Tomáš Jelínek: Lidé se nechtějí smířit s tím, že jejich nemovitost ztratila na ceně. A někde to bylo i o padesát procent

V době covidu se v Česku dalo na realitním trhu prodat cokoliv za jakoukoliv cenu. V posledním roce a půl je však situace úplně jiná. Vlastníci nemovitostí žijí v době minulých cen a nechtějí se zbavit svého snu o vysokém zúročení svého domu či chalupy. Kupující však nyní ceny neakceptují. Nemají na to v době vysoké inflace peníze, a na bankovní financování nedosáhnou. Už se tato situace mění? Vidíme rozmrzání trhu, říká Tomáš Jelínek, šéf Century 21, největší sítě obchodníků s realitami v zemi. Hlavním trendem je nyní nájemní bydlení. „To nyní tvoří dvě třetiny našeho byznysu,“ říká Jelínek.

Nastalo už po létě, kdy se lidé příliš nevěnují nákupu nemovitostí, nějaké podzimní oživení trhu?

Začnu možná ještě dřív, než je toto období. Leden, únor, březen, to byly pro nás měsíce, kdy bylo ještě větší překvapení, než jsme čekali. Očekávané ochlazení bylo velké, téměř čtyřicet procent dolů. V tu dobu nás podržely zahraniční projekty, které se prodávaly nezávisle na tom, co se dělo na českém trhu.

Od dubna se začalo mluvit o tom, že se to zlepšuje a opravdu to tak bylo, ale šlo o mírný růst. Razantní změnu jsme zaznamenali v červnu, kdy se začala realizovat odložená poptávka. Řada investorů počkala, až majitelé „zrozumní“ a narovnají ceny. Ačkoliv jsme zaznamenali propady cen až 35 procent, někde i padesát procent, tak šlo vlastně jen o korekci překotného růstu cen v době covidu. Znamená to ale, že se ceny vrátily na normální hodnoty, tedy odpovídající běžnému růstu kolem dvou až tří procent za rok od 2019.

Bavíme se o secondhandu?

Ano, převážně o secondhandu. Development měl na začátku roku úplný útlum a šlo podle nás o úplné zastavení trhu. Nicméně, my se soustředíme především na secondhand. Nyní máme novou výstavbu především v regionech, v Praze je toho minimum. Ale nyní pracujeme na kontraktu na jednom z nejzajímavějších projektů v Praze. Ale to se bavíme o exitu 2025. Vypadá to, že v září je oživení razantní. Co se ale výrazně změnilo, je poměr transakcí, které děláme, mezi domy a byty, a pronájmy. Dříve bylo běžné, že jsme měli prodejů okolo 65 procent. Teď máme 68 procent pronájmů.

Ceny starších bytů začaly růst po celé republice, vyjma Ústí nad Labem

Money

Ceny starších bytů v ČR ve třetím kvartálu letošního roku mezičtvrtletně vzrostly o nižší jednotky procent. Výjimkou bylo Ústí nad Labem a Olomouc, kde ceny za uplynulé tři měsíce klesly. V hlavním městě se pohybuje cena za metr čtvereční aktuálně kolem 119 850 korun, zatímco na jaře to bylo o dva tisíce korun za metr čtvereční méně. Meziročně jsou ale starší byty ve všech krajských městech o vyšší jednotky procent levnější. Vyplývá to z analýzy realitní společnosti FérMakléři.cz.

ČTK

Přečíst článek

Takže vidíte jako účastníci trhu překlopení poptávky ze zájmu o vlastnické bydlení do zájmu o nájemní bydlení?

Z tohoto pohledu je to velmi razantní. Je samozřejmé, že lidé, kteří dnes nemají na vlastní bydlení, díky limitům na hypotéky a výši příjmu, tak využívají nájemního bydlení. Řada našich makléřů musela přejít na pronájmy, ačkoliv každý si umí spočítat, že to není zrovna byznys, na kterém můžete založit svůj realitní úspěch. Protože náklady, pokud děláte poctivě celou transakci, jsou téměř totožné s obvyklou provizí v Čechách, což je jedno nájemné. Ale díky našim systémům, velmi dobrým podmínkám pro inzerci i pro právní služby se dá i toto optimalizovat, a tak transakce nájmů dále rostou. Samozřejmě je to i tím, že pro majitele domů poskytujeme servis, ke kterému by se jinak nedostali.

Realiťáci si nežijí na vysoké noze

Jaký je rozdíl mezi provizí makléře, když prodá bydlení, nebo když zprostředkuje nájem? Tam obvykle bývá provize ve výši jednoho nájemného…

Bylo by dobré, kdyby na trhu existovala jednotná pravidla, něco jako minimální provize, jak tomu je v řadě zemí EU. Když děláme prodej, tak se provize pohybuje mezi 3,5 až pěti procenty bez DPH. Tři a půl máme v rámci celosvětové sítě dáno jako minimum. Když se podíváte reálně na náklady, tak je to podle mě minimální provize pro pokrytí nákladů a přijatelné ohodnocení makléře na úrovni průměrných příjmů. Obecně je to na evropském a světovém trhu nižší provize, a je nutno si uvědomit, že ve vyspělých zemích je provize účtována oběma stranám transakce.

Můžete uvést nějaký typický příklad? Kolik peněz si z „průměrného“ bytu vezme makléř?

Pokud se bavíme o bytu, jehož cena se nyní pohybuje v regionech někde kolem 70 tisíc korun za metr, stojí osmdesátimetrový byt kolem 5,6 milionu korun. Hrubá provize se pohybuje kolem 200 tisíc korun. Nicméně to zahrnuje náklady na marketing, inzerci, právní náklady. V současné době na tomto makléř pracuje přes sto dní, mnohdy i déle. V realitě jsou náklady na zakázku, provoz kanceláře a tak dále přibližně 50 až 60 procent. Samozřejmě my, jako centrála, se snažíme právě řadu nákladů minimalizovat. I proto, že makléř investuje do zakázky dopředu, a samozřejmě ne všechny zakázky skončí úspěšně. Z toho si odvodíte, že průměrné příjmy makléřů jsou sice mírně nad průměrným platem, ale rozhodně to není, jak si řada lidí myslí, když vidí fakturu za odvedené služby.

Zuzana Chudoba: Budoucností nájemního bydlení jsou do posledního detailu vybavené byty

Reality

Byty vybavené do posledního detailu, třeba včetně obrazů nebo dokonce příborů. A hlavně spousta doplňkových služeb. Tak nějak bude brzy vypadat tuzemský trh s nájemním bydlením. Vlastní bydlení v Praze je těžko dosažitelný luxus, lidé nejenže půjdou do nájmů, ale budou čím dál častěji vyhledávat tento jakýsi hotelový koncept nájmu, říká v dalším díle podcastu Realitní Club zakladatelka společnosti BTR Consulting a členka prezidia Asociace nájemního bydlení Zuzana Chudoba.

pej

Přečíst článek

Lidé teď byty nekupují

Jak jste se vypořádali s postcovidovou krizí? Lidé nyní nekupují nemovitosti a mluví se o tom, že řada obchodníků zkrachuje…

Krize v poptávce je od začátku války na Ukrajině. Na naši síť měla naštěstí minimální dopady, protože máme obrovskou výhodu, že dokážeme v naší velikosti nabízet některé služby extrémně levně a přinesli jsme pár projektů v zahraničí, které pár kancelářím pomohly.

V době covidu jste inzeroval nemovitost v řádu čtyřiceti, padesáti dní. Netrápilo vás, kolik stojí inzerce. Dnes máte inzerci ve stovkách dní, průměr je 109. Některé realitní kanceláře inzerují dokonce v horizontu půl roku. Pak končí zprostředkovatelská smlouva, ne vždy se ji daří obnovit. Dnes jenom inzerce vás dokáže finančně zraňovat. Na začátku obchodu vydá realitní kancelář desítky tisíc korun do jednotlivé nemovitosti. A ve chvíli, kdy se trh dostal do stavu, že se zastavily prodeje, tak někteří makléři měli samozřejmě problém to ustát.

Zkrachovaly některé realitní kanceláře? Je krizová situace výhodná pro velké hráče?

Tohle je spíš otázka na Asociaci realitních kanceláří nebo na Ministerstvo pro místní rozvoj. Principiálně, lidí z trhu neubývá. Když se podíváte na realitu, zjistíte, že zůstali ti, kteří situaci přijali jako výzvu. V rámci naší sítě bylo milým překvapením, že v krizové době, což byl jistě minulý rok a období do června letošního roku, tak se objevili na výsluní úspěchu úplně jiní makléři, jiné kanceláře, které mají odpracováno věci od A do Z. Cítíte tam každodenní práci, přicházení s novými nápady, nebojí se nových výzev a projektů. Krize, která proběhla, měla razantnější vliv na strukturu trhu, na chování makléřů, než měl celý realitní zákon.

Dušan Kunovský: Výstavba bytů stojí na hraně. Pokud nezlevní materiály nebo se nesníží sazby, firmy budou krachovat

Reality

Situace na rezidenčním trhu se nadále nelepší. Výstavba a prodej nových bytů, zejména v Praze, dál vázne. Developeři pozastavují novou výstavbu kvůli malému zájmu kupujících, drahým stavebním pracím a materiálům. Úrokové sazby hypoték zůstávají vysoko a odrazují lidi od půjček na bydlení. Úroky se v letošním roce i podle nedávného prohlášení guvernéra ČNB Aleše Michla už v letošním roce patrně nezmění. Podzimní oživení trhu s byty se tedy nekoná.

Dalibor Martínek, Petra Jansová

Přečíst článek

Říkáte, že obrovsky narostl segment nájemního bydlení. Jak budete s tímto růstem jako obchodníci dále nakládat?

Snažíme se podporovat makléře, zjednodušovat jim činnost. Co můžeme makléřům nabídnout je zjednodušit procesy a maximálně zlevnit potřebné věci, bez dopadu na kvalitu služby. K tomu nám hodně pomáhá automatizace, digitalizace, ale i umělá inteligence.

Vlastní bydlení není a nebude pro každého

Je nájemní bydlení nezvratný trend, nebo se Češi vrátí, až klesne úročení půjček, k vlastnickému bydlení?

To je těžká otázka. Jako Češi jsme zcela odlišní od zbytku Evropy. Například ve Vídni, která je uváděna jako nejlepší město k bydlení, je 75 procent nájemního bydlení. Vlastní bydlení je tam úplná minorita. V Česku jsme na tom naopak. Máme tady skoro 80 procent vlastnického bydlení. Teď jsme se dostali do stavu, že i když nemovitosti zlevnily, tak nezlevnily natolik, aby každý, kdo pracuje, si mohl pořídit vlastní bydlení. Proto se část lidí bude muset přesunout do nájemního bydlení.

Mimochodem, podle dat České bankovní asociace máme nejdražší nemovitosti v poměru k našim příjmům ze všech zemí OECD. Za námi je Nový Zéland, celou Evropu přeskakujeme dva a půl krát. Jsme úplný nonsens na celosvětovém trhu. Je to nepochopitelné. Na jedné straně rovnice je cena nemovitostí, která je ale odvozena od ceny materiálů, práce, půdy, ceny peněz. A s tím asi nejde moc dělat. Na druhé straně rovnice jsou příjmy. My máme 55 procent průměrného příjmu Evropské unie s téměř shodnou produktivitou práce jako je v Německu. Tady si myslím, že by se měla hledat odpověď.

Hypotéky dál nepatrně zlevňují, ale mladí si za delší fixaci připlatí

Reality

Průměrná sazba hypoték na počátku října klesla na 6,05 procenta ze zářijových 6,1 procenta, snížila se tak pátý měsíc v řadě. Úrokové sazby se dostaly na úroveň loňského června. Metodika Swiss Life Hypoindexu odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru pro 80 procent hodnoty nemovitosti.

nst

Přečíst článek

Jak s touto situací nakládáte, jako jedna z největších realitních sítí u nás?

Samozřejmě budeme podporovat trh s nájemním bydlením, který poroste. A budeme se snažit ho kultivovat natolik, aby odběratelé dané služby rádi hradili vyšší odměnu. Ale na druhou stranu, chceme nabízet i řešení levného a energeticky nenáročného bydlení pro seniory a mladé rodiny. Tady asi jdeme proti, podle mne zcela nesmyslné dotaci Oprav dům po babičce, kde stát utratí miliardy za rekonstrukci mnohdy velmi špatných objektů, aby se dostaly do energetické třídy B, nebo C, místo aby se vystavěly nové nemovitosti v energetické třídě A bez budoucích konstrukčních problémů, které každá rekonstrukce přináší.

Jaký je nyní cenový vývoj? Poslední dva roky mluvíte o poklesu cen bytů a domů. Jak je to doopravdy?

Vývoj za poslední rok byl velmi razantní. Začalo se zlevňovat. Nyní je to hodně o práci makléře. Jsou prodávající, kteří nejsou nijak tlačeni, takže si řeknou, počkáme si. Ale většina prodávajících má nějaký časový horizont. A pokud dobře poslouchají rady makléře, tak to prodají za nejlepší možnou cenu v daném čase.

Myslím, že spousta lidí se v minulém období spálila, že nasadili cenu příliš vysoko. Mezitím ceny klesaly, v některých regionech to byly 35procentní propady. Východní Čechy, Karlovy Vary, některé části Moravy. Propad byl i v Ústí nad Labem, v Mostě, kde jsou i tak ceny velmi nízko. Most je dnes pod 20 tisíc korun za metr. Prodejci však chtěli původní cenu, když byl boom. Za dva měsíce však cena klesla o deset procent a oni přišli na ceně i o těch dalších deset procent. Spousta nemovitostí na trhu trpí tím, že majitel očekává cenu, která již není realistická. Všem našim makléřům radím, vyjednávejte s prodávajícím, nastavte si jasně pravidla, časové a finanční meze. Když to klient nechce akceptovat, raději to nedělejte. Jinak vám tam bude ležet nemovitost půl roku za nesmyslné peníze.

Tomáš Kašpar: Majitelé psů by mohli platit vyšší kauci za nájemní bydlení

Reality

Moderní nájemní bydlení vypadá trochu jako v hotelu, říká Tomáš Kašpar, spoluzakladatel a viceprezident Asociace nájemního bydlení. Ta zastupuje vlastníky nájemních bytů, kterých nyní rychle přibývá.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Nemovitost je vždy dobrá investice

Dominují v Česku stále domácí klienti? Jak je velká zahraniční klientela v oblasti nákupu nemovitostí?

Jsou i zahraniční investoři, ale převážně se pohybujeme na českém rybníku. Dřív byla ruská klientela pro developery příjemným osvěžením jejich cash flow. Ta většinou platila v hotovosti a akceptovala jakoukoliv cenu. Tohle z trhu téměř úplně zmizelo. V naší síti můžeme zahraniční klienty definovat v jednotkách. Během roku uděláme víc než deset tisíc transakcí. U nájmu je cizinců hodně. Objevují se zájemci o nemovitosti z Ukrajiny, ale jiných bývalých ruských republik. Ale je otázka, o které se na trhu šušká, jestli tento segment postupně nemizí do trhu samoprodejců, kde neexistují pravidla, kontrola, a peníze se předávají cash. Řešíme poměrně často, že naši makléři narazí na někoho, kdo není způsobilý z pohledu závazných pravidel.

Jaký vývoj na trhu s nemovitostmi v nejbližší době očekáváte? I z pohledu dostupnosti půjček na bydlení nebo vývoje cen?

Jsem optimista. Mám spoustu důvodů si myslet, že reality budou pořád zajímavé. Určitě bude pokračovat proměna trhu směrem do pronájmů. Trh se nyní vrací do normálních kolejí. Co se dělo za doby covidové byl trochu nesmysl. To jsme všichni cítili, že to vygradovalo někam, kde to nemělo být. Vrátíme se ke standardním obratům. Bydlení bude pořád základní potřebou, kterou budou chtít lidé uspokojovat. Dlouhodobě říkám, že úroková sazba není blok. Blok jsou reálné příjmy domácností. Věřím, že se to bude i díky tlaku veřejnosti kvůli vysoké inflaci narovnávat. Ale když si vezmete hypotéku s úrokovou sazbou šest procent, ale nemovitost je o 30 procent levnější, tak je poměrně jednoduché si spočítat, že jste vydělal. A samozřejmě, všechny nemovitosti v čase zvyšují svoji hodnotu. V určitých okamžicích jsou cenové propady, korekce. To není důvod k panice. Podívejte se na horizont deseti let. Každá nemovitost zvýšila svou hodnotu, vždy je to dobrá investice.

Realitní trh bedlivě sledujeme. Buďte v obraze s Realitním Clubem