Mají přes sto tisíc čistého. Přesto si v Praze kupují hlavně kompromis
Dva průměrné pražské platy dnes na hypotéku ještě stačí. V Praze ale často jen na menší byt a život plný kompromisů. Za stejnou splátku si přitom pár za hranicemi metropole může koupit výrazně víc prostoru někdy i rodinný dům.
Jan a Jana Novákovi jsou modelový pražský pár. Oběma je něco přes třicet, oba pracují v Praze a oba berou průměrnou pražskou mzdu. Podle Českého statistického úřadu dosáhla průměrná hrubá měsíční mzda v Praze v prvním čtvrtletí roku 2026 hodnoty 67 945 korun. Dohromady tak mají Novákovi příjem zhruba 136 tisíc korun hrubého, orientačně 105 tisíc korun čistého.
Nemají jiné úvěry, neplatí leasing, nesplácejí kreditní kartu. Na papíře vypadají jako ideální klienti banky. Jenže na realitním trhu hlavního města rychle zjistí, že dva dobré platy už nejsou vstupenkou k pohodlnému rodinnému bydlení. Jsou spíš vstupenkou do světa kompromisů.
Může pětičlenná rodina plnohodnotně žít v bytě o podlahové ploše 37,5 metru čtverečního? Projekt od Hurá studia ukazuje, že ano. Nejde ale o běžnou rekonstrukci. Spíš o radikální přehodnocení toho, kolik prostoru člověk skutečně potřebuje k životu.
Pětičlenná rodina se přestěhovala do bytu menšího než garáž. Architekti z něj vytěžili maximum
Reality
Hypotéka vyjde. Praha ale ukrojí většinu pohodlí
Podle Lukáše Urbánka, finančního poradce Partners, by modelový mladý pár do 36 let mohl při čistém příjmu 105 tisíc korun dosáhnout na hypotéku kolem 9,75 milionu korun. „Pokud uvažujeme modelově mladé žadatele do 36 let a hodnotu DSTI 50 procent a předpokládáme, že 105 tisíc korun je opravdu celý akceptovatelný příjem, je maximální výše hypotéky přibližně 9,75 milionu korun se splátkou okolo 52 420 korun měsíčně,“ říká Urbánek.
Při standardním financování do 80 procent hodnoty nemovitosti by to znamenalo byt zhruba za 12,2 milionu korun. Jenže také nutnost mít přibližně 2,4 milionu korun vlastních peněz.
Bezpečnější varianta je podle Urbánka níž. „Za standardní a zcela bezpečnou hranici je ze strany ČNB považováno DSTI 40 procent. V modelovém příkladu je to splátka do 42 tisíc korun, což odpovídá hypotéce 7,8 milionu korun se splátkou 41 936 korun,“ dodává.
V takovém scénáři by Novákovi kupovali nemovitost zhruba za 9,75 milionu korun a potřebovali by téměř dva miliony korun vlastních úspor. V Praze to často znamená větší 2+kk nebo menší 3+kk. V lepší lokalitě méně metrů, na okraji města o něco více prostoru. U novostavby ještě méně.
Ceny bytů, ať už nových nebo starších, lámou rekordy, ukazují data poradenské společnosti Knight Frank. 
Byty se zmenšují a ceny rostou. V Praze stojí bydlení od deseti milionů výš
Reality
Banka vidí bonitu, rodina vidí život
Lukáš Kropík z České spořitelny upozorňuje, že podle metodiky konkrétní banky může taková domácnost dosáhnout i na vyšší úvěr. „S čistými příjmy ve výši 105 tisíc korun je možné získat úvěr ve výši 9,8 milionu až 12,7 milionu korun s měsíční splátkou 52 500 až 66 500 korun. Rozdíly jsou dány metodikou jednotlivých bank při započítávání životních nákladů a dále parametry DTI a DSTI,“ říká Kropík.
Rozdíl mezi bankovní tabulkou a skutečným životem je ale zásadní. Banka počítá příjem, závazky a limity. Domácnost počítá jídlo, energie, dopravu, vybavení bytu, školku, dovolenou, budoucí rodičovskou a rezervu pro případ, že jeden příjem vypadne.
LTV ukazuje poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti. Pokud byt stojí deset milionů korun a banka půjčí osm milionů, jde o LTV 80 procent. DSTI říká, jakou část čistého měsíčního příjmu spolknou splátky úvěrů. U příjmu 105 tisíc korun a splátky 42 tisíc korun jde přibližně o DSTI 40 procent. DTI porovnává celkové zadlužení s čistým ročním příjmem domácnosti.
„Banky zohledňují pouze oficiální závazky za úvěry, ale již neřeší třeba vyšší výdaje v domácím rozpočtu za dopravu do zaměstnání, výdaje za speciální dietu a podobně. Je to tedy velmi individuální a vždy je potřeba celou situaci vyhodnotit komplexně v rámci celého rozpočtu domácnosti a celkové majetkové a finanční situace,“ dodává Kropík.
Co za to dnes koupí
Aktuální nabídky na realitních serverech ukazují, jak rozdílný život si za stejnou hypotéku mohou Novákovi koupit. V Praze se rozpočet kolem deseti milionů korun drží hlavně u menších rodinných dispozic. Například byt 3+kk na Proseku o velikosti zhruba 74 metrů čtverečních za 9,5 milionu korun nebo byt 3+kk v Čakovicích o velikosti zhruba 72 metrů čtverečních za podobnou cenu znamenají při 80procentním financování vlastní zdroje kolem 1,9 milionu korun a splátku zhruba 40,5 tisíce korun měsíčně.
Jakmile ale Novákovi zamíří za hranice Prahy, stejný rozpočet se začne chovat úplně jinak. Ve Středočeském kraji se za cenu pražského bytu objevují rodinné domy. V Mělníku například moderní dům 5kk o velikosti zhruba 132 metrů čtverečních za 9,79 milionu korun. V Bělé pod Bezdězem dům 4+kk o velikosti 117 metrů čtverečních za 9,5 milionu korun.
Dostupnost bydlení v Česku se běžnému obyvateli stále více vzdaluje. Průměrná cena bytu vyrostla na 5,3 milionu korun. Stojí za tím přetrvávající vysoké ceny v hlavním městě, ale také zdražování bytů v tradičně levnějších lokalitách, kde ceny poskočily nejrychleji z celé republiky, vyplývá z dat nemovitostní platformy Reas.
Průměrný byt v Česku stojí 5,3 milionu. V levných krajích navíc zdražují nejrychleji
Reality
V regionech je rozdíl ještě výraznější. V Plzeňském kraji lze za méně než osm milionů korun najít dům o velikosti kolem 176 metrů čtverečních. V Ústeckém kraji se za cenu menšího pražského bytu objevují domy se 160 i více metry čtverečními a velkými pozemky.
Děti mění celou rovnici
Dokud jsou Novákovi dva, menší byt ještě může fungovat. Jakmile ale začnou plánovat rodinu, celá rovnice se mění. Jedno dítě znamená vyšší výdaje, druhé ještě větší tlak na rozpočet. Zároveň roste potřeba prostoru. Urbánek odhaduje, že jedno dítě může snížit disponibilní zdroje zhruba o sedm tisíc korun měsíčně, dvě děti zhruba o třináct tisíc korun. „Čtyřčlenná domácnost se dvěma dětmi je podle modelu na maximální měsíční splátce kolem 45 tisíc korun, což odpovídá hypotéce 8,35 milionu korun,“ uvádí.
Kropík připouští, že v samotném bankovním modelu nemusí být dopad dětí vždy dramatický. „V tomto konkrétním případě se maximální výše úvěru v případě jednoho nebo dvou dětí sníží nepatrně na 12 milionů korun. V domácím rozpočtu se ale bude jednat o zásadnější změnu, proto bychom měli vše pečlivě uvážit,“ říká.
Majitel největší české realitní společnosti REMAX David Krajný upozorňuje, že dostupnost bydlení se bez zásadních změn nezlepší. Hlavní problém podle něj neleží v poptávce, ale v nedostatečné výstavbě a zdlouhavém povolování, které drží ceny vysoko. V rozhovoru vysvětluje, proč mladí lidé na vlastní bydlení nedosáhnou, jak se promění role makléřů pod vlivem umělé inteligence i proč buduje realitní byznys na Ukrajině už dnes.
David Krajný: Mladí na bydlení nedosáhnou. A lepší to jen tak nebude
Reality
Největší luxus? Vlastní peníze a prostor
Stále častěji se ukazuje, že hlavní bariérou nemusí být samotná měsíční splátka. U dobře vydělávající domácnosti banka úvěr schválit může. Jenže bez vlastních peněz se pár do hry vůbec nedostane. „U mladých lidí je možné získat úvěr do výše 90 procent hodnoty nemovitosti. V takovém případě u nemovitosti za 10 milionů korun bude potřeba mít vlastní úspory ve výši jednoho milionu korun. V případě LTV 80 procent to už budou dva miliony. A to se pořád bavíme o nutném minimu pro banku,“ říká Kropík.
Podle něj je navíc nutné počítat také s rezervou. „Dále je potřeba počítat s pohotovostní rezervou ve výši alespoň šestinásobku měsíčních výdajů. Pokud je v plánu založení rodiny, bude potřeba počítat s dalšími rezervami pro období rodičovské dovolené. Obecně ale můžeme říct, že potřebné rezervy je těžší vytvořit než získat požadovaný příjem,“ dodává.
Dva průměrné platy jsou spíš výjimka
Výpočet je potřeba číst jako modelový scénář, ne jako obraz běžné mladé pražské domácnosti. Průměrná mzda v Praze sice podle ČSÚ dosahuje zhruba 68 tisíc korun hrubého měsíčně, medián je ale výrazně nižší. Řada mladých párů tak dohromady nevydělává 105 tisíc korun čistého, ale spíš 40 až 80 tisíc korun měsíčně.
„Dá se říci, že vlastní bydlení v Praze není ani pro mediánovou pražskou domácnost jednoduše dostupné a je potřeba počítat s tím, že splátka hypotéky zasáhne 40 až 50 procent příjmů,“ uzavírá Kropík.
Druhá hypotéka může být řešením, ale i pastí. Banka sice znovu posoudí příjmy a dluhy, skutečný test ale čeká domácí rozpočet: vyšší sazby, výpadek příjmů nebo nečekané výdaje.
Druhá hypotéka může zničit rodinný rozpočet. Kdy už jsou splátky příliš vysoké?
Money
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
