David Krajný: Mladí na bydlení nedosáhnou. A lepší to jen tak nebude
Majitel největší české realitní společnosti REMAX David Krajný upozorňuje, že dostupnost bydlení se bez zásadních změn nezlepší. Hlavní problém podle něj neleží v poptávce, ale v nedostatečné výstavbě a zdlouhavém povolování, které drží ceny vysoko. V rozhovoru vysvětluje, proč mladí lidé na vlastní bydlení nedosáhnou, jak se promění role makléřů pod vlivem umělé inteligence i proč buduje realitní byznys na Ukrajině už dnes.
Jaké hlavní změny čekají český realitní trh v příštích letech?
Klíčové bude, jestli se podaří rozhýbat výstavbu a omezit byrokracii. To je podle mě naprosto zásadní problém českého trhu, zejména v Praze. Povolovací procesy jsou extrémně složité, zdlouhavé a ve výsledku zásadně brzdí nabídku nového bydlení. Když je nabídka uměle omezená a poptávka zůstává vysoká, ceny logicky rostou. To není zdravý stav. A není to výhodné ani pro realitní trh jako takový. Často se říká, že realitní kanceláře z vysokých cen těží. Já to tak nevidím. Pro nás by byl zdravější a dlouhodobě lepší volnější trh s větší nabídkou.
Rozumím tomu správně, že hlavní problém nevidíte v poptávce, ale v nabídce?
Přesně tak. Nabídka je v mnoha regionech, a zejména v Praze, brzděná. A dokud se tenhle strukturální problém nevyřeší, dostupnost bydlení se zásadně nezlepší. Můžeme debatovat o hypotékách, úrokových sazbách nebo náladě na trhu, ale pokud se nebude víc stavět a rychleji povolovat, ceny budou dál pod tlakem.
V Česku se loni prodalo 16 hotelů za celkem 764 milionů eur (zhruba 18,7 miliardy korun). Oproti roku 2024 se tak objem investic zvýšil pětinásobně a počet transakcí vzrostl o šest. Více než tři čtvrtiny obchodů se přitom uskutečnily v Praze, vyplývá z údajů realitní společnosti Cushman & Wakefield.
Hotelový boom v Česku. Investice vyskočily na rekordní úroveň
Reality
Dostupnost bydlení pro mladé však nadále zůstává problémem.
To bezpochyby. A právě proto bych neřekl, že by vlastnické bydlení bylo dnes otázkou stále mladších ročníků. Naopak. Mladí lidé mají kvůli cenám a celkové nedostupnosti bydlení často problém dosáhnout na vlastní byt. Často zůstávají déle u rodičů, volí sdílené bydlení nebo koupi odkládají. Vedle ekonomických důvodů se samozřejmě mění i životní styl a priority. Mladí lidé dnes žijí jinak než předchozí generace. Ale nedostupnost bydlení je bez debat jedním z hlavních faktorů, které jejich rozhodování výrazně ovlivňují.
Umělá inteligence je dnes velké téma napříč obory. Jak ovlivňuje práci realitního makléře?
Nemyslím si, že umělá inteligence nahradí makléře. Jsem ale pevně přesvědčený, že makléři, kteří umělou inteligenci používat nebudou, budou nahrazeni těmi, kteří ji používat budou. Realitní trh se vyvíjí a technologická akcelerace bude pokračovat. Budou přicházet nové nástroje, nové algoritmy a nové způsoby práce. V našem byznysu ale zůstává jedna zásadní věc stejná. Klient při realitní transakci potřebuje důvěru. A tu nevytvoří samotná technologie. Tu vytváří profesionál, který umí poradit, provést klienta procesem a nést odpovědnost. Budoucnost podle mě nebude patřit těm nejhlasitějším ani těm největším, ale těm nejprofesionálnějším. Proto naše makléře systematicky školíme a zároveň je vybavujeme technologiemi, které jim dávají náskok.
Co přesně si pod tím máme představit?
Už před dvaceti lety jsme přinesli na český realitní trh řadu věcí, které tehdy nebyly běžné, jako odlišný model odměňování, obchodní podmínky, důraz na exkluzivní zastoupení, ombudsmana, interní systémy a celou řadu standardů, které později začali přebírat i ostatní. Dnes stojíme před další změnou. Připravujeme celou řadu technologických novinek, které mají makléřům pomoci být rychlejší, efektivnější a ještě profesionálnější. Některé věci máme v plánu, budeme je testovat a zavádět postupně. Nerad bych teď mluvil příliš konkrétně, ale technologická transformace je pro nás jedno z hlavních témat roku 2026.
Touha Čechů vlastnit byt je podle finančního ředitele skupiny Redstone Jiřího Medřického silnější než ve většině okolních zemí. Jenže vysoké ceny nemovitostí i dražší financování dál zhoršují dostupnost bydlení. Investiční nájemní bydlení proto zůstává silným trendem, otázkou ale je, kam až mohou růst nájmy.
Češi jsou posedlí vlastním bydlením. Nájemní byty jsou trend, ale Praha už je na hraně
Reality
Na Ukrajině jste koupili franšízu REMAX a začali tam budovat síť. Jak dnes funguje realitní trh v podmínkách války?
Funguje to překvapivě životaschopně. Když člověk sleduje zpravodajství, může mít pocit, že je celá země paralyzovaná. Ale Ukrajina je obrovská země a situace je regionálně velmi rozdílná. Na východě je realitní byznys pochopitelně utlumený na minimum, ale ve střední a západní části země se transakce dějí, v některých oblastech rostly i ceny. Za dobu, co tam působíme, jsme otevřeli přibližně deset poboček. Samozřejmě ten byznys běží v omezeném režimu a válka je přítomná ve všem. Ale zároveň tam vidíme potenciál do budoucna a chceme být připraveni na dobu, kdy se situace stabilizuje.
Jakou strategii pro Ukrajinu v této situaci volíte?
Vybudovali jsme dvě vlajkové kanceláře, a to v Kyjevě a ve Lvově. Kyjev je přirozeně klíčový jako hlavní město. Lvov je zase dobrý model pro menší regionální trhy. Na těchto dvou kancelářích chceme postavit standard, procesy, manuály a fungující model, který půjde později dál replikovat. Je to v jistém smyslu příprava na budoucnost. Ve chvíli, kdy se podmínky zlepší, chceme mít hotový základ, ze kterého půjde růst rychleji.
V kontextu současné situace na Ukrajině působí váš přístup poměrně vizionářsky.
Já věřím, že v podnikání je důležité přijít včas. Když vstoupíte na trh dostatečně brzy, máte výrazný náskok. Když přijdete do trhu, který už je saturovaný a karty jsou rozdané, stojí vás to výrazně víc peněz, času i energie a výsledek je nejistější. V tomhle ohledu dává Ukrajina z dlouhodobého hlediska smysl.
Kde dnes vidíte největší nedostatky v regulaci realitního trhu, například v rámci realitního zákona?
Jedním z velkých témat jsou úschovy. Podle mě by nemělo být běžné, aby realitní kanceláře přijímaly do úschovy peníze klientů. Je to citlivá oblast a z pohledu ochrany klienta by měla být nastavena co nejbezpečněji. Druhý problém je kontrola kvality a dodržování pravidel. Nestačí mít jen zákon. Potřebujete také funkční dohled, kontrolní mechanismy a profesní prostředí, které dokáže vynucovat standardy. Tady je podle mě stále prostor pro další posun.
Existuje cenová hranice, kdy lidé přestanou kupovat byty?
Ta hranice existuje, ale není možné ji určit jedním číslem. Realitní trh je silně segmentovaný. Záleží na lokalitě, typu nemovitosti, příjmové situaci domácností i dostupnosti financování. Viděli jsme například, že ve chvíli, kdy prudce vzrostly sazby hypoték, poptávka se na čas výrazně utlumila a někteří developeři část projektů přesouvali do nájemního bydlení. Takže ano, existuje bod, kdy vysoká cena a drahé financování poptávku omezí. Na druhou stranu bydlení je základní potřeba. Poptávka po něm nezmizí. Jen se mění forma, v jaké se projeví. Někdo koupí menší byt, někdo nákup odloží, někdo zvolí nájem, někdo sdílené bydlení. Ale trh bude existovat vždy. Jen neustále hledá rovnováhu mezi nabídkou, poptávkou a dostupností.
Jak hodnotíte rok 2025 z hlediska výkonu a vývoje REMAX?
Rok 2025 byl pro nás rekordní. Dosáhli jsme provizního obratu 1,5 miliardy korun, což je historicky nejlepší výsledek. Meziročně jsme rostli zhruba o 18 procent. Ten růst byl zčásti tažený vyššími cenami nemovitostí, ale rostli jsme i počtem transakcí. Zároveň to pro nás byl důležitý rok i symbolicky, protože jsme slavili dvacet let na českém trhu. Nebylo to ale jen o výročí. Byl to i rok velkých organizačních změn, konsolidace Česka a Slovenska a také příprav na další etapu růstu. Rozšířili jsme tým, řešili nové kanceláře a celkově bych řekl, že to byl mimořádně silný rok.
Lepší energetická třída už dávno není jen formalita. Banky ji odměňují nižšími sazbami a majitelé zároveň šetří na energiích. Rozdíly přitom mohou jít do tisíců ročně. Jak velký vliv má energetický štítek na vaši peněženku?
Banky zvýhodňují úsporné domy. Kolik ušetříte díky energetickému štítku?
Reality
Jak se podle vás bude vyvíjet rok 2026 a co ho bude nejvíc definovat?
Vstupujeme do dalšího dvacetiletí a zároveň do období, kdy se podnikání obecně mění rychleji než kdy dřív. Zákazníci jsou informovanější, technologie se vyvíjejí obrovským tempem, konkurence je agresivnější a pravidla hry se mění. Na realitním trhu to znamená jediné: byznys už nebude fungovat stejně jako dřív. A naším úkolem jako lídra trhu je být nositelem změny. To je ostatně součást naší DNA od samého začátku. REMAX byl vždycky značkou, která na trh přinášela nové standardy, inovace a profesionalizaci. A právě v tom chceme pokračovat.
Jaké jsou vaše hlavní priority pro rok 2026?
Chceme dál růst. Za dvacet let jsme neměli jediný rok, kdy bychom nerostli, a věřím, že tento trend bude pokračovat. Kromě technologických změn a rebrandingu je pro nás důležité dál posilovat síť a rozšiřovat distribuci. Můj osobní cíl je, aby každá rodina měla svého realitního makléře. Stejně jako má svého lékaře nebo právníka. Nemovitost bývá často nejvýznamnějším majetkem domácnosti a během života se mění jak hodnota nemovitosti, tak potřeby rodiny. Lidé by měli mít po ruce někoho, kdo jim v těchto situacích dokáže poradit. Ať už jde o koupi, prodej, investici, mezigenerační převod nebo změnu bydlení podle životní fáze.
David Krajný
Je majitel franšízy a prezident REMAX pro Česko, Slovensko a nově i Ukrajinu. Na českém trhu působí více než dvacet let a patří mezi klíčové osobnosti, které stály u profesionalizace realitního byznysu v Česku. Pod jeho vedením se REMAX stal největší realitní sítí na trhu. Dlouhodobě prosazuje důraz na standardy, transparentnost a vzdělávání makléřů a v posledních letech se zaměřuje také na technologickou transformaci oboru a zahraniční expanzi.
Ceny pražských nájmů stoupají raketovým tempem. Bydlet v širším centru Prahy se pro studenty vysokých škol, kteří nemají koleje, stává nedostupným luxusem. Stále častěji tak do školy dojíždějí z obcí za Prahou, kde je spolubydlení vyjde o tisíce levněji. 
Studovat v Praze, dojíždět z Brandýsa. Studenti, kteří nemají kolej, si zase připlatí
Reality
Růst cen ztrácí tempo a investoři přepínají do opatrnějšího režimu. „Mírný růst v řádu jednotek procent je dnes realistický,“ říká Jan Sadil z JRD Development. Hra se přesouvá od spekulace k výnosu.
Šéf JRD Sadil: Realitní trh brzdí. Nově o něm rozhoduje i dění na Blízkém východě
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
