Redakce Newstream má nové posily, Ivanu Pečinkovou a Jana Žižku

Český trh je v mnoha segmentech už poměrně těsný a hledat dostatečně atraktivní investiční příležitosti může být snazší za hranicemi. Proto český kapitál stále častěji expanduje do zahraničí. Například investiční skupina DRFG posiluje v Polsku, Maďarsku i Chorvatsku a poohlíží se i po dalších trzích. „Do rozhodování vstupuje vždy více faktorů, nejde ‚jen‘ o výnosy, jak si mnozí myslí,“ říká hlavní ekonom skupiny DRFG Martin Slaný.

Skupina DRFG i další velké české skupiny v posledních letech výrazně rozšiřují své aktivity v zahraničí. Co jsou hlavní příčiny?

Krátká odpověď: Je to důkaz úspěchu české ekonomiky.

Tak to pojďme rozvést.

Česká ekonomika před pětatřiceti lety vstupovala do transformace prakticky bez domácího kapitálu. Nejprve sem přicházel kapitál zahraniční, který budoval nové firmy nebo kupoval česká aktiva. Vedle toho vznikl a rostl český kapitál. Následovala fáze, kdy český kapitál začal tato aktiva postupně přebírat zpět. A dnes jsme ve třetí fázi, kdy ekonomika je bohatá a je zde dostatek domácího kapitálu a české firmy expandují do zahraničí. Znovu opakuji, je to důkaz úspěchu, nejde o žádný exodus českého kapitálu ze země, která je v problémech. Hlavním důvodem je, že český trh je v řadě segmentů relativně malý a zralý, tedy blízký tomu západnímu. Chceme-li udržet zajímavé výnosy a růst, musíme hledat příležitosti i za hranicemi a kombinovat českou stabilitu s růstovými příležitostmi.

V tuto chvíli se soustředíte v oblasti komerčních nemovitostí zejména na trhy regionu střední a východní Evropy. Které země jsou nejzajímavější?

Velmi důležitým trhem je Polsko, kde jsme patřili k prvním významnějším investorům. Máme tam vlastní tým, lokální zkušenost i významná aktiva. Dnes do Polska míří spousta českých firem, český kapitál patří k největším zahraničním investorům na tamním trhu, takže naše vize a brzká identifikace příležitosti se potvrdily. Tamní společnost bohatne, což se pozitivně projevuje i v komerčních nemovitostech.

Takže když se vás zeptám jako makroekonoma, příběh Polska je opravdu tak zářivý, jak se v Česku mnohdy opakuje?

Nic není jednoduché a je potřeba vidět i druhou stranu mince. Polsko má dynamický růst, ale taky vyšší inflaci, vyšší úrokové sazby, vyšší kurzovou volatilitu a také vyšší zadlužení, větší ingerenci státu v bankovním sektoru atd. Na první pohled může vše vypadat velmi atraktivně, ale když začnete analyzovat financování, bankovní sektor nebo institucionální prostředí, zjistíte, že realita je složitější. To všechno přitom hraje roli při rozhodování o případných investicích. Není to „jen“ o yieldu, respektive výnosu, jak si mnozí myslí. Nevydělávají jen výnosy, vydělává finanční struktura, která je multifaktorová. Podstatnou roli hraje i správa nemovitostí. Je to zkrátka kombinace všech možných ukazatelů, navíc také kulturních specifik. Ukazuje to třeba Chorvatsko, které nás hodně zajímá.

Rozhovor vyšel v letním magazínu Newstream CLUB

Tam je ten mix zajímavější?

Chorvatsko je z našeho regionu pravděpodobně zemí, která nejvíc zbohatla. Ilustruje to dobře třeba růst reálného disponibilního důchodu. U nás se od roku 2020 zvýšil o necelá tři procenta, v Chorvatsku o 23 procent. Ekonomický potenciál je podle nás dlouhodobý, navíc tam jsou velmi vstřícné banky, když tam vstoupí významný investor s kvalitním projektem. Zároveň možnosti jsou trochu jiné než třeba v Polsku. V Chorvatsku nefungují velké lokální finanční skupiny, ale jsou tam relativně bohatí jednotlivci, kteří třeba prodali firmu. A za peníze si koupí retail park. To pak tlačí na yieldy. Proto v Chorvatsku jdeme častěji do nákupních center, jak jsme udělali v Rijece, kde konkurence domácího kapitálu je mnohem menší.

Ať máme ten výčet kompletní, přikupovali jste v Maďarsku a začíná se stavět na Slovensku. Jaké příběhy pro DRFG představují tyto země?

Maďarsko je ve specifické situaci, na kterou investiční svět postupně zareaguje. Část velkého mezinárodního kapitálu je dnes vůči Maďarsku opatrnější a některé fondy nebo institucionální investoři tam nové investice odkládají. Jenže právě to vytváří příležitosti pro investory, kteří se dokážou dívat dál než na aktuální novinové titulky. Každopádně země dostala nový impuls a určitě se něco bude dít. Z pohledu investora je proto důležité odlišit krátkodobý politický sentiment od dlouhodobé ekonomické reality. Jsem přesvědčený, že bez ohledu na to, jak se budou vyvíjet příští volby nebo konkrétní politické reprezentace, zůstane Maďarsko důležitou součástí středoevropského prostoru. V určitém okamžiku se zahraniční kapitál začne vracet a to vytváří potenciál i pro budoucí exit.

9 fotografií v galerii

A Slovensko?

Slovensko je podobné českému trhu, takže tam příležitosti jsou, ale platí, že potenciálních aktiv, která splňují naše požadavky, je tu méně, a konkurence naopak více. Nicméně na Slovensku se hodně aktivně podílíme na rozvoji telekomunikační infrastruktury prostřednictvím společnosti Suntel Group a FibreNet, v realitním sektoru se začínají stavební práce na mrakodrapu Ister Tower a hodně tu chceme posílit třetí část aktivit DRFG, kterou jsou finanční služby. To je pro nás důležité. Postupně chceme právě s finančními službami prorazit i na trzích, kde začínáme jako investor do nemovitostí, obecně do tamních aktiv. Je to zcela přirozený vývoj, protože tím se na místních investicích bude moci podílet i místní kapitál. Ale je to složitý proces, kde sice můžeme využít své know-how, ale zároveň musíme pro každý trh připravit trochu specifický model, zároveň najít vhodnou prodejní síť a vyřešit všechny regulatorní překážky. Současně ale je výhodou, když investujete do reálných aktiv, protože vždycky můžete ukázat na konkrétní nemovitosti, do nichž váš fond investuje a místní domácnosti je dobře znají.

Které další trhy jsou ve vašem hledáčku?

Přirozeně můžeme nabalovat země, které sousedí s trhy, kde již působíme. Takže logicky můžeme uvažovat o Slovinsku nebo Srbsku, které bychom operovali třeba z Chorvatska. Ale mně se líbí myšlenka zaměřit se na ty kdysi problematické jihoevropské trhy, pro něž se vžila zkratka PIGS.

Newstream CLUB červen 2026

Letní Newstream Club je pozvánkou k přemýšlení o domově jako o investici – do místa, vztahů, kultury i země, kterou někdy neumíme docenit. Sourozenci Sara a Teo Sandevovi, kteří mají kořeny v Makedonii, mluví o Česku jako o domově, který si vybrali. Petr Dvořák o Vltavské filharmonii jako symbolu odvahy posouvat Prahu dál a Marek Dospiva s Olgou Trčkovou ukazují, jak se potkává svět umění,…

Detail a nákup

Takže Portugalsko, Itálie, Řecko a Španělsko…

Portugalsko a Španělsko nejspíš zatím ne, protože to je přeci jen daleko, ale Itálie i Řecko si prošly dlouhým obdobím stagnace a dnes se podle mě vracejí do zajímavé kondice. Zlepšily makroekonomickou stabilitu, provedly fiskální konsolidaci a rostoucí bohatství domácností vytváří nové příležitosti. Itálie je navíc obrovská ekonomika. I kdybychom se dívali jen na část jejího trhu, stále jde o větší prostor než celý Visegrád. Z pohledu investora je zajímavé i to, že po letech stagnace existuje potřeba obnovovat infrastrukturu, kapacity i řadu komerčních aktiv.

Jaká je strategie skupiny DRFG, když uvažujete nad podobnou expanzí?

Vždy hledáme kombinaci faktorů, které dohromady vytvářejí funkční investiční příběh pro dané aktivum. A většinou uvažujeme od konce. Nejprve si musíme říci, jaký bude budoucí exit a co chceme s aktivem dělat. Teprve podle toho stavíme celou investiční strukturu. Nesnažíme se spekulovat, to z podstaty našich investic ani není dost dobře možné. Ale můžeme se bavit o tom, jestli se blíží třeba nějaký zlom a my určité aktivum budeme držet tři roky, nebo pět, případně déle. Dále sledujeme právě ty konkrétní faktory, které jsem už zmiňoval, tedy yieldy, možnosti financování a samozřejmě daně. Na úrovni státu pak jde ještě o regulace, fungování institucí či likviditu trhu. A to všechno dohromady naznačuje potenciál budoucího exitu. Pro institucionální i retailové investory je toto všechno velmi důležité.

České miliardy míří do Chorvatska. DRFG tam kupuje další obchodní centrum

Reality

DRFG posiluje v Chorvatsku. Po nákupním centru v Rijece kupuje další maloobchodní nemovitost, tentokrát Lumini u Varaždínu. Podle Seznam Zpráv má transakce hodnotu téměř 1,25 miliardy korun.

ČTK

Přečíst článek

Jak se v posledních letech vlastně český retailový investor proměnil?

Covid a následná inflační vlna znamenaly zásadní změnu. Češi si začali mnohem více všímat, co se děje s jejich úsporami. Nemyslím si, že by byli nějak „finančně negramotní“ oproti Němcům či Rakušanům. Ale jednoduše dostali impuls, který do té doby necítili: když je inflace nulová, motivace aktivně investovat je omezená. Pak ale inflace razantně vyskočila, takže lidé začali hledat alternativy. Výsledkem je viditelná změna struktury úspor českých domácností a mnohem větší zájem o investice.

Jakou roli v tom sehrává stát?

Stát podle mě začíná postupně ustupovat od modelu, kdy zvýhodňoval jen vybrané produkty a instituce, a jde plošnou podporou, díky níž si lidé sami mohou vybrat, jakým způsobem a prostřednictvím čeho chtějí investovat. Typickým příkladem je dlouhodobý investiční produkt. Ten jde správným směrem, protože vytváří rovnější podmínky pro různé formy dlouhodobého investování. Lidé sami cítí, že musí se svými penězi nakládat chytřeji, protože nevěří v žádnou reformu důchodů. Ostatně já už si také nemyslím, že by se povedlo skutečnou reformu prosadit. To šlo před dvaceti třiceti lety. Ale paradoxně si myslím, že na konci z toho může vzejít i něco docela funkčního, protože lidé se chovají racionálně. Nejdřív to je určitá skupina lidí, postupně se to nabalí. Důležité přitom je, aby s tím začali mladí co nejdříve, protože dlouhodobý horizont jim poskytuje spoustu možností. A to, že se ve dvaceti spálí, je vlastně docela dobře. Lepší, než aby se spálili v šedesáti.

Martin Slaný

Předseda dozorčí rady a hlavní ekonom finanční skupiny DRFG. Jako předseda dozorčí rady dohlíží na výkon působnosti představenstva a činnost celé skupiny. V pozici hlavního ekonoma je pak zodpovědný za koordinaci analytických výstupů, má na starosti vyhodnocování ekonomických příležitostí a potenciálních rizik, zpracovávání dopadových studií, ekonomických a statistických analýz. Vystudoval národní hospodářství na Vysoké škole ekonomické v Praze, kde získal i doktorát v oboru finance, a na VŠE nadále přednáší. Předešlé pracovní zkušenosti získal mimo jiné jako ekonomický poradce Václava Klause, bývalého prezidenta České republiky.

Slavomír Slanina: Telekomunikace jsou kritickou infrastrukturou a investoři to už pochopili

Leaders

Slavomír Slanina strávil téměř čtvrt století ve nadnárodním telekomunikačním gigantu. Vloni v létě se stal šéfem společnosti Suntel Group ze skupiny DRFG a místo operátora zastupuje firmu, která telekomunikační infrastrukturu buduje, spravuje a rozvíjí. „Telekomunikační stabilita je potřebná jako voda nebo elektřina. Když se během pandemie vypla síť na pár hodin, lidé se bouřili víc než při odstávce vody,“ říká Slanina.

Stanislav Šulc

Přečíst článek

Dva průměrné pražské platy dnes na hypotéku ještě stačí. V Praze ale často jen na menší byt a život plný kompromisů. Za stejnou splátku si přitom pár za hranicemi metropole může koupit výrazně víc prostoru někdy i rodinný dům.

Jan a Jana Novákovi jsou modelový pražský pár. Oběma je něco přes třicet, oba pracují v Praze a oba berou průměrnou pražskou mzdu. Podle Českého statistického úřadu dosáhla průměrná hrubá měsíční mzda v Praze v prvním čtvrtletí roku 2026 hodnoty 67 945 korun. Dohromady tak mají Novákovi příjem zhruba 136 tisíc korun hrubého, orientačně 105 tisíc korun čistého.

Nemají jiné úvěry, neplatí leasing, nesplácejí kreditní kartu. Na papíře vypadají jako ideální klienti banky. Jenže na realitním trhu hlavního města rychle zjistí, že dva dobré platy už nejsou vstupenkou k pohodlnému rodinnému bydlení. Jsou spíš vstupenkou do světa kompromisů.

Pětičlenná rodina se přestěhovala do bytu menšího než garáž. Architekti z něj vytěžili maximum

Reality

Může pětičlenná rodina plnohodnotně žít v bytě o podlahové ploše 37,5 metru čtverečního? Projekt od Hurá studia ukazuje, že ano. Nejde ale o běžnou rekonstrukci. Spíš o radikální přehodnocení toho, kolik prostoru člověk skutečně potřebuje k životu.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Hypotéka vyjde. Praha ale ukrojí většinu pohodlí

Podle Lukáše Urbánka, finančního poradce Partners, by modelový mladý pár do 36 let mohl při čistém příjmu 105 tisíc korun dosáhnout na hypotéku kolem 9,75 milionu korun. „Pokud uvažujeme modelově mladé žadatele do 36 let a hodnotu DSTI 50 procent a předpokládáme, že 105 tisíc korun je opravdu celý akceptovatelný příjem, je maximální výše hypotéky přibližně 9,75 milionu korun se splátkou okolo 52 420 korun měsíčně,“ říká Urbánek.

Při standardním financování do 80 procent hodnoty nemovitosti by to znamenalo byt zhruba za 12,2 milionu korun. Jenže také nutnost mít přibližně 2,4 milionu korun vlastních peněz.

Bezpečnější varianta je podle Urbánka níž. „Za standardní a zcela bezpečnou hranici je ze strany ČNB považováno DSTI 40 procent. V modelovém příkladu je to splátka do 42 tisíc korun, což odpovídá hypotéce 7,8 milionu korun se splátkou 41 936 korun,“ dodává.

V takovém scénáři by Novákovi kupovali nemovitost zhruba za 9,75 milionu korun a potřebovali by téměř dva miliony korun vlastních úspor. V Praze to často znamená větší 2+kk nebo menší 3+kk. V lepší lokalitě méně metrů, na okraji města o něco více prostoru. U novostavby ještě méně.

Byty se zmenšují a ceny rostou. V Praze stojí bydlení od deseti milionů výš

Reality

Ceny bytů, ať už nových nebo starších, lámou rekordy, ukazují data poradenské společnosti Knight Frank.

pej

Přečíst článek

Banka vidí bonitu, rodina vidí život

Lukáš Kropík z České spořitelny upozorňuje, že podle metodiky konkrétní banky může taková domácnost dosáhnout i na vyšší úvěr. „S čistými příjmy ve výši 105 tisíc korun je možné získat úvěr ve výši 9,8 milionu až 12,7 milionu korun s měsíční splátkou 52 500 až 66 500 korun. Rozdíly jsou dány metodikou jednotlivých bank při započítávání životních nákladů a dále parametry DTI a DSTI,“ říká Kropík.

Rozdíl mezi bankovní tabulkou a skutečným životem je ale zásadní. Banka počítá příjem, závazky a limity. Domácnost počítá jídlo, energie, dopravu, vybavení bytu, školku, dovolenou, budoucí rodičovskou a rezervu pro případ, že jeden příjem vypadne.

LTV ukazuje poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti. Pokud byt stojí deset milionů korun a banka půjčí osm milionů, jde o LTV 80 procent. DSTI říká, jakou část čistého měsíčního příjmu spolknou splátky úvěrů. U příjmu 105 tisíc korun a splátky 42 tisíc korun jde přibližně o DSTI 40 procent. DTI porovnává celkové zadlužení s čistým ročním příjmem domácnosti.

„Banky zohledňují pouze oficiální závazky za úvěry, ale již neřeší třeba vyšší výdaje v domácím rozpočtu za dopravu do zaměstnání, výdaje za speciální dietu a podobně. Je to tedy velmi individuální a vždy je potřeba celou situaci vyhodnotit komplexně v rámci celého rozpočtu domácnosti a celkové majetkové a finanční situace,“ dodává Kropík.

Co za to dnes koupí

Aktuální nabídky na realitních serverech ukazují, jak rozdílný život si za stejnou hypotéku mohou Novákovi koupit. V Praze se rozpočet kolem deseti milionů korun drží hlavně u menších rodinných dispozic. Například byt 3+kk na Proseku o velikosti zhruba 74 metrů čtverečních za 9,5 milionu korun nebo byt 3+kk v Čakovicích o velikosti zhruba 72 metrů čtverečních za podobnou cenu znamenají při 80procentním financování vlastní zdroje kolem 1,9 milionu korun a splátku zhruba 40,5 tisíce korun měsíčně.

Jakmile ale Novákovi zamíří za hranice Prahy, stejný rozpočet se začne chovat úplně jinak. Ve Středočeském kraji se za cenu pražského bytu objevují rodinné domy. V Mělníku například moderní dům 5kk o velikosti zhruba 132 metrů čtverečních za 9,79 milionu korun. V Bělé pod Bezdězem dům 4+kk o velikosti 117 metrů čtverečních za 9,5 milionu korun.

Průměrný byt v Česku stojí 5,3 milionu. V levných krajích navíc zdražují nejrychleji

Reality

Dostupnost bydlení v Česku se běžnému obyvateli stále více vzdaluje. Průměrná cena bytu vyrostla na 5,3 milionu korun. Stojí za tím přetrvávající vysoké ceny v hlavním městě, ale také zdražování bytů v tradičně levnějších lokalitách, kde ceny poskočily nejrychleji z celé republiky, vyplývá z dat nemovitostní platformy Reas.

ČTK

Přečíst článek

V regionech je rozdíl ještě výraznější. V Plzeňském kraji lze za méně než osm milionů korun najít dům o velikosti kolem 176 metrů čtverečních. V Ústeckém kraji se za cenu menšího pražského bytu objevují domy se 160 i více metry čtverečními a velkými pozemky.

Děti mění celou rovnici

Dokud jsou Novákovi dva, menší byt ještě může fungovat. Jakmile ale začnou plánovat rodinu, celá rovnice se mění. Jedno dítě znamená vyšší výdaje, druhé ještě větší tlak na rozpočet. Zároveň roste potřeba prostoru. Urbánek odhaduje, že jedno dítě může snížit disponibilní zdroje zhruba o sedm tisíc korun měsíčně, dvě děti zhruba o třináct tisíc korun. „Čtyřčlenná domácnost se dvěma dětmi je podle modelu na maximální měsíční splátce kolem 45 tisíc korun, což odpovídá hypotéce 8,35 milionu korun,“ uvádí.

Kropík připouští, že v samotném bankovním modelu nemusí být dopad dětí vždy dramatický. „V tomto konkrétním případě se maximální výše úvěru v případě jednoho nebo dvou dětí sníží nepatrně na 12 milionů korun. V domácím rozpočtu se ale bude jednat o zásadnější změnu, proto bychom měli vše pečlivě uvážit,“ říká.

David Krajný: Mladí na bydlení nedosáhnou. A lepší to jen tak nebude

Reality

Majitel největší české realitní společnosti REMAX David Krajný upozorňuje, že dostupnost bydlení se bez zásadních změn nezlepší. Hlavní problém podle něj neleží v poptávce, ale v nedostatečné výstavbě a zdlouhavém povolování, které drží ceny vysoko. V rozhovoru vysvětluje, proč mladí lidé na vlastní bydlení nedosáhnou, jak se promění role makléřů pod vlivem umělé inteligence i proč buduje realitní byznys na Ukrajině už dnes.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Největší luxus? Vlastní peníze a prostor

Stále častěji se ukazuje, že hlavní bariérou nemusí být samotná měsíční splátka. U dobře vydělávající domácnosti banka úvěr schválit může. Jenže bez vlastních peněz se pár do hry vůbec nedostane. „U mladých lidí je možné získat úvěr do výše 90 procent hodnoty nemovitosti. V takovém případě u nemovitosti za 10 milionů korun bude potřeba mít vlastní úspory ve výši jednoho milionu korun. V případě LTV 80 procent to už budou dva miliony. A to se pořád bavíme o nutném minimu pro banku,“ říká Kropík.

Podle něj je navíc nutné počítat také s rezervou. „Dále je potřeba počítat s pohotovostní rezervou ve výši alespoň šestinásobku měsíčních výdajů. Pokud je v plánu založení rodiny, bude potřeba počítat s dalšími rezervami pro období rodičovské dovolené. Obecně ale můžeme říct, že potřebné rezervy je těžší vytvořit než získat požadovaný příjem,“ dodává. 

Dva průměrné platy jsou spíš výjimka

Výpočet je potřeba číst jako modelový scénář, ne jako obraz běžné mladé pražské domácnosti. Průměrná mzda v Praze sice podle ČSÚ dosahuje zhruba 68 tisíc korun hrubého měsíčně, medián je ale výrazně nižší. Řada mladých párů tak dohromady nevydělává 105 tisíc korun čistého, ale spíš 40 až 80 tisíc korun měsíčně.

„Dá se říci, že vlastní bydlení v Praze není ani pro mediánovou pražskou domácnost jednoduše dostupné a je potřeba počítat s tím, že splátka hypotéky zasáhne 40 až 50 procent příjmů,“ uzavírá Kropík.

Druhá hypotéka může zničit rodinný rozpočet. Kdy už jsou splátky příliš vysoké?

Money

Druhá hypotéka může být řešením, ale i pastí. Banka sice znovu posoudí příjmy a dluhy, skutečný test ale čeká domácí rozpočet: vyšší sazby, výpadek příjmů nebo nečekané výdaje.

Petra Nehasilová

Přečíst článek