V povolování staveb je chaos, čekáme na digitalizaci, říká Šiller z Neocity
V posledních několika letech bylo na pražský nemovitostní trh dodáno pouze kolem pěti a půl tisíce nových bytů. V dohledné době nelze čekat nějaké zlepšení, říká Michal Šiller, obchodní ředitel společnosti Neocity. Výsledkem je nedostatečná nabídka nových bytů a tím jejich zdražování.
Největším problémem je dlouhý a nepředvídatelný proces povolování nových staveb. Nejhorší je, že každá městská část povoluje jiným způsobem. Developeři sice už situaci na jednotlivých úřadech znají, ale celý proces povolování je tím přesto velmi špatně předvídatelný. Často podle Šillera úřady nedodržují zákonné lhůty, v nichž mají konkrétní podklady projednat.
„Zákon by měl být vykládán všude stejně, ale někde musíme doložit víc než někde jinde,“ podotýká Šiller. Obecně se však developer do žádného sporu s úřadem, například kvůli nedodržování zákonných lhůt, nepouští. „To by nefungovalo, musíme zapojit velkou diplomacii,“ říká manažer Neocity.
Naděje v digitalizaci
Velká očekávání má od novely stavebního řízení, která právě prochází Sněmovnou a jejíž ambicí je sjednotit přístup stavebních úřadů a urychlit povolování výstavby. „Hlavně si od toho slibujeme sjednocení. Jakmile máte možnost digitalizace, dokážete vyhodnotit, kde je v povolování problém,“ říká Šiller. Kde se nedodržují lhůty a proč. V papírové formě řízení neexistuje žádná databáze, ze které by šly analyzovat problémové kroky.
Další překážkou rychlejší výstavby bytů je český způsob odvolávání se proti stavebním záměrům. Problém podle Šillera není v tom, že se někdo proti plánům výstavby odvolá, ale ve lhůtách, ve kterých je odvolání vyřízeno. Pokud se stížnost nevyřeší na úrovni stavebního úřadu, putuje na pražský magistrát. „Tam si můžete klidně odškrtnout dva roky čekání.“ Zrychlení by mohla přinést právě digitalizace, kde by žádné zpoždění nemohlo vznikat, byl by okamžitě odhalen jeho důvod.
Desítky tisíc lidí letos řeší refixaci hypotéky. Odejít k jiné bance za nižším úrokem nemusí být vždy výhodné, lepší je vyjednávat se svou stávající bankou, říká Tomáš Rusňák, generální ředitel společnosti Gepard Finance, která se soustředí na zprostředkování hypoték. Podle České bankovní asociace banky a stavební spořitelny poskytly v únoru hypoteční úvěry za 40,5 miliardy korun, což je o 14,5 procenta více než před měsícem. Čtvrtinu z tohoto objemu tvoří refixace.
Měnit banku při refixaci nemusí být výhodné, říká finanční poradce Rusňák
Reality
Projekty bez konfliktů
Neocity podle Šillera nevytváří projekty tak, aby si do budoucna vytvářelo problémy s jejich schvalováním. Vždy dodržuje mantinely územního plánu a dohody se všemi subjekty. Firma nyní rozvíjí bytový projekt Veni Vidi Vinoř v samotném středu Vinoře, kde původně stál zanedbaný poplužní dvůr. Zde firma dlouhodobě spolupracuje s municipalitou.
Na místě, kde dříve stála opuštěná a léta zanedbaná budova, vyrůstá projekt Simply Prosek, který svou nabídkou reflektuje požadavky současných kupujících a nabízí i plně vybavené jednotky. Jejich nejnovější projekt Connect Vršovice staví spolu s Daramisem na místě hned vedle bývalého brownfieldu v oblasti Slatiny Bohdalec.
Realitní makléři si berou za svou práci nepřiměřeně moc peněz, říká Hendrik Meyer, generální ředitel společnosti European Housing Services (EHS), pod kterou spadá například portál Bezrealitky.
Realitní makléři jsou předražení, jde to i jinak, říká Meyer z Bezrealitky
Reality
Pozemky zdražují bydlení
„V Praze je pořád hodně pozemků, brownfieldů. Ale pozemky nejsou levné, je to další položka, která se promítá do ceny nové bydlení,“ upozorňuje Šiller. Cena pozemku nyní může tvořit i třicet procent ceny bytu. Na základě hrubé podlažní plochy, kterou umožňuje vybudovat územní plán, potom platí developeři ještě kontribuce městské části, což bývá tisíc nebo dva tisíce korun za metr. „Mělo by platit, že se tyto kontribuce utratí v místě výstavby,“ míní obchodní ředitel Šiller.
Michal Šiller byl hostem podcastové série Realitní Club. Epizodu si můžete poslechnout v úvodu tohoto článku, nebo na vaší oblíbené podcastové platformě. Jsme na Spotify i Apple Podcasts.
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
