Přestali Češi přeplácet? Domy zlevňují, byty dále trhají rekordy, hlavně v regionech
Po letech nepřetržitého růstu ceny rodinných domů brzdí. Kupující znovu vyjednávají, prodávající slevují a realitní trh se po přehřátí vrací do rovnováhy.
Po letech prudkého růstu se český trh s rodinnými domy začíná lámat. Zatímco byty dál zdražují a lákají kupce z řad střední třídy, ceny domů stagnují nebo klesají. Zájemci o bydlení už nejsou ochotni přeplácet a stále častěji využívají prostor ke smlouvání. Vyplývá to z nejnovějších dat Monitoru prodeje a pronájmu nemovitostí, který pravidelně zveřejňuje digitální realitní služba Bezrealitky.
Ve Středočeském kraji, který dlouhodobě patřil mezi nejdynamičtější realitní regiony, ceny rodinných domů mezičtvrtletně vzrostly jen o jedno procento na 76 087 korun za metr čtvereční. Ještě výraznější obrat přichází z Jihomoravského kraje, kde se po roce stabilního růstu poprvé objevil pokles o tři procenta, průměrná cena nyní činí 64 262 korun za metr čtvereční. „Trh s domy dnes jasně ukazuje, že éra automatického růstu skončila. Kupující se nenechají tlačit do přemrštěných cen a mnohem víc sledují technický stav či energetickou náročnost,“ říká Zdeno Dubnička, šéf Bezrealitky.
Průměrná sazba hypoték na počátku listopadu zůstala na říjnových 4,91 procenta, je tak stále nejníže od dubna 2022. Za celý letošní rok klesla o přibližně třetinu procentního bodu. Vyplývá to z údajů Swiss Life Hypoindexu, který se zpracovává na základě nabídkových sazeb na začátku každého měsíce. Metodika odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru pro 80 procent hodnoty nemovitosti.
Hypotéky dál stagnují: průměrná sazba je nejníž od jara 2022
Money
Kvalita hraje prim
Podle něj se ve velkých regionech objevuje čím dál víc domů, které prodávající dávají na trh, aby získali peníze na městské bydlení. „Takové nemovitosti ale často vyžadují rekonstrukci. A o ty už dnes zájemci nestojí,“ dodává Dubnička.
Rozdíl mezi kvalitním a průměrným domem se rychle prohlubuje. Zatímco novější nebo rekonstruované domy si cenu dokážou udržet, starší a energeticky náročné nemovitosti zájem ztrácí.
V Praze přitom průměrná cena rodinných domů naopak vzrostla na 121 569 korun za metr čtvereční, protože do nabídky přibyly nemovitosti z prémiových čtvrtí. Růst hlásí i Plzeňský kraj (+10 procent na 56 135 korun za metr čtvereční) a Pardubický kraj (+15 procent na 47 003 korun za metr čtvereční), kde poptávku tlačí lidé hledající dostupnější alternativu k Praze a Brnu.
„Trh se začíná čistit. Dům v dobré lokalitě, s rozumnou dispozicí a nízkou spotřebou energií, se prodá rychle. Ty ostatní zůstávají v nabídce měsíce,“ říká Dubnička.
Z Česka a Prahy zvláště se stal skanzen, i Brno či Bratislava mají vyšší budovu, o Varšavě ani nemluvě. Top Tower a Černého „vrakodrap“ to ale mohou začít měnit.
Lukáš Kovanda: Z Prahy je skanzen. I v Brně a Bratislavě mají vyšší budovu
Názory
Kupující znovu přemýšlí, prodávající ztrácí jistotu
Zatímco v minulých letech rozhodoval strach, že „kdo nekoupí dnes, nekoupí už nikdy“, letošní podzim přináší jiný obrázek. Kupující se nebojí čekat, porovnávat a vyjednávat. A často mají čím argumentovat. Trh je nasycenější, úrokové sazby se stabilizují a náklady na provoz domů dál rostou.
V praxi to znamená, že smlouvání o ceně se opět stává běžnou součástí realitních transakcí. Zejména v okolí Prahy a Brna není výjimkou sleva o několik procent, pokud má nemovitost slabší stránku – třeba staré vytápění, horší dostupnost nebo nevyhovující dispozici.
Zatímco trh s domy brzdí, ceny bytů rostou. Podle dat Bezrealitky se pražské byty ve třetím čtvrtletí prodávaly v průměru za 154 382 korun za metr čtvereční, o pět procent více než na jaře. Ve Středočeském kraji ceny meziročně vyskočily o 20 procent na 97 019 korun za metr čtvereční a v Brně překonaly hranici 110 tisíc korun za metr čtvereční. Ještě výraznější růst se odehrává v regionech: Královéhradecký kraj +37 procent, Olomoucký +34 procent a Karlovarský +33 procent.
Rok 2025 tak zatím ukazuje dva zcela rozdílné realitní příběhy. Byty, zejména ve městech, těží z oživené poptávky a rostoucí kvality nabídky. Domy naopak vstupují do období střízlivění, kdy rozhoduje kvalita a realistická cena. Podle Dubničky je to zdravý vývoj. „Trh s domy se teď vrací k rovnováze. Kdo prodává poctivě udržovanou nemovitost, nemá se čeho bát. Ale kdo přestřelí, zůstane v nabídce dlouho,“ uzavírá Dubnička.
Německý realitní trh prochází nelehkým obdobím. Ceny rezidenčních nemovitostí totiž zaznamenaly největší pokles za poslední desítky let. Poslední kvartál loňského roku však naznačuje obrat a ceny realit by se tak mohly začít znovu zvyšovat. 
V Německu zuří opravdová realitní krize. Ceny bytů a domů spadly na šedesátileté dno
Money
V době, kdy se trh s byty drolí mezi prémiové projekty pro elitu a neudržitelné „dostupné“ řešení, přichází brněnské studio KOGAA s odpovědí. NOOX ukazuje, že development může být zároveň ziskový, estetický i sociálně zodpovědný. Z nevyužitého přízemí vytvořil model budoucnosti nájemního bydlení, který může změnit způsob, jakým města rostou.
Brno ukazuje Praze směr: NOOX přepisuje pravidla realitního trhu
Reality
ANO chce zrychlit povolování staveb. Nový zákon s principem „jeden úřad – jedno razítko“ má omezit byrokracii a platit od roku 2027.
Stavět bude snazší, slibuje Havlíček. Nový stavební zákon by měl platit od roku 2027
Reality
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
