Češi cítí příležitost. Pražské hotely mohou letos znovu měnit majitele
Pražské hotely znovu vydělávají a investoři jsou aktivní. Část zahraničních fondů se ale blíží ke konci investičního horizontu, zatímco český kapitál má chuť dál nakupovat. Rok 2026 může naznačit další směr trhu.
Česká republika loni zaznamenala historicky nejvyšší počet turistů, přijelo jich cca 24,4 milionu, čímž poprvé překonala předcovidový rok 2019. Přestože obsazenost pražských hotelů se zatím plně nevrátila na tehdejší úroveň, klíčovým faktorem je výrazný růst cen.
Průměrná denní sazba v Praze letos dosahuje zhruba 116 eur, zatímco v roce 2019 činila 93 eur. Díky tomu je příjem na pokoj přibližně o 15 eur vyšší než před pandemií. „Z pohledu výnosu na pokoj jsme úrovně z předcovidových let již výrazně překonali,“ potvrzuje David Sajner, investment director společnosti Savills.
Celkový objem transakcí na trhu komerčních nemovitostí v roce 2025 dosáhl rekordních 4,2 miliardy eur. Vyplývá to z dat poradenské společnosti Cushman & Wakefield. Je to víc než dvojnásobný meziroční nárůst. Je to absolutní rekord tuzemského investičního trhu.
Trh s komerčními nemovitostmi loni dosáhl absolutního rekordu
Reality
Hotelový trh byl v letech 2020 až 2024 podle něj téměř zamrzlý. V celé České republice se za toto období prodalo pouze 18 hotelů v hodnotě 339 milionů eur. Obrat přinesl až rok 2025, kdy se zobchodovalo 11 hotelů za zhruba 628 milionů eur, což je objem vyšší než v roce 2019 a téměř dvojnásobek hodnoty transakcí za předchozích pět let dohromady.
Největší část investic připadla na několik klíčových akvizic v centru města, včetně hotelů Hilton Prague, Four Seasons Prague a Hotel Diplomat. Praha tak tvořila dominantní část celkového hotelového investičního objemu v České republice.
Kdo dnes vlastní pražské hotely
Mění se i majetková struktura pražských hotelů, která je dnes výrazně pestřejší než před pěti až sedmi lety. Zatímco tehdy byly klíčové hotelové objekty často v rukou zahraničních fondů a institucionálních investorů, stále výrazněji se prosazují velké české realitní skupiny. „Nejaktivnějším hráčem byla loni společnost PPF Real Estate, která realizovala tři akvizice. Dále nakupovaly fondy Patria, Conseq a Amundi. Z našeho pohledu se jednalo především o rozšíření portfolia o další investiční aktivum,“ říká Sajner.
Vedle těchto hráčů se na trhu uplatňuje také rodinný kapitál a soukromí investoři, kteří hotely vnímají jako stabilní dlouhodobé aktivum.
Prémiová hotelová značka Swissôtel vstoupila na český trh. Nevybrala si ale Prahu ani horské resorty – svůj první hotel v Česku otevřela v Mariánských Lázních. Nejde o klasický „spa hotel“, ale spíš o mix lázeňství, moderního wellness a městského hotelu vyšší kategorie.
Swissôtel otevřel první hotel v Česku. A Praze se vyhnul
Reality
Proč jsou aktivnější Češi než zahraniční fondy? Zahraniční investoři dnes častěji upřednostňují metropole západní a jižní Evropy, kde byl růst hotelových výnosů rychlejší než v Praze. „Zahraniční kapitál porovnává investiční příležitosti napříč celou Evropou a v tomto širším kontextu může český trh působit relativně draze,“ vysvětluje Jakub Stanislav, vedoucí oddělení investičních nemovitostí CBRE v České republice.
Naopak čeští investoři vnímají Prahu jako domácí, stabilní a dlouhodobě prověřený trh, na němž dokážou lépe pracovat s lokálními riziky i provozními detaily.
Jaké hotely se ještě mohou dostat na trh
Podle společnosti Savills je nabídka kvalitních hotelů na trhu stále relativně dostatečná, zatímco CBRE upozorňuje, že největší a nejatraktivnější transakce již proběhly.
Obecně lze očekávat, že se na trhu budou objevovat především hotely vlastněné zahraničními fondy, které se blíží ke konci svého obvyklého investičního horizontu v délce sedmi až deseti let. Zájem investorů se může soustředit také na objekty vyžadující rekonstrukci nebo tzv. repositioning, tedy změnu konceptu či značky s cílem dalšího růstu výnosů. Potenciál nabízejí rovněž hotely v širším centru Prahy, kde je stále prostor pro růst cen i provozní výkonnosti.
Trinity Banking Group finančníka Radomíra Lapčíka kupuje za 7,25 miliardy korun celý kancelářský kampus Riverside Karlín, jeden z nejvýraznějších moderních areálů v metropoli. Jde o největší akvizici Trinity v Praze a další důkaz, že prémiové české nemovitosti se po letech opět vracejí do domácích rukou, zní z trhu. 
Kellnerová, Strnad, Lapčík: Prémiové pražské nemovitosti se vracejí do českých rukou
Reality
Analytici se dále shodují, že hotelový sektor v Praze čeká stabilní, nikoli přehřátý vývoj. Provozní výkonnost by měla dále růst díky kombinaci vyšší obsazenosti a pokračujícího růstu cen, zatímco výnosy u špičkových hotelů v centru města zůstanou spíše stabilní.
„K výraznému objemu prodejů došlo v roce 2025 a k několika dalším hotelovým transakcím by mělo dojít ještě v roce 2026. Neočekáváme však plošnou vlnu odchodů zahraničních fondů, protože hotelový sektor v Praze zůstává pro mezinárodní kapitál nadále velmi atraktivní,“ dodává Stanislav.
Podle něj lze zároveň očekávat pokračující růst provozní výkonnosti hotelů. Omezená výstavba nových hotelů v Praze by měla i nadále podporovat růst hodnoty hotelových nemovitostí a jejich cenový vývoj.
Společnost PPF Real Estate může koupit hotel Diplomat v pražských Dejvicích. Transakci povolil Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, který o tom informoval v tiskové zprávě. PPF hotel kupuje od thajské firmy Rabbit Holdings. Investiční skupina PPF, kterou vlastní Renáta Kellnerová s dcerami, za hotel zaplatí 73 milionů eur, tedy zhruba 1,8 miliardy korun.
Renáta Kellnerová rozšíří hotelové impérium. PPF Real Estate může koupit pražský hotel Diplomat
Reality
Čeští investoři získali dvě klíčové budovy na Václavském náměstí a odborníci mluví o začátku nové vlny, která může přepsat vlastnickou mapu centra města. 
Tichý lov na Václaváku: Koh-i-noor získal secesní palác, Pytloun obří hotel
Reality
Brno roste. A Praha hledá směr
Je tu nové, podzimní číslo magazínu Realitní Club. Zaměřuje na současné trendy ve výstavbě, investicích a dostupnosti bydlení.
Titulní rozhovor patří Radimu Passerovi, který otevírá pohled do zákulisí developerských projektů a rozvoje pražské Brumlovky.
Hlavní tematický blok sedmého vydání magazínu přináší detailní pohled na Brno, které se mění v jedno z nejdynamičtějších měst střední Evropy.
Exkluzivní data z Flat Zone potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský. Magazín doplňují rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
V rozsáhlé reportáži i rozhovorech například s Tomášem Vavříkem, šéfem brněnské developerské společnosti Domoplan, a Janem Tesárkem, ředitelem Kanceláře architekta města Brna, magazín mapuje největší proměnu Brna od meziválečného období.
Exkluzivní data z Flat Zone zase potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský.
A magazín doplňují další rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
Realitní Club vychází dvakrát ročně a je součástí multiplatformního projektu Newstreamu: zahrnuje rubriky na newstream.cz, tematické eventy a diskusní setkání pod hlavičkou klubu i úspěšný podcast moderovaný Petrou Nehasilovou a Daliborem Martínkem.
Aktuální číslo je k dostání u dobrých prodejců tisku, online a v předplatném na SENDu. Digitální verze magazínu je dostupná na newstream.cz.
