Nová čtvrť, 800 bytů a město jako investor. Dolní Počernice mají první velké povolení
Praha posouvá jeden z největších projektů městského nájemního bydlení. V Dolních Počernicích získala první etapa nové čtvrti územní rozhodnutí, vzniknout má 269 bytů. Celkem město v lokalitě plánuje nejméně 800 bytů, školu, školku i novou infrastrukturu.
Pražská developerská společnost posunula jeden ze svých největších projektů dostupného bydlení. Pro první část rozvojového území v Dolních Počernicích získala pravomocné územní rozhodnutí.
První etapa, označovaná jako Dolní Počernice – Projekt 1, počítá s výstavbou 269 městských nájemních bytů. Celá lokalita má v horizontu příštích deseti až dvanácti let nabídnout minimálně 800 bytových jednotek. Součástí plánů je také nová základní škola, školka, veřejná vybavenost, parky a dopravní infrastruktura.
Pro Prahu jde o důležitý milník. Město se v tomto případě nechce spoléhat pouze na soukromé developery, ale samo připravuje bytovou výstavbu na svých pozemcích. Výsledkem nemají být byty k prodeji, ale dlouhodobý městský nájemní fond.
Byty, které nepůjdou na běžný trh
Projekt v Dolních Počernicích je zajímavý právě tím, že nevzniká jako standardní developerský projekt s cílem prodat jednotky koncovým kupujícím. Praha zde připravuje nájemní bydlení, které má zůstat pod kontrolou města.
To je v současné situaci na pražském trhu podstatné. Ceny nových bytů v metropoli dál rostou. Podle analýzy Central Group, Skanska Residential a Trigema překonaly v prvním čtvrtletí roku 2026 ceny nových bytů v Praze poprvé hranici 180 tisíc korun za metr čtvereční.
Kolik stojí byty v okolí
Dolní Počernice a širší Praha 9 patří v rámci Prahy stále k relativně dostupnějším lokalitám, i tady se ale ceny novostaveb pohybují vysoko. Aktuální nabídky bytů v Dolních Počernicích na Sreality ukazují, že nové nebo novější byty se v lokalitě často pohybují zhruba v pásmu 150 až 180 tisíc korun za metr čtvereční. Například byt 1+kk o velikosti 33 metrů čtverečních je inzerován za zhruba 6 milionů korun, byt 2+kk o 54 metrech čtverečních za 8,2 milionu, byt 3+kk o 71 metrech čtverečních za 11,5 milionu a byt 4+kk o 93 metrech čtverečních za přibližně 14,7 milionu korun.
Právě tento cenový kontext vysvětluje, proč jsou městské nájemní projekty pro Prahu strategické. Pokud by se obdobné byty prodávaly na volném trhu, ceny běžných jednotek by se pravděpodobně pohybovaly v řádu milionů korun za byt. Městský nájemní model má Praze umožnit, aby část nové výstavby zůstala mimo běžnou tržní logiku.
Nová železnice, filharmonie a tisíce bytů mění zanedbané kolejiště v největší investiční příležitost v metropoli. Do proměny Bubnů-Zátor vstupují nejsilnější finanční a developerské skupiny v zemi a severní část Prahy se během příštích dekád může proměnit v nové centrum města.
Praha za desítky miliard. Bubny přitahují nejsilnější investory v zemi
Reality
První etapa: nízké domy i služby podél Českobrodské
První fáze projektu počítá s nízkopodlažní bytovou zástavbou. Bytové domy mají mít převážně dvě až tři nadzemní podlaží. Podél frekventované Českobrodské ulice jsou navrženy vyšší polyfunkční domy o dvou až pěti podlažích. Ty mají plnit dvě role. Jednak mají chránit obytnou část před hlukem a provozem z hlavní komunikace, jednak mají v přízemí nabídnout prostory pro služby a obchod. Součástí projektu budou také podzemní garáže a venkovní parkovací stání.
Dokumentaci pro územní řízení zpracovala společnost Loxia. PDS podala žádost o vydání územního rozhodnutí v červnu 2024 podle tehdy platného územního plánu. V dalších fázích přípravy se má už postupovat podle Metropolitního plánu.
Metropolitní plán má změnit podobu Prahy na desítky let dopředu. Otevírá cestu až k 350 tisícům bytů, proměně brownfieldů, metru D, desítkám kilometrů nových tramvajových tratí i jasným limitům pro výškové stavby. Definitivní slovo ale ještě budou mít zastupitelé.
Co všechno změní Metropolitní plán? Praha ukazuje, kde poroste a kde už stavět nepůjde
Reality
Dolní Počernice nejsou jen okraj Prahy
Dolní Počernice jsou pro podobný projekt zajímavé nejen proto, že zde Praha vlastní rozsáhlé pozemky. Městská část si i přes začlenění do metropole zachovává klidnější, téměř příměstský charakter. To z ní dělá lokalitu, kde může větší rezidenční projekt fungovat pouze tehdy, pokud bude dobře doplněn veřejnou vybaveností, dopravou a zelení.
Významnou součástí místního prostředí je zámecký park o rozloze sedmi hektarů, který spravuje městská část Praha-Dolní Počernice. Na něj navazuje Velký počernický rybník, který městská část označuje za největší rybník na území hlavního města; spolu se zámeckým parkem tvoří přírodní památku o rozloze přes 41 hektarů.
Sen o rodinném domě za Prahou se prodražuje. Zasíťované parcely v dobrém dojezdu od metropole už běžně stojí miliony korun a samotný pozemek je jen začátek celkového rozpočtu. V Choťánkách u Poděbrad teď míří do prodeje poslední etapa parcel, které ukazují, kam se posunuly ceny bydlení ve středních Čechách.
Levnější než Praha, levné už ne. Pozemky u Poděbrad ukazují nový realitní normál
Reality
Zahradní město místo sídliště
PDS projekt prezentuje jako novou čtvrť inspirovanou principy zahradního města. Nízkopodlažní zástavba má být členěna do bloků s vnitrobloky, zelení, pěšími trasami a parkovacími dvory s vegetační dlažbou. Součástí první etapy mají být dva parky, dětská hřiště, travnaté plochy a výsadba téměř 300 stromů. Projekt počítá také s hospodařením s dešťovou vodou prostřednictvím retenčních nádrží a přírodních jezírek s regulovaným odtokem. Areál má mít centrální zdroj tepla kombinující více technologií. Na střeše jednoho z objektů je plánována fotovoltaická elektrárna.
U takto velkého projektu bude zásadní dopravní a občanská infrastruktura. V lokalitě má vzniknout nová komunikace Nová Úpická, která propojí ulice Českobrodská a U Konečné. Zajistit má také přístup k novému obratišti městské hromadné dopravy.
Stejně důležitá bude školská vybavenost. Celý rozvoj Dolních Počernic počítá s novou základní školou a školkou. Právě kapacity škol a školek jsou u větších rezidenčních projektů v Praze často jedním z hlavních limitů další výstavby. Město i PDS proto projekt prezentují nejen jako bytovou výstavbu, ale i jako přípravu celé nové části města. To bude v dalších letech rozhodující i pro přijetí projektu místními obyvateli.
Praha chce stavět na vlastních pozemcích
Projekt v Dolních Počernicích je první ze čtyř projektových částí, které PDS v této lokalitě připravuje. Celé území má rozlohu 18,5 hektaru a patří mezi největší městské rozvojové pozemky určené pro rezidenční výstavbu.
Hlavní město Praha už čtyři roky rozvíjí svůj plán postavit sedm tisíc bytů pro lidi z takzvaných potřebných profesí. Petr Urbánek jako ředitel Pražské developerské společnosti, kterou si město zřídilo, má za úkol dodat tyto byty. Na rozdíl od soukromých developerů má výhodu, že nemusí vyhledávat a draze vykupovat pozemky pro výstavbu. On je tak nějak od města dostává. Ale stejně jako ostatní stavitelé musí podstupovat standardní proces povolování a výstavby. Výsledkem je, že společnost pod jeho vedením zatím nepostavila ani jeden byt. Sceluje parcely a řeší smluvní vztahy. Velké plány však zůstávají.
Petr Urbánek: Sedm tisíc nových bytů v Praze bude. Ale ještě se nekoplo
Reality
Pražská developerská společnost byla založena hlavním městem v roce 2020. Spravuje více než 900 tisíc metrů čtverečních městských pozemků, na kterých město plánuje v příštích letech výstavbu šesti až osmi tisíc bytů. Hodnota portfolia PDS dosáhla podle městské společnosti k červnu 2025 zhruba 9,4 miliardy korun.
Projekt v Dolních Počernicích tak zapadá do širší strategie Prahy: využít vlastní pozemky k výstavbě nájemního bydlení, které zůstane v městském majetku. Pro trh to krátkodobě nebude znamenat zásadní změnu nabídky. Z dlouhodobého hlediska ale může jít o jeden z nástrojů, jak město získá větší vliv na dostupnost bydlení.
Revitalizace okolí Hlavního nádraží nebo Nákladového nádraží Žižkov. Velké plány má Praha a její radní pro územní rozvoj Petr Hlaváček i v Holešovicích. Stát tam má Vltavská filharmonie i celá nová čtvrť. Kdy a kde ale metropole „kopne“ do země? „S mírnou nadsázkou a eufemismem vlastně mohu říct, že jsme začali stavět Vltavskou filharmonii. Pracujeme tam totiž se Správou železnic na stavbě podchodu,“ říká v rozhovoru Petr Hlaváček.
Petr Hlaváček: Vltavskou filharmonii jsme vlastně už začali stavět
Reality
Pražská developerská společnost připravuje asi šest desítek projektů, do deseti let chce na trh dodat až osm tisíc nájemních bytů. Teď řeší, kde na to vezme peníze. 
Praha chce postavit tisíce nájemních bytů. Teď řeší, kde na to vezme peníze
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
