Staré zdi, nový byznys. Rekonstrukce mění pravidla českého developmentu
Zatímco novostavby narážejí na složité povolování a omezenou nabídku pozemků, starší domy a brownfieldy získávají novou hodnotu. Developeři mluví o rekonstrukcích jako o plnohodnotné části trhu jen s jinými riziky, jinou ekonomikou a větší náročností na detail.
Ještě donedávna byla logika developmentu relativně přímočará: najít pozemek, postavit nový dům, prodat. Dnes se ale tato rovnice rozpadá. Do hry vstupuje regulace, délka povolovacích procesů, tlak na udržitelnost i proměna poptávky. A právě v tomto novém kontextu se rekonstrukce přestávají jevit jako doplněk.
„Pro nás je rekonstrukce plnohodnotná součást developmentu,“ říká Štěpán Smrčka, ředitel developmentu společnosti PSN. Ta na rekonstrukcích historických domů vyrostla a dodnes je to segment, ve kterém má silnou expertizu.
Nejde o to nahradit novostavby. „Město je komplexní organismus a někde dává větší smysl stavět nové domy, jinde pracovat s tím, co už existuje.“ Právě tahle „obousměrnost“ je možná nejvýstižnějším popisem současného developmentu.
Návrat dovnitř města
To, co popisují developeři, potvrzují i architekti na systémové úrovni. Podle šéfa České komory architektů Jana Kasla dochází k zásadnímu obratu v tom, kde se město rozvíjí. „Obytný rozvoj se stále více vrací do existující struktury města, do proluk, brownfieldů a transformačních území,“ dodává.
Ještě důležitější je ale podle Kasla, že zastavování volné krajiny je dnes vnímáno jako krajní řešení, nikoli standard. To znamená, že rekonstrukce a konverze nejsou jen jednou z možností, stávají se strukturální nutností. A právě tady se začíná prolínat urbanismus, ekonomika i politika.
Riziko: dvě strany jedné mince
Na první pohled by se mohlo zdát, že rekonstrukce jsou bezpečnější. Realita je ale složitější. „Riziko existuje u obou typů projektů, ale u každého jiné,“ říká Smrčka a popisuje: „U novostaveb je největší nejistotou povolovací proces. U rekonstrukcí nikdy úplně nevíte, co v domě objevíte.“ Tato zkratka dobře vystihuje podstatu rozdílu mezi oběma typy projektů. Zatímco u novostaveb leží hlavní riziko „venku“, a to v povolovacích procesech, rozhodování úřadů a často i v nevyzpytatelném průběhu řízení, u rekonstrukcí se přesouvá „dovnitř“. Nejistota se skrývá v samotné stavbě, v jejím technickém stavu a v tom, co se odkryje až během realizace.
Čas jako nejdražší materiál
Zatímco dříve rozhodovala cena pozemku nebo stavebních prací, dnes se do popředí dostává jiný faktor: čas. „V českém prostředí je často nejdražší položkou projektu právě čas,“ říká Smrčka. To zásadně mění uvažování developerů. Rozhodnutí mezi rekonstrukcí a demolicí už není jen architektonické nebo technické, protože je především ekonomické. „Rozhoduje potenciál parcely, stav budovy a lokalita,“ říká Ondřej Křivanec, výkonný ředitel společnosti Fidurock. Pokud regulace umožní postavit více, rekonstrukce často nedává smysl. Pokud ne, může být naopak nejefektivnější cestou.
Rekonstrukce jako know-how
Jedním z častých mýtů je, že rekonstrukce je „jednodušší development“. Investoři to ale odmítají. „Je to specifický typ developmentu, který vyžaduje jiné know-how,“ říká Smrčka.
A právě know-how se stává konkurenční výhodou. Rekonstrukce totiž není jen o stavební technologii, ale o schopnosti číst dům, jeho historii i limity. To potvrzují i architekti. „Tvorba se neodehrává na prázdném papíře, ale v dialogu s tím, co už existuje,“ říká Kasl. Markéta Zdebská, první místopředsedkyně České komory architektů, k tomu dodává: „Rekonstrukce neumožňuje silnou exhibici kreativity. Je to spíše o péči a analýze.“
Autenticita jako produkt
Jedním z nejsilnějších motivů, proč rekonstrukce fungují i obchodně, je změna poptávky. „Historický charakter domu je velmi silným atributem,“ říká Smrčka.
Lidé podle něj oceňují architekturu, atmosféru i proporce bytů. „Klienti dnes hledají spíše charakter než novost,“ dodává Smrčka. To je zásadní posun. Novost už není automatickou hodnotou, tou se stává autenticita. „Historický objekt nese paměť místa, materiálovou pravdivost i kontinuitu, kterou novostavba nahradit neumí,“ dodává Kasl.
Zahrada nemusí sloužit jen k pěstování zeleniny nebo víkendovému odpočinku. Majitelé na ní často chtějí vybudovat pergolu, skleník, bazén, zahradní domek, někdy dokonce rodinný dům. Než se ale pustí do plánování, měli by vědět, že rozhodující není jen zápis v katastru nemovitostí. Klíčový je hlavně územní plán, skutečný účel stavby, velikost pozemku a pravidla nového stavebního zákona.
Bazén, pergola, nebo rodinný dům? Co si smíte postavit na zahradě
Reality
ESG: zásadní zlom
Dalším faktorem, který nenápadně posiluje rekonstrukce, je ESG. „Banky dnes mnohem více sledují energetickou náročnost a udržitelnost,“ říká Smrčka. Rekonstrukce mají v tomto ohledu paradoxní výhodu. Nejsou sice vždy energeticky dokonalé, ale pracují s existující strukturou.
To znamená nižší materiálovou stopu, menší zásah do území a delší životní cyklus budovy. S rostoucím zájmem o rekonstrukce ale roste i riziko jejich „zjednodušování“. „Hranice vede tam, kde se ztrácí respekt k identitě stavby,“ říká Kasl. Nestačí zachovat fasádu. Důležitá je podstata domu. Zdebská upozorňuje na opačný extrém: „Můžeme zachovat všechno uvnitř, a přesto stavbu poškodit nevhodným opláštěním.“
Jednou z nejtěžších disciplín je přizpůsobení historických budov současným standardům. „Nelze postupovat stejně jako u novostaveb,“ říká Kasl. „Smyslem není dosáhnout maxima, ale najít rozumné optimum.“
Jeden trh, více cest
Když se všechny tyto perspektivy propojí, vzniká obraz trhu, který se výrazně proměnil. Rekonstrukce nejsou alternativou. Novostavby nejsou překonané. Obě cesty existují vedle sebe a doplňují se. „Trh dnes není o jednom typu produktu, ale o jeho kvalitě,“ uzavírá Smrčka. A možná právě v této větě je klíč k celému tématu. Budoucnost developmentu neleží v tom, co se staví, ale jak se přemýšlí o městě.
Revitalizace industriálních areálů už dávno není jen o záchraně památek. Je to také hledání nového ekonomického modelu pro místa, která ztratila původní funkci, ale neztratila charakter. Huť František v Sázavě právě zkouší, jestli se ze sklářské minulosti dá postavit kulturní, eventový a gastronomický byznys.
FOTOGALERIE: Z huti, která utichla, vzniká nový důvod jet do Sázavy
Enjoy
Architektura v Česku přestává být debatou o hezkých fasádách. Stává se otázkou bydlení, veřejných peněz, hodnoty nemovitostí, kvality měst i schopnosti obcí dotáhnout dobré projekty do reality. Letošní čísla z České ceny za architekturu ukazují zemi, která umí stavět kvalitně, ale pořád příliš pomalu.
Architektura už není jen pro fajnšmekry. V Česku se z ní stává byznys
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
