Marek Blaha: Otevřelo se časové okno dvou až tří let na nákup nájemního bydlení. Vložíme do toho miliardy korun

Česká spořitelna rozjela po několika letech přemýšlení projekt dostupného bydlení. Vytvořila kvůli tomu separátní právní jednotku nazvanou Dostupné bydlení České spořitelny. A je ochotná do nákupu bytů pro tento projekt investovat několik miliard korun. „Chceme trhu ukázat, že model, který se osvědčil v Rakousku, lze přenést i k nám,“ říká Marek Blaha, šéf společnosti Dostupné bydlení České spořitelny. Blaha je manažer, který jako nůž ostře míří na cíl. Developeři si ho nyní předcházejí.

Proč je projekt dostupného bydlení, který jste v České spořitelně vymysleli, určený především takzvaně potřebným profesím, tedy zdravotním sestřičkám, hasičům nebo policistům?

Odpověď je velmi jednoduchá. Nemůžete vystavět obří bytový fond tak, aby pokryl veškeré potřeby. Musíte prioritizovat, určit, kterou skupinou začnete. A když jsme se zamýšleli, koho chce Česká spořitelna v úvodu tohoto projektu podpořit prvních pět deset let, zjistili jsme, že platové ohodnocení profesí, které jsou takzvaně podpůrné, je velmi podobné, ať žijete v Praze nebo v nějakém malém městě. Chtěli bychom pomoci, aby se dlouhodobě a udržitelně rozvíjela velká města. Například v Amsterdamu je každé ráno dopravní problém, protože všichni rodiče rozvážejí děti do škol mimo město. Protože ve městě nezůstaly učitelky.

Podobný plán jako vy má hlavní město Praha, které chce stavět či kupovat bytové projekty, které by měly být určeny pro kategorie lidí, na které se zaměřuje Česká spořitelna. Nebude v Praze až moc bytů pro policisty, zatímco třeba elektrikář na dostupné bydlení nedosáhne?

Jsou tu dvě důležité okolnosti. Za prvé, je pozitivní, že počet obyvatel České republiky roste, což je podpořeno i imigrací. Druhou částí je, že tu máme trend přesunu mladých lidí za vzděláním, za prací, za příležitostmi, kulturou, do Prahy, která rychle roste.

A když se podíváte na skutečnost, jak dlouho trvá získat v Praze stavební povolení, tak je jasné, že hlavní výzvou pro Prahu je donést na trh nájemní byty. Myslíme si, že první projekty v Praze dostanou stavební povolení nejdřív za tři až pět let. My chceme v tomto mezičase pomoct. Naší ambicí není stát se největším vlastníkem bytového fondu v Praze. Naší ambicí je pomoci a ukázat cestu, jejímž výsledkem má být nějaký celonárodní, vládou podporovaný systém dostupného bydlení.

Česká spořitelna nabídne levné nájmy. První byty obsadí zdravotníci z Motola

Reality

Dostupné bydlení České spořitelny (DBČS) chce jako dceřiná společnost banky pomáhat řešit bytovou krizi v Česku. Ve spolupráci se starosty měst a obcí hodlá stavět dostupné byty s přijatelným nájemným primárně pro zaměstnance z nejpotřebnějších profesí. První projekt za miliardu korun s 254 byty staví DBČS ve spolupráci s developerem Finep na Praze 9. Další bude na Praze 11 a na Vysočině. Do budoucna chce kvůli čerpání EU fondů a úvěrům spolupracovat i s vládou ČR, jak řekl novinářům šéf DBČS Marek Blaha.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Jako první jste koupili bytový projekt v Praze na Proseku od společnosti Finep, je to 254 bytů, které se právě staví. Mluvili jste o dalších dvou projektech. V jaké jsou fázi?

Zkušenost nám ukázala, že je lepší se k tomu vyjadřovat až po podpisu smlouvy. Prosek už se staví a očekáváme, že další dva projekty oznámíme do léta. Jde o víc než sto bytů v Praze blízko metra, naším partnerem opět bude nemocnice a veřejná správa, městská část. Zároveň chceme dokončit pilotní projekt v úzké spolupráci s municipalitou na Moravě.

20 procent pod tržním nájemným

Na jakou dobu u vás bude nájemní smlouva?

Smlouvy budou na pět let s tím, že po každém roce budou automaticky obnovované v případě splnění všech dohod.

Budou mít nájemníci vašich bytů inflační doložky?

Inflační doložky způsobily v posledních dvou letech příliš velký výkyv na trhu. My se proto budeme soustředit na indexaci ve vztahu k růstu mzdy.

Odkupujete projekty od velkých developerů. Ti mají nyní, v době nedostupných hypoték, problém prodávat byty. Jakou roli hraje v projektu dostupného bydlení České spořitelny pomoc developerům, kteří by se kvůli krizi na trhu mohli dostávat do finančních potíží?

Naše strategie má dvě úrovně. První je, že s dostupným bydlením, o kterém hodně subjektů jen mluví, my reálně pomůžeme. Pochopili jsme, že kvůli dlouhému povolovacímu řízení musíme během prvních pěti let využít nabídku těch, kteří projekty už reálně vlastní. To jsou v Praze developeři. Nejde nám o to, který developer projekt vlastní. Jde nám o to zjistit, zda může fungovat model, kdy nájemné začíná na deseti tisících korunách. A jestli to pomáhá učitelům, nemocnicím nebo veřejné správě.

V roce 2021 jsme si udělali analýzu trhu a predikovali jsme pokles dostupnosti hypoték o 75 procent. Už v té době jsme se o tom bavili s vládou, viděli jsme v tom sociální rozbušku. Viděli jsme, že osmdesáti procentům našich klientů, kteří by si chtěli pořídit vlastní bydlení, nebudeme schopni poskytnout hypotéku.

Pochopili jsme, že bydlení bude nedostupné a lidé nebudou mít alternativu. Byla to vlastně jen matematická úloha. Viděli jsme, že je správná doba pro institucionálního investora, jako jsme my, nakoupit byty. S plánem jsme šli za rakouskými majiteli, a vysvětlili jsme jim situaci. Oni nám ukázali svůj model, který funguje už od roku 1957. Chceme tento funkční model zkopírovat v českých reáliích.

Šéf Pražské developerské: Město nebude u svých bytů požadovat developerskou marži

Reality

První byty postavené městem by mohly být k dispozici za šest let. Bude jich několik stovek. Na větší městské projekty si Pražané budou muset ještě počkat. „Pokud bychom dnes hypoteticky říkali, že by už na všech byla razítka umožňující stavět, tak by bylo potřeba něco k 30 miliardám korun,“ říká Petr Urbánek, šéf Pražské developerské společnosti.

Petra Jansová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Inspiraci jsme hledali ve Vídni

První projekt na Proseku má být z velké části určen pro zdravotnický personál nemocnice v Motole. Taktéž mluvíte o tom, že další byty budou určeny policistům. Jak vypadá model spolupráce s těmito institucemi, podílejí se na něm finančně?

Nepodílejí. Naší ambicí není vybírat konkrétní nájemníky. Chceme jenom ukázat cílovou skupinu a nechat partnera vybrat, kdo má v bytech bydlet. Poskytujeme možnost obsadit projekt podle dopředu dohodnutých kritérií. Nemocnice Motol má přes šest tisíc zaměstnanců, je to špičkové odborné pracoviště. A chybí jim 200 sester. A možnost poskytnout jim adekvátní ubytování je jednou z hlavních výzev, které nemocnice čelí.

Mluvíte o dostupném bydlení, ale ceny ve vašem prvním projektu jsou na úrovni patnáct tisíc korun za 1+kk. To je srovnatelné s trhem.

Patnáct tisíc korun je průměrný nájem, který vidíme podle cenových map v této čtvrti. Naše průměrná cena začíná na 12 tisících. Záleží na velikosti bytu. Ty menší, pod třicet metrů čtverečních, se dostanou na úroveň 10 tisíc korun. Jsme 20 procent pod cenovou úrovní trhu.

Kdo bude vaše byty spravovat?

Jsme finanční instituce, nejsme experti na správu budov. Nemáme konkrétního partnera, ale správcovských firem je několik desítek, uděláme výběrové řízení.

Obrat k nájemnímu bydlení. Velcí developeři hledají odbyt a nabízejí městu výstavbu levných bytů

Reality

Na jedné straně nálepka luxusního bydlení v atraktivních lokalitách, na druhé levné nájemní byty pro město. Top hráči na pražském rezidenčním trhu se snaží dohnat skomírající prodeje výstavbou obecních bytů. Dostupné bydlení chystá po Finepu také Sekyra Group, zapojit se chce i Central Group.

Denisa Holajová

Přečíst článek

Začneme u podpůrných profesí

Kolik peněz bude Česká spořitelna do projektu dostupného bydlení investovat?

Každý si umí spočítat, kolik stojí i po slevě byt v Praze. Investice do prvního projektu přesáhla miliardu korun. Dále to budou řádově jednotky miliard korun. Pokud bude možné využít nějaký úvěr, který by to akceleroval, tak tuto možnost využijeme. Aktuálně jde jen o kapitál našeho akcionáře.

Umíte jako banka při nákupu bytů stlačit cenu dolů?

Máme kolegu, který pracoval v Institutu pro plánování a rozvoj hlavního a 13 let se věnoval otázkám ceny a dostupnosti bydlení. Společně jsme vyvinuli metodiku, kterou se díváme na dostupnost, což je pro nás rozhodující kritérium. OECD říká, že náklady na bydlení by neměly přesáhnout 40 procent čistého příjmu. Čistý příjem učitele v Praze je asi 41 tisíc korun. Celkové náklady na bydlení by neměly přesáhnout 16 tisíc korun. To je strop, náš ideální cíl je, aby to bylo kolem 12 tisíc korun. Když takové ceny poskytuje trh, je všechno v pořádku. Když je neposkytuje a ceny jsou vyšší, jsme schopni se při našich parametrech úspor z rozsahu či efektivity dlouhodobého investičního horizontu dostat na oněch 12 tisíc korun, což je 30 procent příjmu a 20 procent pod trhem.

Takže víme, kolik by měla být maximální cena za metr čtvereční a je to na jednání s developerem, abychom se ve svých požadavcích potkali. Víme, že v této době, a budou to dva nebo tři roky, budeme schopni tyto dohody dělat. Potom čekáme, že se sníží úrokové sazby a prodej bytů se opět rozběhne.

Česko? Jeden z nejbouřlivějších trhů s bydlením na světě, tvrdí zahraniční analýza

Reality

Praskne nebo nepraskne u nás nemovitostní bublina? Podle analýzy agentury Bloomberg Economics je situace v naší zemi alarmující natolik, že bychom s prasknutím měli stoprocentně počítat, a to již v nejbližší budoucnosti. Lidí, kteří chtějí v Česku nemovitosti kupovat i za nadprůměrně vysoké ceny, je ale podle tuzemských odborníků stále dostatek.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Bude společnost Dostupné bydlení České spořitelny výdělečná? S jakou počítáte návratností?

Díváme se na dvě kritéria. Prvním je ESG. My jsme to S, srdíčko, to „social“ v této strategii. Je to 70 let součástí DNA našeho akcionáře. Celý svět se chodí do Vídně učit o dostupném bydlení. Na druhé straně jsme firma kotovaná na burze. A finanční metriky a návratnost jsou důležitou součástí celého projektu. Podstatný je dlouhodobý horizont investice. Díváme se na 40 horizont a tam vidíme návratnost.

Jdeme příkladem

Součástí projektu dostupného bydlení by podle vás mělo být i evropské spolufinancování. Jak si ten model představujete?

Vidíme v tom dvě roviny. První je dostupné bydlení České spořitelny, kdy chceme kopírovat rakouský model a ukázat na nižších tisících bytů, že to jde. Ale zároveň říkáme, že i kdybychom postavili tři tisíce bytů do roku 2030, tak to nevyřeší dostupnost bydlení v Česku. V každé vyspělé západní zemi existuje vládou podporovaný systém budování dostupného bydlení. Takto legislativně ukotvený systém umožňuje vyjmout tento trh z pravidel ochrany hospodářské soutěže. Protože má veřejně prospěšný záměr. Tím pádem je pro takovouto přesně definovanou výstavbu možné použít jak evropské granty, tak zvýhodněné financování Evropské investiční banky. Ale to je úloha vlády.

Ambicí vlády by mělo být postavit 50 až 100 tisíc bytů. To samozřejmě nemůže být ze státního rozpočtu. Kde jsou finance na 100 tisíc bytů? My jako členové České bankovní asociace říkáme, že jsou tu připravené tuzemské, dobře kapitálově vybavené banky. Jsou tu penzijní fondy, ve kterých je 570 miliard korun. Jsou tu rezervy pojišťoven, ve kterých je 250 až 400 miliard korun. Jsou tu peníze Evropské investiční banky, jsou tu grantové zdroje Evropské komise. Všichni by měli participovat na rozvoji dostupného bydlení.

Praha chce financovat výstavbu bytů skrze úplně nové evropské fondy

Money

Kdo a hlavně za co postaví tisícovky městských bytů, jejichž projekty už třetím rokem chystá Pražská developerská společnost (PDS)? Praha nyní přišla s nápadem na financování skrze Evropské fondy dlouhodobých investic (ELTIF).

Denisa Holajová

Přečíst článek

V jaké fázi je o tomto vyjednávání České bankovní asociace s vládou?

Tempo a charakter jednání určuje vláda. Nemůžeme za ni mluvit. Ale ministr Ivan Bartoš již představil první projekt, který má podpořit municipality ve výstavbě dostupného bydlení. V České bankovní asociaci jsme ochotni zdroje najít.

Oslovujete jednotlivé městské části nebo města s nabídkou spolupráce na tvorbě dostupného bydlení?

Šli jsme do projektu proaktivně. Padesát procent municipalit je klienty České spořitelny. Před rokem a půl jsme oslovili 140 měst nad 10 tisíc obyvatel s nabídkou naší spoluúčasti. Zareagovalo 57 primátorů a starostů, vedli jsme s nimi hloubkové rozhovory. Vytipovali jsme pět projektů, které už mají stavební povolení. Dva představíme v průběhu tohoto roku.

Marek Blaha

Kariéru odstartoval ve finančních službách v Rumunsku a na Ukrajině. Nejprve v letech 2005 až 2007 pracoval jako výkonný ředitel ve společnosti Salve Finance Ukraine, později zastával vyšší manažerské pozice přímo v Salve Group. Od roku 2012 působil jako ředitel distribuce Allianz - Slovenské pojišťovny. Odtud přešel do České spořitelny. Nově byl pověřen vedením dceřiné společnosti banky Dostupné bydlení České spořitelny.