O rychlejší výstavbě nerozhodne plán, ale smlouvy a silný lídr Prahy, shodli se experti
Praha má Metropolitní plán, ale tím se bytová výstavba automaticky nerozběhne. Klíčový boj se přesouvá k plánovacím smlouvám, kratším lhůtám a schopnosti města fungovat jako jeden celek. Tomáš Portlík chce méně regulací a „jednu Prahu“, developeři varují, že jinak nový plán jen vytvoří další úzké hrdlo a dražší byty.
Praha má Metropolitní plán. Jde o zásadní dokument pro další rozvoj města, ale z debaty developerů, investorů a politiků v rámci Realitního Clubu, který pořádá Newstream, vyplynulo, že samotný plán výstavbu nespasí. Nejdůležitější otázka teď zní, zda Praha dokáže nový plán proměnit v rychlejší rozhodování, jasná pravidla a skutečné projekty.
Hlavní riziko je zřejmé. Město sice získalo rámec pro budoucí rozvoj, zároveň ale může vytvořit další úzké hrdlo v podobě plánovacích a kontribučních smluv. Právě ty budou u větších lokalit rozhodovat o tom, zda se bude stavět, za jakých podmínek a jak rychle.
„Jsme rádi, že Metropolitní plán je, ale je to jen první krok,“ řekl Petr Palička, šéf realitní divize EPH holdingu Daniela Křetínského. Podle něj je u větších území klíčová plánovací nebo kontribuční smlouva. V Praze jich má podle něj být aktuálně zhruba 140 a všechny musejí projít magistrátem. To samo o sobě může znamenat nové zdržení.
Podle Paličky je Metropolitní plán „plný zámečků“ a k jejich odblokování chybějí smlouvy. Problémem je také nedostatek úředníků a přetrvávající potíže s územním plánováním. „Je nutné jednat o plánovacích smlouvách,“ uvedl Palička.
Portlík: Ne 57 městských částí a magistrát. Jedna Praha
Výraznou politickou linku do debaty přinesl Tomáš Portlík z ODS, dlouholetý starosta Prahy 9 a kandidát na pražského primátora. Podle něj Praha nemůže dál fungovat jako soubor oddělených zájmů magistrátu a městských částí. Pokud má řešit bydlení, dopravu a infrastrukturu, musí se podle něj začít řídit jako celek. „Není to 57 městských částí a magistrát, ale má to být jedna Praha,“ řekl Portlík.
Právě to vystihuje jeden z hlavních problémů pražského developmentu. Investor často nejedná s jedním městem, ale s několika úrovněmi rozhodování. Do přípravy vstupuje magistrát, městská část, úřady, odborné komise, politická reprezentace i veřejnost. Každý má jiné priority, jiné tempo a často i jiný politický zájem.
V polovině ledna se Tomáš Portlík stal prvním místopředsedou ODS. V podzimních komunálních volbách se chce stát primátorem Prahy. Spojenectví s TOP 09 a lidovci nechce rušit, dobře prý fungovalo. Vládnutí s Piráty je podle něj poněkud obtížné. „Když jsme se měli na něčem dohodnout, tak Zdeněk Hřib přišel s tím, že to bude takto, nebo nijak,“ říká Portlík.
S Hřibem je těžká dohoda. Do pražských voleb chci jít jako Spolu, říká místopředseda ODS Portlík
Politika
Portlík přitom nepopírá, že systém je složitý. „Máme systém, jaký máme, se kterým je potřeba pracovat,“ uvedl. Podstatné podle něj ale je, aby si samospráva po schválení Metropolitního plánu sama nevytvořila další překážky. „Uděláme všechno pro to, abychom ve chvíli, kdy jsme schválili územní plán, jako město a samospráva nevytvořili další regulativy,“ řekl Portlík.
Podle něj se Praha musí soustředit hlavně na zkrácení lhůt a zjednodušení povolování. Varoval také před tím, aby se z městských orgánů nestali „noví vykladači nových pravidel“. Nový systém by podle něj neměl vytvořit další kategorii úředního a politického výkladu, která znovu zpomalí rozhodování.
Smlouvy mají pomoci, ne zdražit byty
Plánovací smlouvy mají logiku. Pokud developer postaví novou čtvrť, přinese to náklady na školy, školky, dopravu, parky nebo veřejný prostor. Město proto chce, aby se investor na těchto nákladech podílel. Otázka ale zní, zda současný systém přinese férovou dohodu, nebo další zdržení.
Eduard Forejt, ředitel rozvoje obchodu společnosti Passerinvest Group, upozornil, že bez plánovací smlouvy dnes v Praze prakticky nejde stavět. Pokud by smlouvy zkrátily povolování, byly by podle něj správným nástrojem. Obává se ale, že současný vývoj tímto směrem nejde. „Bez plánovací smlouvy nebylo možné nic postavit. Pokud nám zkrátí čas povolování, jsou správné. To, co se teď děje, ale nebude o zkrácení výstavby. Pak to zaplatí koncový klient,“ řekl Forejt.
Jeden z největších developerů v Česku, Radim Passer, který si za hlavní teritorium svého působení vyhlédl pražskou Brumlovku, kde třicet let kraluje, staví tři velké projekty. Nově začal kombinovat kanceláře s nájemními byty. Do výstavby se pustil přesto, že nemá domluveného žádného nájemce. „Budeme sbírat nájemce postupně,“ říká Eduard Forejt, ředitel developmentu společnosti Passerinvest Group.
Nové kanceláře budou vzácné zboží, říká Forejt z Passerinvest Group
Reality
Právě dopad do cen bytů byl jedním z hlavních témat debaty. Adriana Krnáčová, bývalá primátorka Prahy, byla v hodnocení kontribučních smluv ještě tvrdší. Podle ní se tento nástroj rozrostl nad původní smysl. „Kontribuční smlouvy nikdy neměly vzniknout v takovém rozsahu, v jakém jsou,“ řekla. A stejně jako Forejt upozornila, že náklady se nakonec promítnou do cen. „Zaplatí to koncový klient,“ dodala.
Do debaty o plánovacích smlouvách vstoupila také Michaela Váňová, šéfka Central Group. Připomněla zkušenost z Prahy 3, kde se během vyjednávání kontribuční smlouvy změnila politická reprezentace. Právě to podle ní ukazuje, jak složité je v Praze držet kontinuitu u větších rozvojových projektů.
Podle ní Metropolitní plán některé lokality sice teoreticky otevírá, zároveň ale vytváří další podmínky, bez kterých se projekty nepohnou dál. „Teoreticky místa odblokoval, ale zároveň uzavírá v podobě plánovacích smluv,“ řekla.
Obce nesou náklady, stát inkasuje výnosy
Další problém je fiskální. Z nové výstavby často těží stát, zatímco obec řeší dopady v území. Musí zajistit školy, školky, dopravu i veřejný prostor. Přímá motivace stavět je ale podle účastníků debaty slabá. Roman Pečenka, expert advokátní kanceláře PRK Partners, to shrnul jednoduše: „Když obec staví, nemá z toho nic. Když obec developuje, ještě 21 procent odvádí do státní kasy.“
Architektura v Česku přestává být debatou o hezkých fasádách. Stává se otázkou bydlení, veřejných peněz, hodnoty nemovitostí, kvality měst i schopnosti obcí dotáhnout dobré projekty do reality. Letošní čísla z České ceny za architekturu ukazují zemi, která umí stavět kvalitně, ale pořád příliš pomalu.
Architektura už není jen pro fajnšmekry. V Česku se z ní stává byznys
Reality
Původní myšlenku plánovacích smluv přesto hájí. Pokud development zatěžuje obec novými náklady, má být dohoda s investorem nástrojem, jak je vyrovnat. „Plánovací smlouva je dobrý nástroj,“ řekl Pečenka.
Pro investory je ale klíčová předvídatelnost. Nejistota se promítá už do akvizic. Pokud investor neví, jaká bude dohoda s městem, těžko stanovuje cenu pozemku i návratnost projektu. „Dělat teď akvizici, když nevím, jaká bude dohoda, je nejisté,“ uvedl Forejt.
Podobně mluvil šéf developerské společnosti Corwin pro Česko, Jakub Dobrý. Trh podle něj zatím neřeší jen samotný Metropolitní plán, ale hlavně to, jak se kolem něj nastaví prováděcí pravidla. „Zatím čekáme, co se bude dít. Jak se vyřeší metodika,“ uvedl Dobrý.
Skeptický pohled na tempo pražského rozvoje přidal Pavel Dolák z KPMG. Podle něj je lepší mít plán než žádný, ale Praha se musí srovnávat s konkurencí jiných evropských i světových metropolí. „Každý plán je dobrý. Stále ale zaostáváme za světovými metropolemi,“ řekl Dolák. „Velcí hráči se poradí, menší hráči budou mít obtíže. Praha se potřebuje rozvíjet, nárůst probíhá pomalu,“ dodal.
Výšková regulace: Praha má růst nahoru
Jedním z nejvýraznějších témat byla výška a hustota města. Praha chce řešit dostupnost bydlení, zároveň se ale často brání vyšší zástavbě. Podle části účastníků je to rozpor, který město musí překonat. Palička označil výškovou regulaci za příliš omezující. „Výšková regulace je nesmysl,“ řekl. Připustil, že existují lokality, kde vysoké domy stát nemají. Například limit osmi pater v Bubnech podle něj ale nedává smysl. „Stavět by se mělo do výšky,“ dodal.
Portlík šel podobným směrem. Návrat k výškovým stavbám označil za jednu z priorit. „Jednou z priorit bude vrátit se v Praze k výškovým stavbám,“ řekl. Podle něj nejde pouze o kapacitu bytů, ale také o kvalitu a pestrost města.
Metropolitní plán má změnit podobu Prahy na desítky let dopředu. Otevírá cestu až k 350 tisícům bytů, proměně brownfieldů, metru D, desítkám kilometrů nových tramvajových tratí i jasným limitům pro výškové stavby. Definitivní slovo ale ještě budou mít zastupitelé.
Co všechno změní Metropolitní plán? Praha ukazuje, kde poroste a kde už stavět nepůjde
Reality
Forejt spojil výšku s hustotou. Podle něj Metropolitní plán otevírá prostor zhruba pro 350 tisíc lidí, ale Praha by měla uvažovat mnohem ambiciózněji. „Metropolitní plán otevírá prostor pro 350 tisíc lidí. Musíme plánovat Prahu pro tři miliony lidí. Je to o hustotě,“ řekl.
Současné parametry jsou podle něj nedostatečné. „Aktuálně povolujeme 100 lidí na hektar, není to možné. Ideálem je 250 lidí na hektar,“ uvedl Forejt.
Tomáš Jelínek, šéf realitní kanceláře Century 21, přidal tržní perspektivu. Vyšší patra podle něj klienti chtějí, ale bude otázkou, kdo si nové byty za současných cenových podmínek koupí. „Jsem zvědavý, kdo to bude kupovat,“ řekl. Zároveň dodal: „Klienti chtějí vyšší patra. Samozřejmě to bude dražší.“
Ani lepší plán a jasnější smlouvy ale nemusejí stačit, pokud se nezmění politická práce s veřejností. Jan Sadil, šéf developerské části skupiny JRD, připomněl přetrvávající odpor sousedů a takzvaný NIMBY efekt. „Stále trvá problém se sousedy a NIMBY efektem,“ uzavřel.
Menší chaty a chalupy dál zdražují rychleji než větší rekreační nemovitosti. V prvním čtvrtletí se objekty o velikosti 20 až 60 metrů čtverečních nabízely podle analýzy Sreality.cz v průměru za 58 715 korun za metr čtvereční. Meziročně to bylo o 11 procent více.
Chatařský sen se prodražuje. Menší chalupy zdražily víc než velké objekty
Reality
Proměna jednoho z posledních velkých brownfieldů v centru Prahy vstupuje do rozhodující fáze. Projekt Florenc21 má po roce mezinárodních architektonických soutěží jasné vítěze i investiční rámce. Penta Real Estate plánuje v lokalitě investici kolem 20 miliard korun a výstavbu zahájit po roce 2028.
Z brownfieldu čtvrť za 20 miliard. Takto se promění Florenc
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
