Šéf Pražské developerské: Město nebude u svých bytů požadovat developerskou marži

První byty postavené městem by mohly být k dispozici za šest let. Bude jich několik stovek. Na větší městské projekty si Pražané budou muset ještě počkat. „Pokud bychom dnes hypoteticky říkali, že by už na všech byla razítka umožňující stavět, tak by bylo potřeba něco k 30 miliardám korun,“ říká Petr Urbánek, šéf Pražské developerské společnosti.

Kdy budou na trhu nájemní byty, které město pod vaším velením připravuje?

Jak už studenti na Fakultě architektury ví, tak v pražském prostředí příprava a realizace realitního projektu trvá sedm let. Pražská developerská společnost byla založena rozhodnutím zastupitelstva v květnu 2020, reálně jsme začali fungovat zhruba v září-říjnu. Máme za sebou dva a půl roku reálné činnosti. Takže by se možná dalo říct, že první byty budou za pět let. Jenže ono to má ještě další dvě ale.

A to jaká?

Je otázka, zda byty vůbec půjdou na trh. Protože zájmem města je, že z bytů, které postaví Pražská developerská společnost, vytvořit městské nájemní bydlení nebo dostupné bydlení, a to zejména pro preferované profese.

Přes 100 tisíc zaměstnanců v Praze by mohlo mít nájemní byt, ukazuje analýza

Reality

V Praze žije asi 105 500 příslušníků profesí, na které se město vedle sociálně slabých přednostně zaměřuje v bytové politice a nabízí jim nájemní byty. Vyplývá to z analýzy, kterou si nechala zpracovat městská Pražská developerská společnost (PDS). Mezi preferované profese patří pracovníci ve školství, zdravotnictví a sociálních službách či hasiči, policisté a strážníci. V Praze je hlášeno asi 1,28 milionu obyvatel, ve skutečnosti jich v metropoli žije asi o 300 tisíc více.

ČTK

Přečíst článek

V Praze je 100 tisíc lidí v preferovaných profesích

V počátcích se ale mluvilo o osmi tisících bytech pro všechny Pražany. Teď je to už trošku jinak, už to nejsou všichni Pražané ale jenom někteří.

Nedávno jsme dokončili průzkum, kolik pracujících v preferovaných profesích v Praze žije. I když jsme vypustili obsluhu městské hromadné dopravy, napočítali jsme jich 100 tisíc. Ti všichni pobírají stejnou mzdu, jako jejich kolegové z ostatních, méně dražších tuzemských regionů. Nájemné navíc s největší pravděpodobností v Praze ještě poroste.

Zpět k první otázce, zkuste říct nějaký termín.

Máme několik ojedinělých projektů, které se rozhodně nepočítají v tisících jednotkách bytů, spíš v desítkách, respektive nižších stovkách. U těchto projektů si dovedu představit, že realizace začne v horizontu dvou až tří let, dokončeny pak budou za další rok až tři.

Výhodou PDS je, že developuje na majetku Prahy

Bude výstavba v režii města rychlejší než s developerem?

Tam, kde Pražská developerská společnost svojí formou příspěvkové organizace má na začátku výrazně zjednodušený život, je to, že všechny projekty děláme na majetku Prahy. Vše, co pořídíme, tak se také finálně stává majetkem Hlavního města Prahy. Není tedy třeba vynaložit akviziční úsilí, místo něj dochází k samosprávnému aktu, v němž nám zastupitelstvo Prahy svěří k hospodaření pozemek a na základě toho se my už můžeme na těchto pozemcích stát formálně stavebníkem. Nicméně pak už další kroky nějak dramaticky rozdílné od jiného developera nejsou. Změny územního plánu podstupujeme úplně stejně jako jakýkoli jiný subjekt, vyjednávání s městskými částmi podstupujeme taktéž jako kdokoli jiný.

Rozvoji pražských čtvrtí příspěvky developerů pomáhají, ale to nestačí, shodli se pražští politici

Reality

Příspěvky developerských firem hlavnímu městu na budování veřejné vybavenosti v místě projektů pouze dočasně nahrazují nutné změny v systému rozdělení daní a dalších oblastech státní správy. Na dnešní diskusi o investičním rozvoji měst pořádané společností CEE Research se na tom shodli zástupci pražských samospráv a developerských firem. Pravidla pro příspěvky developerů na rozvoj infrastruktury schválilo město loni.

ČTK

Přečíst článek

Jak vypadá proces výstavby? Všechno tendrujete?

Samozřejmě jsme veřejný subjekt, takže podléháme zákonu o zadávání veřejných zakázek. Každý dodavatel, který pro nás pracuje, nebo s ním máme uzavřenou smlouvu, musel tímto martyriem projít. Vlastně pro nás platí přísnější pravidla, protože i na projekty menšího charakteru v některých více exponovaných územích, typu třeba Vršovice nebo Smíchov, jsme dělali architektonické soutěže. A jako architektonická soutěž nekončí, musíme na ně navázat proces podle zákona o veřejných zakázkách.

Developer může stavět rychleji než město

To developer dělat nemusí. Je tím pádem rychlejší než Vy?

Je rychlejší, ale není to tak, že by to v realizaci projektu udělalo rok. Ale je to proces, který trvá o chvilku déle, měsíc, dva, tři podle toho, o jakou materii jde.

Tím, že nemusíte investovat do pozemku, dostanete se nákladově níže než developer?

Nákladově rozhodně ne. Stavební náklady se pořizují na trhu, to znamená, že budou stejné. Celkové investiční náklady jsou jiná kategorie, protože do toho padá i hodnota pozemku, která v typickém developerském projektu je někde mezi 10 a 20 procenty celkových investičních nákladů.

Byt, který postaví město, nebude levnější než průměrná cena bytu v Praze? Tedy aktuálně něco kolem 150 tisíc za metr čtvereční?

To je tržní hodnota na prodej, nejsou to investiční náklady. Tím, že město nemuselo vynaložit finance na pořízení pozemku, výše investičních nákladů se sníží o zhurba 15 až 20 procent. Zároveň nemá město Praha u svého portfolia v pronájmu ambici realizovat developerskou marži, což je nějakých dalších 20 procent.

Expert: Český stavební zákon patří k nejhorším na světě. Pokud se nezmění, bude to brzdit ekonomiku

Reality

Pokud se v Česku nezmění přístup úřadů k developmentu a budeme mít stále jeden z nejhorších stavebních zákonů na světě, bude to brzdit ekonomiku i trh s nemovitostmi. Nepotřebujeme tedy od státu finanční pomoc, potřebujeme pomoc legislativní, říká v rozhovoru pro Newstream.cz Martin Baláž, senior viceprezident a country manager pro Česko, Slovensko a Maďarsko společnosti Prologis, největší průmyslové realitní firmy na světě. 

Věra Tůmová

Přečíst článek

Jak vysoké částky na výstavbu bude mít PDS ve svém rozpočtu?

Zase bych to rozdělil na dvě různé kapitoly, jedna je náš provozní rozpočet, tedy kolik stojí provoz Pražské developerské společnosti jako daňového poplatníka. Je to 25 milionů korun ročně, z čehož jsou tři až čtyři miliony na nájemné, které jsou ale zase zpátky Praze, protože sídlíme v budově, která patří Hlavnímu městu Praha. Jsou to více či méně náklady na telefony, elektřinu a platy zaměstnanců. Pražská developerská společnost jich má zhruba šestnáct. Ne všichni jsou na plný úvazek a tyto náklady jsou rozdělovány i do nákladů na jednotlivé projekty. Investičních akcí, které máme založeny v rozpočtu Hlavního města Prahy, je dnes těsně pod 60 na 17 různých lokalitách. Pokud bychom dnes hypoteticky říkali, že by už na všech byla razítka umožňující stavět, tak by bylo potřeba něco k 30 miliardám korun, aby se celá ta věc postavila.

Na Nových Dvorech měníme územní plán

Jak narostlo portfolio pozemků, na nichž lze developovat od dob vzniku PDS?

Na začátku jsme měli v ruce jakousi strojovou sjetinu, kterou nechal připravit ještě v sekretariátu pana náměstka Hlaváčka při úvahách o vzniku Pražské developerské společnosti kolega Martin Červinka. Na ní se dostaly pozemky, které splňovaly dva parametry. To, aby patřily městu a daly se na nich podle územního plánu stavět byty. To bylo zhruba 600 parcel, z nichž při založení PSD po detailním průzkumu vzešla první množina pozemků rozložená ve 12 lokalitách. Během loňského roku došlo k druhé vlně svěřování, kdy se portfolio rozšířilo o dalších asi pět lokalit. Dnes máme projekty v 17 různých lokalitách, z čehož čtyři nebo pět jsou poměrně velké projekty nebo velká území.

Jedním z největších projektů se nachází v okolí budoucí stanice Nové Dvory. O jak velkou investici zhruba jde?

Tam má Praha kompaktně téměř 10 hektarů pozemků, na kterých lze stavět v těsné blízkosti metra a plánuje tam investici za 50 miliard, že tam metro dovede. Právě kvůli nim jsme iniciovali změnu územního plánu. Měli jsme pocit, že ten původní dostatečně nereflektoval možnosti území s ohledem na to, že tam bude stanice metra. Vzniknou tam podle územní studie více než 100 tisících metrů čtverečních, ať už určených pro bydlení nebo třeba kanceláře.

Trh ožívá. Češi si zvykli na dražší hypotéky a chtějí nakupovat, říká šéf skupiny EHS

Reality

Tolik očekávané jarní oživení realitního trhu nastává. Čechům se vrací chuť nakupovat. „Kupující má teď více možností jednat o ceně. Rok zpátky na to všichni spěchali, aby koupi stihli s dobrými podmínkami hypoték, nejenom s výhodnými úroky, ale i podmínkami pro jejich uzavření,“ říká Hendrik Mayer, šéf European Housing Services.

Petra Jansová, Dalibor Martínek

Přečíst článek

Kdo to nakonec bude stavět?

Podle politické dohody, která vznikla během minulého volebního období, by Pražská developerská společnost měla mít na starost tzv. land development až do úrovně razítek, územních rozhodnutí a stavebních povolení. Ve chvíli, kdy se na jednotlivých stavebních projektech budou blížit razítka, tak bychom měli vyvolat jakousi obchodní proceduru o tom, jak by Hlavní město Praha mělo dál v konkrétní věci pokračovat.

Zkoušíte případně navázat spolupráci s developery?

Developeři se nám různě ozývají, jsme s nimi v kontaktu, ať už společenském nebo odborném, na konferencích a podobně. Zatím to ale proaktivně neřešíme. Máme nastudováno, jakým způsobem fungují podobné věci v rámci větších projektů jinde, třeba Hafen City v Hamburku. Přestože to není srovnatelná situace, protože Hamburk má jiné ekonomické, legislativní i zákonodárné možnosti než Praha. I tak se tam dá najít mnoho inspirativních věcí. Veřejný sektor vybudoval v HafenCity infrastrukturu a připravil poměrně podrobnou regulaci. Většina výstavby byly realizovaná formou investorské soutěže, na naše poměry byly hodně zregulované.

Urbanista z Hamburku: Metropolitní plán je alfou a omegou výstavby. Ten pražský je perfektní

Reality

Praha potřebuje dostupné bydlení i Vltavskou filharmonii. Alfou a omegou pro rozvoj české metropole je bezpochyby Metropolitní plán. „Žádná z evropských metropolí nemá tak skvěle vypracovaný plán. Vznikl totiž na základě validních dat, v kooperaci s mnoha dalšími dotčenými institucemi,“ říká v rozhovoru pro Newstream známý urbanista Peter Gero.

Petra Jansová

Přečíst článek

Například?

Například investorská soutěž na kancelářskou budovu byla realizovaná s podmínkami, že Hamburk bude rozhodovat při architektonické soutěži o výrazu budovy, zároveň, že investor musí přivést i uživatele / nájemníka, musí mít podepsanou nájemní smlouvu.

A čím konkrétně jste se inspirovali pro Prahu?

My to zatím plánujeme tak, že k tomu budeme přistupovat ad hoc a s dvouletým předstihem k územnímu rozhodnutí začneme vyvolávat politickou diskusi, protože v konečném efektu to je samosprávné rozhodnutí. 

Celé pohraničí je vlastně takový brownfield, říká architekt Krupauer

Reality

Brownfield? To přeci není jen Smíchov. Zanedbané plochy bez využití existují i v mnohem méně atraktivních lokalitách. „Pohraničí je v podstatě jeden velký brownfield. Vtisknout nebo vrátit takovým místům život, to je jiná architektonická disciplína,“ říká Martin Krupauer, majitel a zakladatel architektonického ateliéru A8000, v dalším díle podcastu Realitní Club.

Petra Jansová

Přečíst článek

Jiří Kučera: V Česku kupují luxusní bydlení téměř výhradně Češi. V Dubaji Rusové likvidují trh

Reality

Český trh s luxusním bydlením je klidný investiční přístav, kterému dominují Češi, říká Jiří Kučera, šéf realitní kanceláře Luxent. Ta se specializuje na luxusní nemovitosti. Většina běžných lidí, kteří přemýšlejí o nákupu bydlení, se zhrozí při první návštěvě banky, kam si jdou pro hypotéku. Měsíční splátka u bytu sedmdesát metrů na okraji Prahy nyní dělá kolem padesáti tisíc korun. Hypoteční trh je kvůli tomu mrtvý.

Dalibor Martínek

Přečíst článek