jak popisuje Petr Bareš z F&P reality, poslední měsíce přinesly větší nabídku nemovitostí a stabilizaci hypotečních sazeb kolem čtyř procent. „V tomto roce očekáváme obdobné podmínky, spíše s možností opětovného mírného růstu sazeb,“ říká.
Kupující jsou však výrazně selektivnější. „Lidé se vzhledem k dražším úvěrům i ekonomické situaci více snaží přemýšlet do budoucna. To se projevuje zejména ve větším zájmu o kvalitní nemovitosti, především novostavby,“ vysvětluje Bareš. Velmi dobře se podle něj prodávají řadové domy s pozemky o velikosti 200 až 400 metrů čtverečních, určené lidem přecházejícím z bytu do domu. „Nechtějí slevit ze svých standardů dopravní obslužnosti – Kolovraty a Měcholupy díky vlakovému spojení splňují vše, v centru Prahy jste zhruba za 21 minut,“ dodává.
Rozdíly mezi novostavbami a staršími domy se podle Bareše dál prohlubují. „Pokud nemovitost neodpovídá dnešním parametrům, je potřeba amortizaci promítnout do ceny,“ říká. Často se podle něj ukáže, že rekonstrukce do současných standardů není reálně proveditelná: „Pak se prodává ‚starý‘ dům s velkým pozemkem v zásadě za hodnotu pozemku.“
Euforie z levných hypoték je pryč, ale chuť investovat zůstala. Český realitní trh našel nový rytmus: pomalejší, jistější a vedený domácím kapitálem. Lidé už nechtějí honit zisky, chtějí jistotu a hodnotu, která přetrvá. O tom, proč má trh znovu energii a kam se posouvá, mluví Jiří Vančura, šéf nemovitostního financování Trinity Bank.
Paradox roku 2025: Hypotéky zásadně nezlevnily, trh přesto zrychlil
Reality
Nájemné poroste, ale bez skoků
Také u nájemního bydlení očekává Bareš pokračování mírného růstu. „V posledních letech zažívají nájmy opět svou obnovu a očekáváme i nadále stabilní mírný růst,“ říká. Rodiny, které se stěhují z centra Prahy, podle něj většinou volí rovnou koupi domu, a nájem dává smysl spíše jako přechodné řešení.
Budoucí vývoj mohou ovlivnit i infrastrukturní projekty, zejména Pražský okruh. „Zlepší dostupnost, ale zejména v Kolovratech může znamenat i zhoršení podmínek kvůli hluku a prachu,“ upozorňuje Bareš s tím, že dlouhodobě však lepší dopravní spojení zpravidla přivádí do lokality nové zájemce.
Společnost Salutem Real, kterou před téměř dvaceti lety založili Jaroslav Ton a Petr Jiříček, má jedinečný obchodní model. Nakupuje a renovuje bytové nemovitosti, následně byty prodává investorům. Ale ne na bydlení, jako investici. Z nájmu jim potom vyplácí nadstandardní zhodnocení peněz, mezi šesti a sedmi procenty ročně. A o správu bytů se sama stará.
Investice do bydlení se nejvíc vyplatí v regionech, říká Jaroslav Ton ze Salutem Real
Reality
Investiční skupina Natland se postupně stává jedním z důležitých hráčů na pražském trhu s bydlením. Už staví anebo připravuje stovky nových bytů v několika nových projektech, a přestože se developmentu začala věnovat o pár let později než někteří větší pražští stavitelé, dávno získala ostruhy.
Hned vedle Prahy pořídíte bydlení o třetinu levněji, říká Karel Týc z Natlandu
Reality
Brno roste. A Praha hledá směr
Je tu nové, podzimní číslo magazínu Realitní Club. Zaměřuje na současné trendy ve výstavbě, investicích a dostupnosti bydlení.
Titulní rozhovor patří Radimu Passerovi, který otevírá pohled do zákulisí developerských projektů a rozvoje pražské Brumlovky.
Hlavní tematický blok sedmého vydání magazínu přináší detailní pohled na Brno, které se mění v jedno z nejdynamičtějších měst střední Evropy.
Exkluzivní data z Flat Zone potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský. Magazín doplňují rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
V rozsáhlé reportáži i rozhovorech například s Tomášem Vavříkem, šéfem brněnské developerské společnosti Domoplan, a Janem Tesárkem, ředitelem Kanceláře architekta města Brna, magazín mapuje největší proměnu Brna od meziválečného období.
Exkluzivní data z Flat Zone zase potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský.
A magazín doplňují další rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
Realitní Club vychází dvakrát ročně a je součástí multiplatformního projektu Newstreamu: zahrnuje rubriky na newstream.cz, tematické eventy a diskusní setkání pod hlavičkou klubu i úspěšný podcast moderovaný Petrou Nehasilovou a Daliborem Martínkem.
Aktuální číslo je k dostání u dobrých prodejců tisku, online a v předplatném na SENDu. Digitální verze magazínu je dostupná na newstream.cz.
