Kdy se vám vyplatí koupit investiční byt a kdy vůbec ne
Vyplatí se vám investovat dnes v Česku do investičního bytu? Kdy ano a kdy to nemá smysl? A jaké faktory rozhodují o tom, jak to je výhodné? Zeptali jsme se na to expertů.
Ceny bytů a domů v České republice se podle ČSOB Indexu bydlení dlouhodobě zvyšují. Na konci roku 2024 tak už překonaly dokonce i předchozí cenové maximum z třetího kvartálu roku 2022. A tento trend se podle analytiků ČSOB jen tak nezastaví. Navzdory tomu to ale neznamená, že by přestalo mít smysl nakupovat investiční byty, tvrdí oslovení experti.
„Vstupuje však do toho opravdu i velké množství různých faktorů. Typově například za jakou cenu klient byt kupuje, jakým způsobem a za jakých podmínek ho financuje. Záleží ale také třeba na vývoji investičních nástrojů,“ konstatuje Monika Hořínková z ČSOB.
Diverzifikace portfolia
Investice do nemovitostí nicméně patří podle šéfa společnosti Bureš & partneři Davida Bureše mezi základní pilíře portfolia investora. „Investice by měly být rovnoměrně rozděleny mezi stabilní finanční produkty, jako jsou například ETF a nemovitosti. To jsou pevné základy stabilního investičního portfolia,“ říká Bureš a dodává, že investici do nemovitosti proto také vnímá jako nástroj pro udržení a nárůst hodnoty majetku a zdroj budoucí nekonečné renty. V tomto ohledu proti dosažení cíle investora hraje především čas.
Vhodná doba k pořízení investičního bytu tak je podle Bureše vždy právě teď. „Pokud kupujete kvalitní investiční byt, jeho hodnota poroste, což v praxi znamená, že levněji ho už pak nekoupíte a odkládáním nákupu tedy bude budoucí cena už jen pouze vyšší. Zároveň přicházíte o možný výnos z nájmu a také nárůst na hodnotě nemovitosti,“ vysvětluje Bureš.
Vlastnění investičního bytu přitom není jen pro nejmovitější vrstvy obyvatel. „Například v Německu je běžné, že nájemní trh tvoří až 50 až 60 procent trhu s bydlením, přičemž investiční byty tam nejsou výsadou bohatých, ale běžnou součástí finančního plánování domácností,“ poznamenává Alan Pock z crowdfundingové platformy Investown.
Lokalita hraje prim
Nákup investičního bytu tak může být výhodný i v dnešní době, ale neplatí to plošně pro celou Českou republiku a za každou cenu. „Investiční byty zůstávají dlouhodobě atraktivní formou uložení kapitálu, zejména pokud se hledí na stabilní výnosy, ochranu před inflací a možnost pasivního příjmu,“ říká Pock. A stejně jako ostatní experti upozorňuje, že hlavní prim vedle všech dalších faktorů vždy hraje lokalita, typ nemovitosti a správné načasování samotného nákupu.
Zajímavá jsou z tohoto hlediska podle Pocka například větší krajská města a jejich příměstské oblasti, kde je poptávka po nájemním bydlení stále silná, ale ceny nejsou tak extrémně vysoko jako v Praze. A kupříkladu Plzeň, Brno, Hradec Králové nebo České Budějovice mají zase zdravý trh, dostatek studentů, zaměstnanců i mladých rodin, kteří preferují nájemní bydlení. „Dává smysl sledovat také rozvojové lokality v Praze a okolí jako jsou například Letňany, Uhříněves či Hostivař, kde vznikají nové projekty a dobrá dopravní dostupnost zvyšuje atraktivitu,“ vypočítává Pock.
Kdy tedy nakupovat investiční byt
Pořízení investičního bytu může být podle expertů výhodné, když nakupujete za cenu, která odpovídá potenciálu výnosu. V ideálním případě by to mělo být alespoň 4 až 6 procent ročně. A vyplatit se to může také v případech, kdy plánujete vlastnit nemovitost na střednědobém až dlouhodobém horizontu a když navíc můžete svou nemovitost i bezpečně pronajmout. Tedy ideální to je třeba v lokalitě s vysokou poptávkou po bydlení, dobrou dopravní dostupností a fungující infrastrukturou.
Čeští retailoví investoři budou mít od letošního dubna možnost investovat do dalšího nemovitostního fondu. Ten je z dílny bankovní skupiny ČSOB a aktuálně cílí na komerční nemovitosti v České republice a na Slovensku.
Na český trh vstupuje další nemovitostní fond, tentokrát je i pro běžné investory
Money
Pokud investor nakupuje nemovitost s cíli, aby měl v portfoliu rovnoměrně rozdělené finanční, respektive investiční produkty a počítá s růstem její ceny i rentou, má nákup investiční nemovitosti podle Bureše smysl. „Vhodná doba je vždy, když to vaše situace dovoluje. Pokud máte dostatek kapitálu anebo máte případně dostatečnou bonitu pro možnost financování hypotékou,“ poznamenává Bureš, jehož firma se na nákup a správu investičních bytů v Praze přímo zaměřuje.
Hlavním důvodem, proč sami cílí na hlavní město, je stabilita zdejšího trhu, jistota dlouhodobého růstu cen a také možnost vybírat si z kvalitních nájemníků. V Praze se navíc kvůli náročným schvalovacím procesům a legislativním nárokům dlouhodobě staví i méně bytů, než je poptávka a vyšší poptávka, než nabídka znamená růst cen.
A kdy rozhodně nenakupovat
Jestliže se rozhodnete pro nákup domu či bytu bez důkladné analýzy a v okamžiku, kdy jsou ceny nemovitostí na vrcholu cenové bubliny, nemusí se vám taková investice ale podle Pocka vyplatit. Stejně tak ani v případě, kdy je výnos z pronájmu nízký a pokrývá sotva náklady. A zpravidla se nevyplácí ani spekulace s vývojem cen nemovitostí. Trh už není jako v letech 2016 až 2019 a pokud tedy počítáte s rychlým zhodnocením, nejspíš svých cílů nedosáhnete. „Zároveň je dobré si uvědomit, že samotný byt není „pasivní“ investice, ale je to aktivum, které vyžaduje péči,“ zdůrazňuje Pock.
Samotnou kapitolou, která vyžaduje opatrnost a důkladné zvážení, jsou pak investiční nemovitosti v cizině. „Je potřeba si uvědomit rizika spojená s jiným právním prostředím, legislativními omezeními pro například krátkodobé pronájmy, náročnost kontroly agentury, která vám bude byt či dům spravovat,“ připomíná Bureš a upozorňuje, že poptávku může ovlivnit pak i nárůst cen letenek do konkrétní destinace, kde chcete koupit nemovitost. „Při výpočtu výnosnosti investoři často nezahrnou v potaz všechny tyto faktory. Navíc kvalita daných staveb často bývá na hodně nízké úrovni a velmi rychle se začnou vyskytovat problémy. A je jedno, zda to je Dubaj nebo Španělsko,“ uzavírá Bureš.
Kdo vlastní investiční byty v ČR
Alespoň jeden investiční byt vlastní podle dat společnosti Investown každý osmý člověk v Česku. A většinou jsou tito lidé ze starší či nejstarší generace. Mladí lidé z generace 18 až 35 let totiž tomuto typu aktiv až tolik neholdují a dávají spíš přednost různým typům investičních platforem, u kterých mohou investovat hned, a to i do nemovitostí bez nutnosti je vlastnit a spravovat. Navíc takto mohou investovat snadno a rychle třeba už od pár stokorun a rovnou ze svého mobilu.
Nájemní trh se nezastavuje a nájemní ceny se začátkem jara opět poskočily, a to o celých 5 procent za jediný kvartál. Nejvíce rostou kraje, které v minulých měsících zdražovaly spíš méně, tvrdí analýza serveru Bezrealitky.
Dražší bydlení. Čechům vzrostlo nájemné o pět procent
Reality
Na trzích kvůli nervozitě způsobené zaváděním amerických cel prudce klesají i ceny amerických státních dluhopisů, ve středu přitom ztráty ještě prohlubují. To je znamením, že se investoři zbavují i těch nejbezpečnějších aktiv. Krize na trzích tak nabírá znepokojivý směr k nuceným výprodejům a k útěku do bezpečí hotovosti, uvedla agentura Reuters.
Trh zachvátily panické výprodeje. Investoři se zbavují i těch nejbezpečnějších aktiv
Trhy
U penzijních společností si nově můžete vybrat také investování do alternativních aktiv. Vznikají kvůli tomu nové alternativní fondy, které umožní investování do nemovitostí či do kryptoaktiv. Změnu zákona na přímé investice penzijních fondů do bydlení teprve vláda ale chystá, jak před pár dny oznámil ministr financí Zbyněk Staňura. Přečtěte si, kde už investování do alternativních fondů ale možné je a kde se teprve chystá.
Kdo se nebojí alternativních investic, může investovat už i v penzijních fondech. Zatím to umí jen dva
Money
Čeští retailoví investoři budou mít od letošního dubna možnost investovat do dalšího nemovitostního fondu. Ten je z dílny bankovní skupiny ČSOB a aktuálně cílí na komerční nemovitosti v České republice a na Slovensku.
Na český trh vstupuje další nemovitostní fond, tentokrát je i pro běžné investory
Money
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
