Praha může více než ztrojnásobit počet městských bytů. Levnější bydlení to automaticky nepřinese
Nový Metropolitní plán by mohl více než ztrojnásobit počet městských bytů v Praze. Na pozemcích vlastněných hlavním městem je navržena výstavba téměř 70 tisíc bytů, což by zvýšilo městský bytový fond ze současných 31 tisíc na více než 100 tisíc bytů. Jde o významnou příležitost pro rozvoj nájemního a dostupného bydlení. Podle odborníků ze společnosti CENTURY 21 však ani tak výrazný nárůst automaticky neznamená, že bydlení v Praze zlevní.
Z celkového potenciálu až 350 tisíc nových bytů připadá přibližně 70 tisíc na pozemky vlastněné hlavním městem. Právě tyto pozemky představují příležitost pro výrazné rozšíření městského bytového fondu. „Potenciál až 350 tisíc nových bytů je pro Prahu bezpochyby dobrou zprávou. Samotný plán však ještě neznamená, že se všechny tyto byty skutečně postaví. Rozhodující bude ekonomická realita trhu, dostupnost financování i návratnost jednotlivých projektů,“ upozorňuje Tomáš Jelínek, výkonný ředitel společnosti Century 21.
Praha získává šanci posílit městské bydlení
Praha dnes disponuje přibližně 31 tisíci městskými byty. Ve srovnání s řadou západoevropských metropolí jde o relativně nízký počet, který omezuje možnosti města aktivně ovlivňovat segment nájemního a dostupného bydlení.
„Velký význam přikládám právě možnosti rozšířit městský bytový fond. Praha by díky tomu získala výrazně silnější nástroj pro podporu nájemního a dostupného bydlení. Právě v této oblasti hlavní město ve srovnání s řadou západoevropských metropolí dlouhodobě zaostává,“ říká David Krůta, finanční konzultant společnosti 4fin.
Praha má v přípravě rekordních 157 tisíc bytů, na trh se ale dostávají pomalu. Podle Central Group výstavbu brzdí úřady, drahé stavební dodávky i nejistá pravidla. Majitel skupiny Dušan Kunovský varuje, že současný boom může brzy skončit.
Kunovský: Ceny stavebních materiálů jsou přepálené. Jeřáby v Praze dojedou a boom skončí
Reality
Podle něj je nový Metropolitní plán důležitým krokem k řešení dlouhodobého nesouladu mezi nabídkou a poptávkou po bydlení. Praha totiž patří mezi nejrychleji rostoucí metropole ve střední Evropě, zatímco tempo bytové výstavby dlouhodobě nestačí růstu počtu obyvatel ani domácností.
Brownfieldy a transformační území ponesou hlavní část nové výstavby
Nový Metropolitní plán počítá především s rozvojem brownfieldů a transformačních území uvnitř města. Právě na ně připadá 73 procent navrhované kapacity nové výstavby.
„Metropolitní plán je důležitým krokem pro budoucí rozvoj Prahy, ale sám o sobě nové byty nepostaví ani nezlevní. Většina nové kapacity je navržena na brownfieldech, jejichž přeměna bývá technicky i finančně náročná. Samotná existence rozvojových ploch navíc neřeší ceny stavebních prací, materiálů ani ekonomiku jednotlivých projektů,“ říká Jelínek.
Výhodou řady transformačních území je jejich dobrá dostupnost veřejnou dopravou. Naopak rozvoj silniční infrastruktury bude podle odborníků v některých lokalitách představovat další výzvu.
„Budoucnost města leží především v proměně brownfieldů a dalších zanedbaných území, která mají návaznost na dopravu, služby i technickou infrastrukturu. Pokud se podaří využít jejich potenciál, může to výrazně změnit podobu celých částí města a vytvořit prostor pro nové bydlení tam, kde to dává největší smysl,“ říká Karel Hubáček, realitní makléř společnosti Century 21.
Více bytů automaticky neznamená nižší ceny
Přestože plán vytváří podmínky, od schválení ke skutečně postaveným bytům vede ještě dlouhá cesta. O výsledku rozhoduje rychlost povolovacích procesů, dostupnost financování, rozvoj infrastruktury i ekonomická návratnost projektů.
Podle Jelínka už dnes někteří developeři odkládají nebo zpomalují plánované projekty, protože při současných cenách stavebních prací, materiálů a současné kupní síle domácností nevychází ekonomika výstavby.
„Samotné navyšování nabídky navíc nelze považovat za automatický recept na levnější bydlení. Ceny ovlivňuje celá řada faktorů, od nákladů na výstavbu přes úrokové sazby až po atraktivitu konkrétních lokalit. Metropolitní plán může v dlouhodobém horizontu zmírnit tlak na další růst cen, sám o sobě však problém drahého bydlení nevyřeší,“ uzavírá Jelínek.
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
