Nové byty v Praze dál zdražují. Přesto rychle mizí, hlavně ty malé
Pražský trh s novými byty nepolevuje. Stabilní poptávka, slabá nabídka a rostoucí náklady na výstavbu posouvají ceny na nová historická maxima.
Pražský rezidenční trh zůstává pod silným tlakem poptávky. Vyplývá to z aktuální analýzy developerských společností Central Group, Skanska Residential a Trigema, podle níž se v prvním čtvrtletí letošního roku prodalo přibližně 1 800 nových bytů. Nabídka ale dál nestačí a ceny pokračují v růstu.
Průměrná nabídková cena nových bytů dosáhla 182 311 korun za metr čtvereční a meziročně vzrostla o 8,6 procenta. Prodejní ceny rostly ještě rychleji a vyšplhaly se na 177 647 korun za metr čtvereční, což znamená meziroční nárůst o 11,2 procenta. V obou případech jde o historická maxima.
Navzdory meziročnímu poklesu prodejů zhruba o 30 procent zůstává trh silný. Loňská srovnávací základna totiž patřila k nejvyšším v historii sledování. „Pražský trh s novými byty byl v prvním čtvrtletí roku 2026 i nadále silný. Za poslední dva roky sledujeme stabilní prodejní tempo s průměrem kolem 1 800 prodaných bytů za čtvrtletí, což představuje nárůst téměř o čtvrtinu oproti desetiletému průměru,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Touha Čechů vlastnit byt je podle finančního ředitele skupiny Redstone Jiřího Medřického silnější než ve většině okolních zemí. Jenže vysoké ceny nemovitostí i dražší financování dál zhoršují dostupnost bydlení. Investiční nájemní bydlení proto zůstává silným trendem, otázkou ale je, kam až mohou růst nájmy.
Češi jsou posedlí vlastním bydlením. Nájemní byty jsou trend, ale Praha už je na hraně
Reality
Malé byty dominují trhu
Struktura prodejů se dál posouvá směrem k menším dispozicím. Byty 2+kk tvoří zhruba 45 procent prodejů, 1+kk přibližně 31 procent. Dohromady tak představují více než tři čtvrtiny všech prodaných jednotek. Naopak větší byty z trhu postupně mizí. Důvodem je především jejich horší dostupnost. Vyšší absolutní ceny znamenají složitější financování, což část kupujících vytlačuje právě do menších bytů.
Největší část prodejů se soustředí do hlavních rozvojových částí metropole. Téměř třetina všech prodaných bytů připadá na Prahu 9. Spolu s Prahou 5 tvoří tyto dvě městské části přibližně polovinu trhu. Výrazný podíl si drží také Praha 4 a 10.
Náklady dusí novou výstavbu
Růst cen bytů je stále více ovlivněn náklady na výstavbu. Stavební dodávky za poslední dva roky výrazně zdražily, což komplikuje ekonomiku nových projektů. „Ceny nových bytů v Praze už v průměru přesáhly 182 tisíc korun za metr čtvereční. Dlouhodobě je tlačí nahoru hlavně nedostatečná nabídka a pomalé povolování. Teď je navíc zásadně drtí i ceny stavebních dodávek, které jen za poslední dva roky zdražily o 27 procent. Zahajování nových staveb tak nyní v mnoha případech ztrácí ekonomickou racionalitu,“ říká Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel Central Group.
Podle něj hrozí, že pokud se situace rychle nezlepší, dojde k odkládání projektů a dalšímu zhoršení dostupnosti bydlení.
Válka v Íránu zatím nezdražuje stavebnictví o desítky procent, ale mění něco zásadnějšího. Firmy přestávají vědět, za kolik budou stavět, a to může ceny bytů posunout ještě výš, shodli se odborníci na setkání Realitního Clubu, které se konalo v Trinity Paláci.
Ropa, nejistota a dražší byty. Íránská krize začíná dopadat na český realitní trh
Reality
Nabídka zůstává slabá
Nabídka nových bytů se v Praze už několik let prakticky nemění a pohybuje se mezi pěti až pěti a půl tisíci jednotkami. V prvním čtvrtletí dosáhla zhruba 5 450 bytů, stále však nedosahuje úrovní před pandemií. Navíc je výrazně koncentrovaná. Téměř dvě třetiny bytů se nacházejí pouze v Praze 9, 10 a 5.
„Nabídka bytů v prvním čtvrtletí mírně vzrostla na 5 450 jednotek, meziročně ale roste jen pomalu a nedosahuje úrovně před pandemií. Trh zůstává strukturálně nevyvážený. Dvě třetiny tvoří malé byty 1+kk a 2+kk, jejichž velikost se kvůli cenám dál zmenšuje,“ říká Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva Trigema.
Podle něj tyto byty často končí na nájemním trhu, kde nabídka nestačí poptávce. Nájemné tak meziročně roste přibližně o sedm procent.
Kombinace silné poptávky, nedostatečné nabídky a rostoucích nákladů vytváří podle developerů dlouhodobý tlak na růst cen. Bez výrazného zrychlení výstavby se situace v dohledné době pravděpodobně nezmění.
Klíčová čísla (Q1 2026)
- Prodané byty: 1 800
- Meziroční změna prodejů: −30 % (vysoká srovnávací základna)
- Průměrná nabídková cena: 182 311 Kč/m² (+8,6 %)
- Průměrná prodejní cena: 177 647 Kč/m² (+11,2 %)
- Nabídka bytů: cca 5 450 jednotek
- Podíl 2+kk: ~45 %
- Podíl 1+kk: ~31 %
- Hlavní lokality: Praha 9, 5, 4 a 10
- Růst nájmů: cca +7 % meziročně
- Růst cen stavebních dodávek: +27 % za poslední 2 roky
Starší byty v Česku v prvním čtvrtletí výrazně zdražily, nejvíce v Pardubickém a Ústeckém kraji. V obou regionech jejich ceny meziročně vzrostly zhruba o pětinu. Za růstem stojí mimo jiné silný zájem investorů, kteří zde nemovitosti ve větší míře skupují. Vyplývá to z analýzy realitního portálu Sreality.cz.
Konec levného bydlení v regionech? Ceny rostou o desítky procent
Reality
Transformace bývalého nákladového nádraží patří k největším rozvojovým projektům v Praze. První etapa počítá s bytovými domy, parkem i občanskou vybaveností.
Ještě nedávno brownfield, dnes obří jáma. Výstavba nového Žižkova za miliardy začala
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
