Slabý dolar nahrává koupi nemovitosti v zahraničí. Na co je však třeba si dát pozor

Už dávno neplatí, že by koupě zahraniční nemovitosti byla pro Čechy nedostupná či zcela nemožná. Může to vyjít i levněji než v Česku. Kdo si tak vysnil vlastní nemovitost v cizině, má letos ideální příležitost ke koupi. Americký dolar oslabuje a díky tomu se otevírají českým kupcům nové možnosti. Jaké jsou podle expertů výhody a nevýhody vybraných destinací a jaké investiční rizika se vyplatí před koupí zvážit?

Vila či apartmán s terasou a výhledem na mořský záliv nebo důmyslně vybavený byt v horách blízko nekonečných sjezdovek a s horským panoramatem za oknem. Tak si nejeden z Čechů představuje nemovitost, kterou si jednou koupí v zahraničí. A podle expertů by s tím ani neměli lidé příliš otálet, zvlášť pokud mají finanční prostředky a našli už svou vysněnou nemovitost. Ceny nemovitostí totiž jen tak dolů ve většině míst nepůjdou a situace, kdy je americký dolar takto slabý jako je nyní, také nebude trvat věčně.  

Stačí si jen porovnat například devizový kurz ČNB koruny vůči dolaru letos 2.ledna (24,398 korun za americký dolar) a po půl roce 17.června (21,435 korun za americký dolar) a je vidět, že koruna za šest měsíců letošního roku dokázala posílit o více než dvanáct procent. To může přitom podle expertů představovat zlevnění některých nemovitostí v řádech statisíců, a dokonce až milionů korun. „Slabší dolar znamená, že za stejnou nemovitost zaplatí investor méně korun. Nebo si za stejný rozpočet může dovolit větší, lépe situovanou nebo lépe vybavenou nemovitost,“ konstatuje Jan Rejcha ze společnosti Rellox, která se specializuje na prodej nemovitostí v zahraničí. Platí to na realitním trhu především všude tam, kde se obchoduje v amerických dolarech nebo v měnách na něj navázaných.

Výhodný kurz pro tuzemské investory platí přitom nejen v Dubaji, ale i v dalších emirátech, kde Češi kupují nemovitosti, například v Abu Dhabí nebo v Ras al Khaimah. Pevný směnný kurz v SAE (1 USD = 3,6725 AED) platí od roku 1997. „Tento pevný kurz není fixovaný navěky. Centrální banka SAE může tento kurz v budoucnosti upravit, nicméně je považovaný za velmi stabilní a jeho změna se v dohledné budoucnosti nepředpokládá," domnívá se Rejcha. Kromě Spojených arabských emirátů je pevný směnný kurz lokální měny k dolaru aplikován podle něj pak také v dalších zemích Středního východu, například v Ománu, který poslední dobou objevují, jak čeští turisté, tak realitní investoři (1 USD = 0,385 OMR).

Apartmán v Emirátech?

Díky slabému dolaru tak mohou být podle expertů pro Čechy momentálně atraktivní ohledně koupě nemovitosti nejen tedy Spojené státy americké, ale právě i Spojené arabské emiráty. Podíváme-li se kupříkladu na apartmán v lokalitě Jumeirah Village Circle v Dubaji v ceně 258 tisíc amerických dolarů, v lednu tato cena v přepočtu na koruny vycházela podle Rejcha přes 6 milionů a čtvrt (6 294 684 korun). A v červnu by tato nemovitost díky poklesu dolaru a ceně 5 530 230 korun přišla Čechy tedy o více jak 700 tisíc korun méně, přesněji na 764 454 korun.

Průměrná cena bytu o rozloze 70 metrů čtverečních se přitom podle Davida Bureše ze společnosti Bureš & partneři nyní na dubajském realitním trhu pohybuje za cenu 117 000 korun za metr čtvereční. Sedmdesátimetrový byt ve středním okruhu tam tak nyní vyjde na 8,23 milionu korun. „Je ovšem třeba počítat ještě s poplatky 4 procenta z kupní ceny pro Dubajský katastr a dalšími 2 procenty pro makléře,“ upozorňuje David Bureš. Kdo si v Emirátech nekupuje byt pro sebe ale jako investiční, může pak podle něj počítat s hrubým výnosem nájemného ke kupní ceně v prvním roce 6,5 procent. Což je v porovnání s dalšími lokalitami jako je Praha či třeba španělská Malaga momentálně nejzajímavější výnos.

Průměrná cena 70metrového bytu ve španělské Malaze se totiž podle Bureše pohybuje kolem 105 tisíc korun za metr čtvereční, což představuje průměrnou kupní cenu bytu ve středním okruhu 7,35 milionu korun. Ve Španělsku se ale musí zase počítat s poplatky za daň z převodu od 6 do 10 procent podle lokality a s poplatkem notáři, který se pohybuje mezi 0,5 až 1,5 procenty z kupní ceny dle regionu. Hrubý výnos z nájemného ke kupní ceně v prvním roce pak zde vychází na šest procent.

Kdy se vám vyplatí koupit investiční byt a kdy vůbec ne

Reality

Vyplatí se vám investovat dnes v Česku do investičního bytu? Kdy ano a kdy to nemá smysl? A jaké faktory rozhodují o tom, jak to je výhodné? Zeptali jsme se na to expertů.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Nejen politická a regulatorní rizika jednotlivých trhů

Oba uvedené příklady nákupu apartmánu v cizině v porovnání s obdobným v Praze (s cenou 168 tisíc za metr čtvereční a kupní cenou kolem 11,8 milionu korun) tak vypadají na první pohled výrazně výhodněji, a to ať už z hlediska průměrné ceny za metr čtvereční, či celkové kupní ceny nebo i v porovnání výnosu. Podle Bureše je však třeba před koupí zvážit několik faktorů, které souvisí s investičními riziky. Kupříkladu kvalita zpracování bytu v Praze bývá podle něj na podstatně vyšší úrovni, a to jak z pohledu materiálů, tak zejména kvalitou provedení než v zahraničí. Navíc přímořský vzduch se solí zajišťuje mnohem rychlejší opotřebení a ztrátu kvalitních parametrů oproti Praze.

Dalším faktorem, který je třeba mít na paměti je, že Praha je určená jako místo pro dlouhodobé bydlení a je zde větší stabilita cen a poptávky nájemníků. To se však podle Bureše nedá říci o dalších dvou zmíněných místech, které z velké části těží z turismu a krátkodobých pronájmů. „A pokud se turismus v daných lokacích zmenší či omezí, okamžitě se to pak propíše i do cen a nájmů. Takže z pohledu investičního je v těchto místech, Dubaj a Malaga, mnohem větší investiční riziko,“ zdůrazňuje Bureš a připomíná, že Dubaj je také posledních pár let velmi růstová i z důvodu ukládání úspor ruských občanů, kteří chtějí vyvést peníze mimo svůj stát. To však také vytváří nestandardní lokální bublinu.

S uvedenými faktory navíc souvisí podle expertů i další politická a regulatorní rizika. Třeba ve Španělsku se zase v poslední době hodně řeší takzvaný „overturismus“ a zásadní omezení ubytovacích kapacit. „Aktuálně je tam vyhlášeno moratorium na nové licence pro Airbnb byty a některá společenství vlastníků (SVJ) tam mohou přímo zakázat pronájem v daných bytových domech. Navíc zákon o bydlení z roku 2023 zavedl strop pro navyšování nájemného na 2 procenta ročně. Pro představu průměrný nárůst v Praze od roku 2000 je kolem 5 procent,“ poznamenává Bureš.

A v neposlední řadě je třeba pohlížet na realitní trh komplexně napříč celým trhem. V této souvislosti je dobré vědět, že dubajský trh má aktuálně velký převis nabídky nových bytů. Během roků 2025 a 2026 zde má být totiž dokončeno kolem 210 tisíc nových bytů, což může po letech boomu způsobit dvouciferný propad na trhu. V Dubaji jsou také podle Bureše velmi vysoké průběžné náklady. A tyto servisní poplatky se pohybují 15 až 25 euro na m2 na rok, což se také hodně projeví na snížení hrubého výnosu z nájemného. Z pohledu regulace je pak nutné zase znát, že převodní poplatek ve výši 4 procent znovu zaplatíte při prodeji. A navíc se centrálně limituje zvyšování nájemného. „Pro investora v ČR je tu i zásadní problém s kurzovým rizikem, kdy je AED fixován na dolar, takže jen od ledna letošního roku došlo ke ztrátě kolem 16 procent hodnoty na měnovém kurzu. A pro Španělsko i Dubaj pak ještě také platí, že extrémní teploty posledních let extrémně zvyšují i nároky na chlazení, a tedy i elektřinu, která má rostoucí tendence na trzích,“ uzavírá Bureš.

Porovnání koupě 70 m2 apartmánu v Praze, Dubaji a Malaze

Město	Průměrná cena (Kč/ m2)	Průměrná kupní cena (Kč)	Hrubá výnos nájemného	Poplatky
Praha	168 000	11,8 milionu Kč	3,2 %	poplatky za právní služby a katastr jsou do 30 000 Kč včetně úschovy kupní ceny, standardně prodává přímo developer a není tedy extra provize realitnímu makléři, 3 % pak provize u starších nemovitostí.
Dubaj	117 500	8,23 milionu Kč	6,5 %	poplatky jsou 4 % z kupní ceny pro Dubajský katastr + cca 2 % pro makléře.
Malaga	105 000	7,35 milionu Kč	6 %	poplatky za daň z převodu 6-10 % dle lokality u starších nemovitostí, poplatek notáři je 0,5 až 1,5 % z kupní ceny dle regionu.

Zdroj: Bureš & partneři

Ceny bytů se do deseti let zdvojnásobí, říká Tomáš Pardubický z Finepu

Reality

Hlavním důvodem, proč se staví málo bytů, proč se na ně vytvářejí pořadníky a jejich cena roste, není překvapivě neochota politiků. Hlavním problémem je infrastruktura ve městech, myslí si Tomáš Pardubický, akcionář developerské společnosti Finep. Města podle něj nemají dost peněz, aby stavěla dopravu, parkování, vodovodní řady, kanalizaci, energetické sítě. Vidí dvě možná řešení. Buď změnit rozpočtové určení daní a víc podpořit velká města, kam se lidé stěhují za prací. Nebo zajistit výstavbu infrastruktury ze strany státu. V současnosti přitom města tlačí na investory, aby sítě a vybavení financovali sami. Ti pak zvýšené náklady logicky promítnou do cen bydlení.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

Aktualizováno

Nejlepší sazba na spořicím účtu bez omezení vkladu stále začíná trojkou

Money

Ty nejlepší spořicí účty tuzemských bank mívají téměř vždy nějaká omezení. Zpravidla to je výše vkladu nebo zaměření se jen na nové klienty a ty úplně nejvyšší sazby požadují ke spoření i tisícikorunové investice. Navzdory tomu je stále možnost získat trojkovou sazbu i bez jakýchkoliv podmínek a pro stávající klienty. Podívejte se, kde.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Vlastnictví nemovitosti zůstává pro Čechy nejatraktivnější formou investice

Money

Za poslední půlrok se na prvních místech žebříčku nejatraktivnějších forem spoření a investování drží vlastnictví domu či bytu, které v květnu mezikvartálně stouplo o dva procentní body na 78 procent. Vlastnictví pozemku si udržuje stabilně 70 procent, uvedl průzkum IBRS Barometr spoření pro Golden Gate na reprezentativním vzorku 1000 respondentů z české populace ve věku od 16 let.

ČTK

Přečíst článek