Praha má dva trhy s kancelářemi. Jedny u metra, potom ty levné
Analýza společnosti Colliers ukazuje, že kanceláře v blízkosti pražského metra si drží cenovou prémii. Nejvyšší nájmy dosahují v centru města až 30 eur za metr čtvereční měsíčně, zatímco na okrajích Prahy začínají zhruba na třetině této částky. Rozhoduje nejen lokalita, ale také kvalita budov a množství volných ploch.
Aktuální analýza pražského kancelářského trhu od společnosti Colliers potvrzuje, že blízkost metra patří k hlavním faktorům, které ovlivňují cenu, dostupnost i atraktivitu kancelářských prostor. Nejvyšší nájemné v okolí stanic pražského metra je v centru města, kde ceny prémiových kanceláří dosahují až 30 eur za metr čtvereční měsíčně.
V širším centru se nejvyšší nájmy pohybují do 22 eur a na okraji města do 16,50 eur za metr čtvereční měsíčně, tvrdí Colliers. Zároveň se zvýrazňují rozdíly mezi jednotlivými lokalitami, a to nejen podle vzdálenosti od centra, ale také podle kvality budov, stáří kancelářského fondu a aktuální nabídky volných ploch.
Okolí metra Budějovická čeká velká proměna. Mezinárodní soutěž Nová Budějárna má z dnešního nepřehledného „bazénu“ vytvořit nové centrum Prahy 4 s bydlením, službami, zelení a veřejným prostorem. Obchodní dům DBK má zůstat součástí lokality, ve hře je ale i „mrakodrap“.
Budějovická bude vypadat jinak. DBK zůstane, u metra se prověřuje i „mrakodrap“
Reality
Prémiové nájemné se drží kolem přestupních stanic. „Nejdražšími lokalitami zůstávají stanice v samotném centru Prahy. Nejvyšší nájemné dosahuje okolí stanic Náměstí Republiky a Muzeum, kde se prime nájemné pohybuje na úrovni 30 eur za metr čtvereční měsíčně,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
30 euro za metr je standard
Obecně podle něj platí, že nejvyšší ceny se soustřeďují kolem přestupních stanic metra a také v bezprostředním okolí významných přestupních uzlů, kam patří například Národní třída a Křižíkova. Ceny nájemného se v těchto nejatraktivnějších zónách stabilizovalo a pohybuje se kolem 30 eur za metr čtvereční měsíčně.
Jde však o údaje založené na realizovaných transakcích. Aktuální požadované nájemné na projektech ve výstavbě je velmi často liší až o několik eur a očekává se, že tyto projekty v oblíbených lokalitách velmi brzy nastaví nový cenový standard.
Český trh je v mnoha segmentech už poměrně těsný a hledat dostatečně atraktivní investiční příležitosti může být snazší za hranicemi. Proto český kapitál stále častěji expanduje do zahraničí. Například investiční skupina DRFG posiluje v Polsku, Maďarsku i Chorvatsku a poohlíží se i po dalších trzích. „Do rozhodování vstupuje vždy více faktorů, nejde ‚jen‘ o výnosy, jak si mnozí myslí,“ říká hlavní ekonom skupiny DRFG Martin Slaný.
Martin Slaný: Češi dostali impuls, a tak se naučili investovat
Trhy
Na opačném konci cenového spektra stojí lokality v blízkosti stanic na okraji města. Nejnižší prime nájemné vykazují Petřiny, kde dosahuje 10 eur za metr čtvereční měsíčně. Následuje Zličín se 13 eury a Opatov se 14 eury. Ani větší vzdálenost od centra však automaticky neznamená nízké nájemné.
Nájemné na úrovni 20 eur a více se drží i u některých stanic mimo historické jádro hlavního města, zejména v okolí Pankráce, Budějovické, Invalidovny, Palmovky nebo Roztyl. Důvodem je kombinace dobré dopravní dostupnosti, moderních kancelářských projektů, služeb v okolí a rostoucího zájmu firem o lokality, které nabízejí kvalitní pracovní prostředí mimo nejdražší centrum.
Praha má dva kancelářské trhy
Míra neobsazenosti pražských kanceláří letos klesla pod hranici šesti procent. Mezi jednotlivými stanicemi se objevují výrazné rozdíly. „Pokud se díváme jen na prvotřídní budovy třídy AAA, tak ty v centru města zaznamenaly neobsazenost pouhých 2,3 procenta, takže zájemci o ně prakticky nemají z čeho vybírat. Kromě samotného centra města se na velmi nízkou míru neobsazenosti dostal s 2,7 procenty i Karlín, o něco lépe je na tom Brumlovka s 4,8 procenty a Pankrác s 5,2 procenty. Naproti tomu Stodůlky nebo Nové Butovice hlásí neobsazenost přesahující deset procent,“ uvádí Stanko. Praha má podle Colliers dva různé kancelářské trhy, jeden přehřátý a druhý stagnující.
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
