Čeká český kancelářský trh „pekelná bouře“ jako v Americe? Experti naopak čekají růst

Český trh komerčních nemovitostí za poslední rok výrazně zpomaluje. Tak jako ostatně řada dalších trhů po celém světě. Týdeník The Economist dokonce píše o americkém komerčním realitním trhu jako o místu “pekelné bouře”, kde se schyluje k velkému požáru, pokud už rovnou nehoří. Tuzemští experti to v Česku zatím tak špatně nevidí. Svůj díl na tom nepochybně mají prodeje, které se točí jen kolem „nekancelářských“ prostor. Investiční aktivita by tak měla prý vzrůst už letos, v druhé polovině roku.

Zhruba deset miliard korun. Tolik tvoří investice do komerčních nemovitostí v Česku za první kvartál letošního roku. Výsledek, který podle Knight Frank předčil očekávání, vytáhla ale jediná velká transakce do maloobchodních nemovitostí, která tvoří větší část z celkového čtvrtletního objemu investic. A právě díky této transakci nejvíc financí plynulo do segmentu retailu.

Vychází nové číslo exkluzivního magazínu Realitní Club s Evou Le Peutrec a Josefem Pleskotem

Reality

Podstatou luxusu je pro mě kvalitní prostor, a ten se dá ovlivnit architektonickými prostředky, proporcemi, světlem, barevností, vnesenou náladou, pečlivostí provedení… A až na posledním místě drahými materiály a komponenty, říká architekt Josef Pleskot, který by se nyní s novým prezidentem republiky měl podílet na rozvoji areálu Pražského hradu. Exkluzivně se o své myšlenky podělil s newstream.cz, rozhovor s guru české architektury přinášíme v novém čísle prestižního magazínu Realitní Club, který právě vydáváme.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

„Nejvýznamnější investiční transakcí v prvním čtvrtletí byl prodej maloobchodního portfolia společnosti TREI. Hodnota této transakce byla za více než 200 milionů eur (4,7 miliardy korun) a tvoří přibližně polovinu celkového objemu investic za první tři měsíce tohoto roku,” říká Fraser Watson z oddělení specializovaného na investice ve společnosti Savills. 

Nakupují hlavně domácí

Nejaktivnější nakupující na trhu byli v minulém kvartálu ovšem hlavně domácí investoři. Jejich podíl tvořil dokonce dosud neviděných 87 procent, jak uvádí analýza trhu komerčních nemovitostí společnosti Knight Frank. Podle názoru konkurenčních Savills to ale ani nevypadá, že by ti zahraniční kupující z našeho trhu zmizeli.

David Musil z Upvestu: Investujeme stovky milionů do retailových parků či kanceláří

Reality

Prioritou je nyní financovat nikoli na základě hodnoty aktiva, ale na základě jeho schopnosti generovat peněžní toky, říká David Musil, šéf finančního investora Upvest. Ten se soustředí na investice do logistiky, retailových parků nebo do kancelářských projektů. S nabídkou financování se Upvestu podařilo oslovit přední české developery, kteří přesně takové projekty realizují. A aby takové objemy financování naplnili, museli posílit i na straně investorů. V loňském roce tak Upvest většinově přebrala Komerční banka. Proč Musil i druhý spoluzakladatel Upvestu, Petr Volný, dál řídí aktivity firmy, se dozvíte v dalším díle seriálu Young Money Patrika Borýska.

Patrik Borýsek

Přečíst článek

„Nejsem si jistý, zda je správné tvrdit, že zahraniční investoři opustili trh. Objemy transakcí se snížily, a to v rámci celé Evropy. Takže nejde o to, že by zahraniční investoři záměrně odcházeli. Jen jsou ve stejné pozici jako všichni investoři, protože se obchodní aktivita zpomalila. Neustále tedy registrujeme zájem zahraničních investorů o Českou republiku, které lákají její silné ekonomické základy,” podotýká Watson.

Co investoři v ČR nejčastěji pořizují?

V uplynulém čtvrtletí v transakcích podle analýzy dominovaly v Česku především nemovitosti ze segmentu maloobchodu (57 procent), následované výrobními a logistickými areály (27 procent). Podle Jana Večerky ze společnosti BrikkApp zaměřené na realitní investování tak stále ale zůstává lukrativní development logistických center. „Novou výstavbu center na zelené louce ovšem ztížily komplikace s vynětím půdy ze zemědělského půdního fondu," upozorňuje Večerka. 

Praha chce financovat výstavbu bytů skrze úplně nové evropské fondy

Money

Kdo a hlavně za co postaví tisícovky městských bytů, jejichž projekty už třetím rokem chystá Pražská developerská společnost (PDS)? Praha nyní přišla s nápadem na financování skrze Evropské fondy dlouhodobých investic (ELTIF).

Denisa Holajová

Přečíst článek

Naopak kanceláře, které donedávna dlouhodobě představovaly podstatnou část transakcí, tvoří nyní už pouze devět procent z celkového objemu investic. O procento méně pak zájemci investovali do nájemního bydlení.

Vše o nemovitostech čtěte v Realitním Clubu zde

„Investoři se zaměřují na nemovitosti, které v krátkodobém až střednědobém časovém horizontu skýtají růstový či developerský potenciál. Jedná se o projekty s povoleními pro rozšíření nebo přestavbu, případně s možností kompletní změny užívání například na byty,“ vysvětluje David Sajner partner a vedoucí oddělení prodejů ve společnosti Knight Frank a dodává, že tyto nemovitosti obvykle generují také stabilní výnos a investoři díky tomu mají i dostatečný prostor pro přípravu projektu.

Větší prostor pro domácí investory

Vzhledem k přetrvávajícím vysokým úrokovým sazbám nyní probíhá na českém trhu korekce výnosů. V prvním čtvrtletí narostly výnosy u kanceláří a nákupních center o čtvrt procentního bodu, v ostatních segmentech pak byl růst ještě o půl procentního bodu vyšší. Lze tedy očekávat, že korekce bude pokračovat i v průběhu tohoto čtvrtletí.

Lukáš Kovanda: Bez velké krize byty nezlevní. Dostupné byty by umožnila výstavba mrakodrapů, které brání památkáři

Názory

Bez velké krize české byty výrazněji nezlevní. Vlastní bydlení v Praze je jako červené Ferrari – nelze si jej nárokovat. Receptem na dostupnější bydlení by mohla být výstavba „mrakodrapů“, které však brání památkáři, míní hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda.

Lukáš Kovanda

Přečíst článek

„Na trhu se nyní objevují trofejní nemovitosti, které do portfolií vlastníků nezapadají z hlediska dlouhodobé strategie, většinou v souvislosti s požadavky na ESG. Vzhledem k tomu, že jsou v současné době zahraniční institucionální investoři méně aktivní, získávají prostor realizovat akvizice atraktivních trofejních či komerčně zajímavých nemovitostí právě domácí investoři,“ konstatuje Sajner.

Doutnající nebezpečí. V USA už vědí 

Meziroční pokles objemu investičních transakcí přesáhl podle Watsona už ale padesát procent, a to podle něj svědčí o výrazném zpomalení tuzemského trhu v posledních 12 měsících. Vyšší procento transakcí v retailu a minimální v kancelářích, je tak pravděpodobně i důvod, proč je alespoň zatím tuzemský trh na tom lépe než třeba ten americký. 

Realitní trh ožívá. Novostavby zlevňovat nebudou, starší byty už méně razantně

Reality

Trh s novými byty ožívá, tvrdí nejnovější analýza společnosti Skanska, Trigema a Central Group. V prvním čtvrtletí se prodalo 650 bytů, o 18 procent více než v posledním čtvrtletí loňského roku.

Petra Jansová

Přečíst článek

Podle zmiňovaného článku týdeníku The Economist skrývají totiž americké komerční nemovitosti v sobě docela „hořlavý potenciál“, přesně řečeno „pekelnou bouři“. Skutečné obavy tam vzbuzují hlavně kancelářské prostory, které tvoří asi čtvrtinu všech komerčních nemovitostí (a tedy i jejich dluhů) v Americe.

Obsahují v sobě dvě potenciální nebezpečí. Jednak se vyprazdňují a u prázdných budov jejich hodnota klesá až třeba na polovinu původní ceny, kterou za ně jejich majitelé zaplatili. A druhá hrozba je skryta ve finančnictví, tedy v bankách, které mají tyto budovy jako zástavy úvěrů.

Hledání nového smyslu

Podle autorů článků se ale scénář podobný globální finanční krizi v letech 2007 až 2009 nerýsuje. Banky totiž u komerčních nemovitostí nepůjčovaly na 100 procent hodnoty jako u rezidenčních nemovitostí, ale maximálně jen na 75 procent. Pokles cen by tak musel být mnohem větší. A pokud by bankám přece jen zůstaly v portfoliích prázdné kancelářské budovy, rýsují se na obzoru další dříve nečekané možnosti rekonstrukce na jiný účel, podobně jako tomu je například u hotelů po období pandemie covidu. 

J&T prodala karlínský Red Court, budoucí sídlo Strnadova zbrojařského holdingu

Reality

Kancelářská budova Red Court v pražském Karlíně, budoucí sídlo holdingu CSG miliardáře Michala Strnada, změnila majitele. Od developera J&T Real Estate CZ ji koupila realitní společnost BlackBird Real Estate (BBRE). Cenu transakce strany nekomentovaly.

vku

Přečíst článek

„Není v zájmu měst, aby celé ulice kancelářských budov nižší kategorie chátraly, takže vlády mohou začít nabízet pobídky k renovaci nebo přestavbě. Na některých místech k takovému přizpůsobení ostatně již dochází. Podívejte se z oken redakce časopisu The Economist ve Washingtonu a v kterýkoli všední den se hrstka stavitelů zabývá přestavbou staré budovy Vanguard, v níž kdysi sídlil Mírový sbor, na blok nových nablýskaných bytů," píše The Economist. 

„V Česku se do kanceláří sice vrací zaměstnanci, ale proces přehodnocování využívání kancelářských prostor pokračuje i u nás. Je tedy otázkou, zda a jak recese, které budeme čelit v nadcházejícím období, zda dále neovlivní jak společnosti využívají kanceláře,“ shrnuje i za český trh Večerka. Do jaké míry tedy složitá situace s komerčními nemovitostmi přijde i do Evropy a potažmo do Česka, se uvidí nejspíš až v dalších letech. Zatím ale tuzemští investiční experti optimisticky vyhlíží růst.

Propadne se evropský trh s komerčními nemovitostmi? Obavy rostou

Reality

Mezi investory rostou pochybnosti ohledně zdraví evropského trhu s komerčními realitami, někteří mají obavy z jeho prudkého propadu po nedávných problémech v bankovním sektoru. Vyšší náklady na půjčky nyní tlačí dolů ceny realit, které v uplynulých letech těžily z nízkých úrokových sazeb, píše CNBC.

ČTK, obi

Přečíst článek

„Očekáváme, že ve druhé polovině roku dojde k nárůstu investiční aktivity. Důvodem bude, že současná fáze hledání optimální ceny z velké části pomine a nastane větší jistota ohledně ceny nemovitostí,” předpovídá Watson. Přiznává, že nyní neočekává, že by čeští investoři měnili svou investiční strategii a že tak budou hledat investiční příležitosti i nadále ve všech odvětvích v různých částech České republiky. Jejich příjmy jsou podle Watsona zatím stále v plusu a mohou tak stále akumulovat vlastní kapitál na další využití. 

Opatrné jsou i speciální platformy na investování

„V oblasti realitního crowdfundingu, který je založený na investicích drobných investorů prostřednictvím různých crowdfundingových platforem, je teď cítit určitá opatrnost," říká Jan Večerka, zakladatel internetové aplikace BrikkApp, která na trh vstoupila právě jako rozcestník platforem pro přímé investování do realit. Podle Večerky stávající situace vede crowdfundingové platformy nyní k tomu, že velice detailně prověřují každý projekt, který chce vstoupit do tohoto typu financování. Platformy se tak snaží o minimalizaci rizik, u řady z nich to ale podle něj způsobuje snížení množství nabízených projektů. 

Zdenka Klapalová: Trofejní nemovitosti jsou jako kvalitní umění, bezpečným uchovatelem hodnoty

Reality

Zámek, menhiry nebo třeba věž. Dají se prodat? Ano, má to ale svá specifika. Jedná se o velmi unikátní typy nemovitostí, které se objevují na realitním trhu jen minimálně. Ostatně i jejich cena a kupci bývají velmi specifičtí, protože nejde o běžné nemovitosti, které je možné klasicky zhodnocovat. V realitním žargonu se jim říká trofejní nemovitosti. Na to, které budovy se mohou takto nazývat, kolik se jich ročně objeví a které z nich byly za posledních sto let nejvíce unikátní, jsme se zeptali šéfky Knight Frank a prezidentky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), Zdenky Klapalové, která se tímto tématem zabývá dlouhodobě. 

Věra Tůmová

Přečíst článek