České hory zdražují dál. Ale kdo koupí starou chatu za miliony?
České hory mění pravidla hry. Luxusní apartmány zdražují, ale staré chaty s vysokými cenami kupující ignorují. Trh se poprvé po letech výrazně tříští.
Český trh rekreačních nemovitostí vstoupil do fáze pozvolné stabilizace. Po několika letech prudkého růstu, vyvolaného pandemií, nízkou nabídkou a silnou investiční poptávkou, rok 2025 přináší zřetelné zpomalení. Ceny sice zůstávají na vysoké úrovni, ale jejich růst se stává selektivním a prohlubují se rozdíly mezi prémiovými a běžnými lokalitami. Zájem kupujících se koncentruje do nejatraktivnějších regionů, zatímco starší, energeticky náročné nebo přeceněné objekty narážejí na nedostatek poptávky.
Z dat realitní sítě RE/MAX vyplývá, že průměrná cena prodaného rekreačního objektu za prvních devět měsíců roku stoupla zhruba o 15 procent na tři miliony korun. Podobné tempo růstu vidíme i u chalup a apartmánů. Ty v prémiových lokalitách často překračují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční. Za těmito čísly se však skrývá trh, který je výrazně proměněný a mnohem více polarizovaný než dříve.
Chuť Čechů nakupovat nemovitosti v zahraničí neutuchá. Dávno jim ale nestačí tradiční slunné lokality – Chorvatsko, Španělsko nebo Itálie. A míří do cenově dostupnějšího Polska.
Češi nakupují nemovitosti na severu. Balt je levnější než Mácháč
Reality
Krkonoše jsou nejdražší
Zatímco v letech 2020 – 2022 stačilo, aby se nemovitost jednoduše nacházela na horách, a zájemci byli ochotni akceptovat téměř jakoukoli cenu, dnes je situace zásadně jiná. Kupující pečlivěji zvažují reálnou návratnost investice, provozní i energetické náklady a také dostupnost služeb či infrastruktury. Mnohem větší důraz kladou i na technický stav budovy a případnou potřebu rekonstrukce. Svou roli hraje rovněž sezónnost dané lokality a možnost celoroční obsazenosti.
Takže na trhu roste rozdíl mezi nabídkovou a skutečně realizovanou cenou, zejména u méně atraktivních nemovitostí. Objekty, které majitelé ocenili podle vrcholu covidového boomu, často zůstávají na trhu celé měsíce bez jediné nabídky. Rozdíly jsou patrné i napříč regiony.
Jeho ateliér působí převážně v Moravskoslezském kraji. Staví rodinné domy, rekonstruuje a revitalizuje brownfieldy. Architekt Kamil Mrva. Loni mu vyšla kniha, ve filmu objíždí v Porsche 911 svoje realizace. Snímek se jmenuje Muž, který sázel domy. A není to nijak nadnesené. Kamil Mrva má se svým ateliérem na kontě pětistovku menších i větších projektů. Většina z nich pak stojí v Moravskoslezském kraji.
Architekt Kamil Mrva: V Praze, Brně a pár velkých městech už architektura dýchá
Leaders
Krkonoše si udržují pozici nejžádanější horské destinace v Česku. Ve Špindlerově Mlýně se nové apartmány prodávají mezi 180 až 200 tisíci korun za metr, u špičkových projektů se cena může vyšplhat až na 300 tisíc. Zatímco zcela nové, architektonicky kvalitní a energeticky úsporné apartmány se prodávají ještě před dokončením, starší objekty jsou častým příkladem trhu, který odmítá nadsazené ceny.
Ve Špindlerově Mlýně se nejlépe prodávají jednotky s výhledem na Svatý Petr a apartmány v komplexech nabízejících doplňkové služby, jako je wellness či recepce. Pec pod Sněžkou zažívá rozmach aparthotelů s garantovaným výnosem, což přitahuje investory hledající spíše jistý výnos než vlastní rekreaci. Jánské Lázně těží z celoroční obsazenosti díky lanovce na Černou horu, přičemž zde roste zájem o menší pensiony po rekonstrukci. Naopak v Harrachově je vidět ochlazení u starších chat bez modernizace.
„Někteří majitelé drží ceny, které dnes trh odmítá. Tyto objekty jsou často prakticky neprodejné,“ říká Radek Farkaš z RE/MAX Gold. Tento trend je jasným signálem, že trh se stal mnohem racionálnějším.
Na první pohled romantická chalupa v Kryštofově údolí. Na ten druhý unikátní investiční příležitost. Penzion, který si už vysloužil pověst vyhlášeného boutique hotelu s kuchyní s ambicí proniknout do Michelinského průvodce, je po rozsáhlé rekonstrukci na prodej. Cena? 55 milionů korun.
Penzion v Kryštofově údolí je na prodej. Kolik stojí citlivě zrekonstruovaná památka s kuchyní na michelinské úrovni
Reality
Krušné hory: od levné alternativy k investičnímu fenoménu
Krušné hory jsou jedním z nejdynamičtějších regionů posledních let. Ještě v roce 2020 se zde nové apartmány prodávaly kolem 50 tisíc korun za metr. Dnes je běžná cena dvojnásobná, v Božím Daru dokonce přesahuje 130 tisíc.
Klínovec se stal symbolem moderní horské výstavby, kde velké množství nových projektů přitahuje investory z celé republiky. Výrazně roste také zájem německých kupců, což tlačí ceny nahoru. V Božím Daru táhne poptávku zejména možnost celoročního pronájmu. Jáchymov zažívá svou renesanci. Lázeňský provoz zvyšuje zájem o starší domy, které kupující často rekonstruují na menší apartmánové jednotky. V oblasti Plešivce je situace specifická. Nabídka je velmi omezená a většina nových projektů se vyprodá ještě během výstavby. Developeři zde plánují další výstavbu, ale narážejí na limity územního plánování.
„Jsme nad hranicí 100 tisíc korun za metr prakticky ve všech nových projektech,“ říká Radek Gree z RE/MAX 4 You. Krušné hory tak přestávají být vnímané jako dostupná alternativa k tradičním centrům.
Šumava: regulace drží nabídku nízko a ceny vysoko
Šumava zůstává jistotou pro české i zahraniční kupce, ale zároveň je regionem, kde se nejvíce projevují limity nové výstavby. Územní regulace, ochrana přírody a složitá povolovací řízení výrazně omezují vznik nových projektů, což drží ceny v prémiových lokalitách vysoko.
Největší zájem je o Lipno, kde dobře funguje kombinace sportovního vyžití, infrastruktury a kvalitní výstavby. Apartmány s výhledem na jezero patří k nejžádanějším rekreačním nemovitostem v zemi. Železná Ruda je cenově stabilní, ale projekty mimo centrum už začínají zlevňovat, zejména kvůli nižší obsazenosti mimo sezónu.
Kvilda a Modrava představují extrémně omezený trh, chalupy v dobrém stavu jsou prakticky nedostatkovým zbožím. Opačný obrázek nabízí Vimperk a širší okolí, kde jsou ceny o poznání nižší, ale zájem roste pomaleji a nemovitosti zde získávají investory spíše z regionu než z republiky.
Beskydy: nejednotný trh s výraznými rozdíly mezi obcemi
Beskydy patří k regionům s největším cenovým i investičním rozptylem. Zatímco některé obce zažívají pokračující růst poptávky, jiné se potýkají se zpožděnými prodeji a cenovým tlakem. Velké Karlovice těží z popularity místních wellness resortů a cyklostezek – poptávka je zde stabilní i v době zpomalení celého trhu. Čeladná si udržuje pověst jedné z nejprestižnějších obcí, ale tempo prodejů klesá. Ve Frenštátě pod Radhoštěm dochází ke zlevňování starších apartmánových projektů, které už nedokáží konkurovat moderním standardům. Bílá a Staré Hamry lákají kupce především na chalupy v dobrém technickém stavu, protože dostupnost i infrastruktura jsou zde limitující.
„Klienti už nekupují vše za každou cenu. Mnohem více zvažují potenciál i provozní náklady,“ potvrzuje Simike Valigurová z RE/MAX Quality.
Stavět v Krkonoších je velmi obtížné a téměř nemožné. Investoři musí splnit dlouhý výčet podmínek. Týkají se samotné architektury, tvaru a hmoty novostavby. Obce jim dokonce předepisují povinnou vlastivědnou procházku. A je to logické, jde o stavby v národním parku. Bouda v Malé Úpě architektů OK Plan Architects je ale skvělým příkladem, že to lze.
Zakázané hory? Ani náhodou. Tahle bouda stojí uprostřed KRNAPu a je dokonale legální
Reality
Čeladná na Beskydsku se v posledních letech rozrostla o řadu nových staveb. Naposledy o apartmánový Tee House od mezinárodního studia CMC Architects.
V Čeladné přibyla nová stavba, její střecha kopíruje reliéf Beskyd
Enjoy
Nadšenci ve Vilémově opravují podstávkový dům, jenž byl podle památkářů na prahu své životnosti. Opravy trvají několik let, a to za odborného dozoru. Jde totiž o kulturní památku. Majitelé očekávají, že ještě další roky rekonstrukce potrvá, uvedl jeden z vlastníků pro region typického objektu Jakub Cimr. Ústecký kraj se podílel na projektu, jenž měl za cíl podstávkové domy v regionu nabídnout pěším i cyklistům jako další turistický cíl. Na projekt navazuje další, je více zaměřený na spolupráci s německou stranou.
OBRAZEM: Z ruiny se má stát lákadlo pro turisty. Nadšenci ve Vilémově opravují unikátní podstávkový dům
Enjoy
Brno roste. A Praha hledá směr
Je tu nové, podzimní číslo magazínu Realitní Club. Zaměřuje na současné trendy ve výstavbě, investicích a dostupnosti bydlení.
Titulní rozhovor patří Radimu Passerovi, který otevírá pohled do zákulisí developerských projektů a rozvoje pražské Brumlovky.
Hlavní tematický blok sedmého vydání magazínu přináší detailní pohled na Brno, které se mění v jedno z nejdynamičtějších měst střední Evropy.
Exkluzivní data z Flat Zone potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský. Magazín doplňují rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
V rozsáhlé reportáži i rozhovorech například s Tomášem Vavříkem, šéfem brněnské developerské společnosti Domoplan, a Janem Tesárkem, ředitelem Kanceláře architekta města Brna, magazín mapuje největší proměnu Brna od meziválečného období.
Exkluzivní data z Flat Zone zase potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský.
A magazín doplňují další rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
Realitní Club vychází dvakrát ročně a je součástí multiplatformního projektu Newstreamu: zahrnuje rubriky na newstream.cz, tematické eventy a diskusní setkání pod hlavičkou klubu i úspěšný podcast moderovaný Petrou Nehasilovou a Daliborem Martínkem.
Aktuální číslo je k dostání u dobrých prodejců tisku, online a v předplatném na SENDu. Digitální verze magazínu je dostupná na newstream.cz.
