Češi cítí příležitost. Pražské hotely mohou letos znovu měnit majitele
Pražské hotely znovu vydělávají a investoři jsou aktivní. Část zahraničních fondů se ale blíží ke konci investičního horizontu, zatímco český kapitál má chuť dál nakupovat. Rok 2026 může naznačit další směr trhu.
Česká republika loni zaznamenala historicky nejvyšší počet turistů, přijelo jich cca 24,4 milionu, čímž poprvé překonala předcovidový rok 2019. Přestože obsazenost pražských hotelů se zatím plně nevrátila na tehdejší úroveň, klíčovým faktorem je výrazný růst cen.
Průměrná denní sazba v Praze letos dosahuje zhruba 116 eur, zatímco v roce 2019 činila 93 eur. Díky tomu je příjem na pokoj přibližně o 15 eur vyšší než před pandemií. „Z pohledu výnosu na pokoj jsme úrovně z předcovidových let již výrazně překonali,“ potvrzuje David Sajner, investment director společnosti Savills.
Celkový objem transakcí na trhu komerčních nemovitostí v roce 2025 dosáhl rekordních 4,2 miliardy eur. Vyplývá to z dat poradenské společnosti Cushman & Wakefield. Je to víc než dvojnásobný meziroční nárůst. Je to absolutní rekord tuzemského investičního trhu.
Trh s komerčními nemovitostmi loni dosáhl absolutního rekordu
Reality
Hotelový trh byl v letech 2020 až 2024 podle něj téměř zamrzlý. V celé České republice se za toto období prodalo pouze 18 hotelů v hodnotě 339 milionů eur. Obrat přinesl až rok 2025, kdy se zobchodovalo 11 hotelů za zhruba 628 milionů eur, což je objem vyšší než v roce 2019 a téměř dvojnásobek hodnoty transakcí za předchozích pět let dohromady.
Největší část investic připadla na několik klíčových akvizic v centru města, včetně hotelů Hilton Prague, Four Seasons Prague a Hotel Diplomat. Praha tak tvořila dominantní část celkového hotelového investičního objemu v České republice.
Kdo dnes vlastní pražské hotely
Mění se i majetková struktura pražských hotelů, která je dnes výrazně pestřejší než před pěti až sedmi lety. Zatímco tehdy byly klíčové hotelové objekty často v rukou zahraničních fondů a institucionálních investorů, stále výrazněji se prosazují velké české realitní skupiny. „Nejaktivnějším hráčem byla loni společnost PPF Real Estate, která realizovala tři akvizice. Dále nakupovaly fondy Patria, Conseq a Amundi. Z našeho pohledu se jednalo především o rozšíření portfolia o další investiční aktivum,“ říká Sajner.
Vedle těchto hráčů se na trhu uplatňuje také rodinný kapitál a soukromí investoři, kteří hotely vnímají jako stabilní dlouhodobé aktivum.
Prémiová hotelová značka Swissôtel vstoupila na český trh. Nevybrala si ale Prahu ani horské resorty – svůj první hotel v Česku otevřela v Mariánských Lázních. Nejde o klasický „spa hotel“, ale spíš o mix lázeňství, moderního wellness a městského hotelu vyšší kategorie.
Swissôtel otevřel první hotel v Česku. A Praze se vyhnul
Reality
Proč jsou aktivnější Češi než zahraniční fondy? Zahraniční investoři dnes častěji upřednostňují metropole západní a jižní Evropy, kde byl růst hotelových výnosů rychlejší než v Praze. „Zahraniční kapitál porovnává investiční příležitosti napříč celou Evropou a v tomto širším kontextu může český trh působit relativně draze,“ vysvětluje Jakub Stanislav, vedoucí oddělení investičních nemovitostí CBRE v České republice.
Naopak čeští investoři vnímají Prahu jako domácí, stabilní a dlouhodobě prověřený trh, na němž dokážou lépe pracovat s lokálními riziky i provozními detaily.
Jaké hotely se ještě mohou dostat na trh
Podle společnosti Savills je nabídka kvalitních hotelů na trhu stále relativně dostatečná, zatímco CBRE upozorňuje, že největší a nejatraktivnější transakce již proběhly.
Obecně lze očekávat, že se na trhu budou objevovat především hotely vlastněné zahraničními fondy, které se blíží ke konci svého obvyklého investičního horizontu v délce sedmi až deseti let. Zájem investorů se může soustředit také na objekty vyžadující rekonstrukci nebo tzv. repositioning, tedy změnu konceptu či značky s cílem dalšího růstu výnosů. Potenciál nabízejí rovněž hotely v širším centru Prahy, kde je stále prostor pro růst cen i provozní výkonnosti.
Trinity Banking Group finančníka Radomíra Lapčíka kupuje za 7,25 miliardy korun celý kancelářský kampus Riverside Karlín, jeden z nejvýraznějších moderních areálů v metropoli. Jde o největší akvizici Trinity v Praze a další důkaz, že prémiové české nemovitosti se po letech opět vracejí do domácích rukou, zní z trhu. 
Kellnerová, Strnad, Lapčík: Prémiové pražské nemovitosti se vracejí do českých rukou
Reality
Analytici se dále shodují, že hotelový sektor v Praze čeká stabilní, nikoli přehřátý vývoj. Provozní výkonnost by měla dále růst díky kombinaci vyšší obsazenosti a pokračujícího růstu cen, zatímco výnosy u špičkových hotelů v centru města zůstanou spíše stabilní.
„K výraznému objemu prodejů došlo v roce 2025 a k několika dalším hotelovým transakcím by mělo dojít ještě v roce 2026. Neočekáváme však plošnou vlnu odchodů zahraničních fondů, protože hotelový sektor v Praze zůstává pro mezinárodní kapitál nadále velmi atraktivní,“ dodává Stanislav.
Podle něj lze zároveň očekávat pokračující růst provozní výkonnosti hotelů. Omezená výstavba nových hotelů v Praze by měla i nadále podporovat růst hodnoty hotelových nemovitostí a jejich cenový vývoj.
Společnost PPF Real Estate může koupit hotel Diplomat v pražských Dejvicích. Transakci povolil Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, který o tom informoval v tiskové zprávě. PPF hotel kupuje od thajské firmy Rabbit Holdings. Investiční skupina PPF, kterou vlastní Renáta Kellnerová s dcerami, za hotel zaplatí 73 milionů eur, tedy zhruba 1,8 miliardy korun.
Renáta Kellnerová rozšíří hotelové impérium. PPF Real Estate může koupit pražský hotel Diplomat
Reality
Čeští investoři získali dvě klíčové budovy na Václavském náměstí a odborníci mluví o začátku nové vlny, která může přepsat vlastnickou mapu centra města. 
Tichý lov na Václaváku: Koh-i-noor získal secesní palác, Pytloun obří hotel
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
