Levnější hypotéka se může prodražit. Kolik stojí odchod k jiné bance
Levnější nabídka od konkurence nemusí automaticky znamenat úsporu. Za změnu banky můžete zaplatit tisíce za katastr, odhad i pojištění, při odchodu během fixace dokonce desítky tisíc korun. Spočítali jsme, kdy se refinancování vyplatí a kdy je lepší zůstat.
Konec fixace je chvílí, kdy majitelé hypoték zpravidla porovnávají nabídku své banky s konkurencí. Rozdíl několika desetin procentního bodu může u milionového úvěru snížit splátku o stovky až tisíce korun měsíčně. Nižší sazba však sama o sobě ještě neznamená, že se přechod k jiné bance skutečně vyplatí.
Do výpočtu je potřeba zahrnout náklady na změnu zástavního práva, případné nové ocenění nemovitosti, pojištění i cenu doplňkových produktů, kterými banka zvýhodněnou sazbu podmiňuje. Zásadní rozdíl je také v tom, zda klient refinancuje v souvislosti s koncem fixace, nebo chce od banky odejít předčasně.
Dva průměrné pražské platy dnes na hypotéku ještě stačí. V Praze ale často jen na menší byt a život plný kompromisů. Za stejnou splátku si přitom pár za hranicemi metropole může koupit výrazně víc prostoru někdy i rodinný dům.
Mají přes sto tisíc čistého. Přesto si v Praze kupují hlavně kompromis
Reality
Nejdřív zkuste vyjednávat
Než se klient rozhodne hypotéku přenést jinam, měl by konkurenční nabídku ukázat své současné bance. Banky mají zájem udržet si zákazníky, kteří řádně splácejí, a první nabídka nové sazby proto nemusí být konečná. „S většinou bank se dá domluvit na rozumných podmínkách,“ říká Tomáš Rusňák, generální ředitel společnosti Gepard Finance, v rozhovoru pro Newstream.
Rusňák upozorňuje, že banky v posledních letech posílily retenční týmy a o spolehlivé klienty nechtějí přicházet. Pokud je člověk se svou bankou jinak spokojený, může pro něj být výhodnější vyjednat si nižší sazbu než podstupovat celý proces refinancování.
Na konci fixace lze odejít bez náhrady
Nejlevnější bývá změna banky v době, kdy končí dosavadní fixační období. U hypotéky s pevnou sazbou na dobu alespoň jednoho roku má banka povinnost klientovi sdělit novou sazbu před začátkem další fixace.
Zákon umožňuje úvěr na bydlení bez náhrady nákladů předčasně splatit do tří měsíců poté, co poskytovatel klientovi sdělí novou výši úrokové sazby. V tomto období může člověk úvěr doplatit z vlastních prostředků nebo jej převést k jiné bance.
Změnu je přesto vhodné řešit s předstihem. Nová banka musí posoudit příjmy a výdaje klienta, zkontrolovat nemovitost, připravit úvěrovou a zástavní dokumentaci a dohodnout termín doplacení původního úvěru.
Krizi bydlení v Česku nevyřeší jen nová výstavba. Rychlý efekt by přineslo vyšší zdanění či výrazné omezení krátkodobých pronájmů, říká Michael Pupala, šéf německé BDK Bank a bývalý CEO Modré pyramidy ze skupiny Komerční Banky.
Exšéf Modré pyramidy: Měli bychom více zdanit Airbnb
Money
Katastr obvykle vyjde na čtyři tisíce
Při refinancování u jiné banky se zpravidla zapisuje nové zástavní právo a následně vymazává zástava původního poskytovatele.
Správní poplatek za jeden návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru činí dva tisíce korun. Pokud se samostatně podává návrh na zápis nové zástavy a návrh na výmaz původní, standardní účet dosáhne čtyř tisíc korun.
Právě na tento náklad upozorňuje také Rusňák. Přechod k jiné bance je podle něj spojený nejen s výmazem a novým vkladem na katastru, ale také s případnými výdaji za odhad nemovitosti nebo změny v pojištění.
Některé banky mohou katastrální poplatky klientovi kompenzovat bonusem nebo část administrativy vyřídit za něj. Nejde však o automatické pravidlo a podmínky obchodních akcí se mohou měnit.
Banky mají rozdílné ceníky
Samotné zpracování refinancování může být zdarma, to však neznamená, že klient při převodu nezaplatí nic. Česká spořitelna na svém webu uvádí, že zpracování a vedení refinancovaného úvěru i odhad nemovitosti nabízí zdarma. Zároveň ale doporučuje porovnat veškeré související náklady, včetně výdajů spojených s katastrem.
Moneta uvádí bezplatné zpracování hypotečního úvěru, vedení úvěrového i běžného účtu. Klient ale podle jejího přehledu musí standardně počítat se dvěma tisíci korunami za návrh na zápis zástavního práva a stejnou částkou za výmaz původní zástavy. Banka dále uvádí poplatek tří tisíc korun za posouzení vhodnosti zástavy a 50 korun za ověření podpisu na zástavní smlouvě. Při potřebě rychlého čerpání úvěru na základě podaného návrhu na vklad se může přidat příplatek dva tisíce korun.
Zahraniční nemovitosti se pro část Čechů stávají investicí, druhým domovem i způsobem, jak rozložit rodinný majetek mimo tuzemský trh. Banky potvrzují rostoucí zájem hlavně o Španělsko, Itálii, Chorvatsko a Rakousko. Nákupy se často financují úvěrem zajištěným nemovitostí v Česku, což cestu k apartmánu u moře zjednodušuje, ale riziko nechává doma.
Místo chalupy apartmán u moře. Tuzemské banky vidí nový trend
Reality
Podmínky jednotlivých bank se liší a průběžně mění. Klient by proto neměl porovnávat pouze úrokovou sazbu, ale také sazebník, reprezentativní příklad a roční procentní sazbu nákladů.
Nový odhad nemusí být samozřejmostí
Nová banka potřebuje znát hodnotu nemovitosti, kterou bude mít v zástavě. U standardních bytů a některých rodinných domů může použít interní databázi nebo elektronické ocenění. Pokud jde o atypický dům, rekreační objekt, rozsáhlejší nemovitost nebo stavbu, o níž banka nemá dostatek údajů, může požadovat podrobnější posouzení.
Některé banky ocenění nabízejí zdarma, jiné zpoplatňují posouzení zástavy nebo konkrétní typ odhadu. Je proto důležité ověřit, co přesně věta „odhad zdarma“ v nabídce znamená a zda se vztahuje právě na danou nemovitost.
Nová banka může přijmout i starší odhad, obvykle ale záleží na jeho stáří, zpracovateli a na tom, zda se nemovitost mezitím výrazně nezměnila.
Pozor na pojištění a slevy za další produkty
Zastavená nemovitost musí být pojištěna. Při refinancování většinou není nutné stávající pojistnou smlouvu rušit, je ale potřeba upravit banku, v jejíž prospěch bude pojistné plnění vinkulováno, případně pojistku novému poskytovateli doložit.
Změna hypotéky je zároveň příležitostí ověřit, zda pojistná částka stále odpovídá hodnotě domu nebo bytu. Pokud ceny nemovitostí a stavebních prací vzrostly, může být starší smlouva podpojištěná. Zvýšení pojistné částky však může znamenat také vyšší pravidelné pojistné.
Hypotéky v Česku dál rostou a vlastní bydlení se pro mnoho domácností mění v rodinný projekt. Zájemci počítají s vyššími úvěry, většími splátkami i pomocí rodičů, zatímco ceny bytů a domů dál stoupají.
Češi si plánují brát vyšší hypotéky. Stále častěji počítají i s pomocí rodiny
Money
Do porovnání patří rovněž služby, kterými banka podmiňuje slevu z úrokové sazby. Může jít o aktivní běžný účet, pravidelné zasílání příjmu, používání platební karty nebo pojištění schopnosti splácet. Nižší sazba nemusí přinést skutečnou úsporu, pokud klient kvůli ní začne pravidelně platit za produkt, který nepotřebuje.
Odchod uprostřed fixace může stát desítky tisíc
Podstatně dražší může být refinancování před skončením pevně sjednané sazby. Od 1. září 2024 platí nová pravidla pro náhradu nákladů za předčasné splacení hypotéky. U úvěrů uzavřených před tímto datem se nová úprava použije od začátku prvního nového fixačního období, které začalo 2. září 2024 nebo později.
Náhrada se skládá z nezbytných administrativních nákladů, jejichž výše nesmí překročit tisíc korun, a případného úrokového rozdílu. Ten vyjadřuje rozdíl mezi smluvním úrokem, který by klient zaplatil do konce fixace, a referenčním úrokem vypočítaným podle průměrných sazeb zveřejňovaných Českou národní bankou.
Zákon zároveň stanovuje horní limit náhrady. Banka může požadovat nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené části úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkově však maximálně jedno procento.
Desítky tisíc lidí letos řeší refixaci hypotéky. Odejít k jiné bance za nižším úrokem nemusí být vždy výhodné, lepší je vyjednávat se svou stávající bankou, říká Tomáš Rusňák, generální ředitel společnosti Gepard Finance, která se soustředí na zprostředkování hypoték. Podle České bankovní asociace banky a stavební spořitelny poskytly v únoru hypoteční úvěry za 40,5 miliardy korun, což je o 14,5 procenta více než před měsícem. Čtvrtinu z tohoto objemu tvoří refixace.
Měnit banku při refixaci nemusí být výhodné, říká finanční poradce Rusňák
Reality
VYŠEL LETNÍ NEWSTREAM CLUB
Sázky na růst Česka se vyplácejí. Potvrzují to lidé různých oborů a zájmů, s nimiž se můžete potkat při čtení aktuálního vydání magazínu Newstream CLUB. Česko má totiž obří potenciál, který se daří čím dál více využívat. Platí to pro investory, globální i lokální firmy, ale také pro tuzemský realitní trh. Jak se na vlně zájmu svézt, poradí letní vydání magazínu.
Na obálce magazínu jsou sourozenci se Sara a Teo Sandevovi, kteří patří ke generaci, která už nemusí volit mezi původem a zemí, kde vyrostla. Ona jde hereckou cestou, on spojuje fotbal, studium a rodinný byznys. Oba ale dobře vědí, že jejich největší výhodou je právě mix českého zázemí a balkánských kořenů.
Aktuální vydání se věnuje právě sázkám na Česko z mnoha pohledů: z pohledu investorů drobných i institucionálních, ale i z pohledu lidí, kteří se snaží zemi posunout dál. K nim patří například Petr Dvořák, který shání soukromé prostředky na spolufinancování stavby nové pražské filharmonie, nebo investor Marek Dospiva.
Česko se také stává čím dál větším lákadlem pro zahraniční firmy, které zde mají vývojová centra. Důvodů je celá řada, ale klíčové jsou pro globální firmy tři věci: vhodná geografická poloha, bezpečnost, a hlavně silné technické zázemí, díky kterému tu mohou pracovat na nejpokročilejších inovacích.
To potvrzuje například šéf globální technologické společnosti Everpure Charlie Giancarlo, který působil v největších firmách světa, stál u zrodu internetu a nyní se věnuje datovým úložištím. Rozhovor s ním také přináší letní vydání magazínu Newstream CLUB.
A rostoucí zájem nadnárodních firem o možnost působit v Česku potvrzuje také Tomáš Partsch z CTP, který vysvětluje, jak se z Brna stává evropské Silicon Valley.
Dvanácté vydání čtvrtletníku Newstream CLUB je v prodeji, distribuci zajišťuje Send. Digitální verzi magazínu lze zakoupit přímo na newstream.cz.
