Zdenka Klapalová: Trofejní nemovitosti jsou jako kvalitní umění, bezpečným uchovatelem hodnoty

Zámek, menhiry nebo třeba věž. Dají se prodat? Ano, má to ale svá specifika. Jedná se o velmi unikátní typy nemovitostí, které se objevují na realitním trhu jen minimálně. Ostatně i jejich cena a kupci bývají velmi specifičtí, protože nejde o běžné nemovitosti, které je možné klasicky zhodnocovat. V realitním žargonu se jim říká trofejní nemovitosti. Na to, které budovy se mohou takto nazývat, kolik se jich ročně objeví a které z nich byly za posledních sto let nejvíce unikátní, jsme se zeptali šéfky Knight Frank a prezidentky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), Zdenky Klapalové, která se tímto tématem zabývá dlouhodobě. 

Jaké jsou atributy trofejních nemovitostí? Co musí nemovitost splňovat, abychom jim mohli nazvat trofejní?  

Jedná se o specifickou, avšak různorodou kategorii nemovitostí. V první řadě se taková nemovitost nachází v unikátní lokalitě. Často se jedná o historická centra měst, v blízkosti významných památek, řeky a s nezaměnitelným výhledem. V Praze pokládáme za takovéto výjimečné lokality Staré Město, Josefov, Staroměstské a Malostranské náměstí. Jsou to ale i nejdražší historické obchodní třídy jako jsou Příkopy nebo Pařížská ulice, popřípadě nemovitosti v blízkosti Pražského hradu a podobně. Často se za trofejní nemovitosti považují také nemovitosti v historické a památkové rezervaci města. Jsou obdivovány pro svou nezaměnitelnou historickou hodnotu, mnohdy spojenou s příběhem, osudem nemovitosti – kdo ji vlastnil, kdo v ní žil a s jakou významnou dějinnou událostí je spojena. Důležitou roli hraje i prestižní adresa, jako je třeba Václavské náměstí. 

Jde tedy výhradně o historické objekty?

Ne nutně. Za trofejní stavby mohou být právem pokládány i nemovitosti nové, výjimečné svou architektonickou a estetickou hodnotou. Potká-li se významný architekt s osvíceným velkorysým investorem, výsledkem může být například Tančící dům, ale i jiné stavby tohoto či minulého století. Může to být kupříkladu obchodní dům Kotva, bytový dům „Skleňák“ na Praze 6 nebo aktuální kancelářský počin Drn na rohu Národní třídy a Mikulandské ulice. 

Podívejte se na některé z českých trofejních nemovitostí, které v posledních letech změnily majitele: 

Jak se tyto výjimečné, trofejní, budovy obvykle tedy využívají?

Trofejní nemovitosti slouží ke komerčním i nekomerčním účelům. Pokládám za nezbytnou flexibilitu památkové péče, neboť i trofejní nemovitosti by měly žít a sloužit potřebám svých uživatelů odpovídajícím dnešním požadavkům. Město by nemělo zůstat mrtvým skanzenem, a i historicky cenné budovy mají svůj nárok na citlivou rekonstrukci a oživení. 

A do jaké míry se odlišuje prodej standardní nemovitosti od té, která je trofejní? V čem spočívají specifika takové transakce? 

Tyto nemovitosti se na trhu objevují opravdu jen zřídka, a i způsob prodeje bývá proto různý. Privátní, respektive původní majitelé si často ani nepřejí veřejnou nabídku. Preferují jednání pouze s limitovaným, předem vybraným okruhem zájemců. V případě, že je vlastníkem takového objektu stát, bývá naopak preferován prodej veřejný, často formou výběrového řízení.  

Zdenka Klapalová: Investoři se zaměřili na nájemní bydlení, je to celosvětový trend

Reality

Řada velkých transakcí na nemovitostním trhu nyní míří do nájemního bydlení, říká Zdenka Klapalová, bez nadsázky první dáma českého nemovitostního trhu. Je prezidentkou Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a také řídící partnerkou poradenské společnosti Knight Frank, která v Česku stojí za řadou velkých obchodů v tomto byznysu.

lib

Přečíst článek

To znamená, že se informace o těchto transakcí mnohdy ani moc nezveřejňují, že?

Ano. Většinou se totiž jedná o takzvené off-market transakce, kdy si majitelé nepřejí údaje o nemovitosti jakkoli zveřejnovat. Nicméně poslední trofejní transakce – prodej Paláce Bellevue – proběhla veřejně, protože byla prodávána insolvenčním správcem, u nějž je veřejná nabídka nezbytná. Způsob zpeněžení tedy závisí na majiteli a případně na jeho poradcích. Každá forma prodeje má své výhody a je nutné vyhodnocovat situaci individuálně. Tedy zda a kým je nemovitost aktuálně užívaná a podobně. Vždy je potřeba volit i vhodný a cílený marketing s ohledem na konkrétní nemovitost.  

Z čeho lze dále poznat, že se jednalo o transakci s trofejní nemovitostí?

Že se jedná o trofejní nemovitosti je obvykle patrné také u výnosů, které jsou často nižší, než je v danou dobu obvyklé u prémiových nemovitostí, případně se jedná o nemovitost v danou dobu zcela bez výnosu. 

Najdeme tento typ nemovitosti i v regionech mimo Prahu? 

Rozhodně ano. Každé město má svou historii, své výjimečné stavby, a tedy i objekty trofejního charakteru. V regionech navíc do trofejních nemovitostí velmi často investují zájemci s úzkou vazbou na dané místo, kteří se pak při koupi neřídí jen čistě investičními hledisky. To platí zejména v případech, kdy se jedná o nevyužívané nemovitosti, které jsou však pro dané místo typické a ikonické. Jde svým způsobem o filantropii ve prospěch veřejného prostoru, která eliminuje degradaci těchto výjimečných objektů. 

Zdenka Klapalová: Češi začali na domácím realitním trhu hrát prim

Reality

Investoři se nemohou dočkat okamžiku, až český realitní trh oživne a oni budou moci vložit své peníze do nemovitostí, říká Zdenka Klapalová, šéfka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a také řídící partnerka poradenské společnosti Knight Frank. Klapalová je nejvlivnější ženou v českém byznysu s nemovitostmi.

lib

Přečíst článek

A kolik takových transakcí se u nás ročně vůbec tedy objeví? 

Jedná se o pouhé jednotky transakcí. Ještě jsem nezaznamenala, že by nebyla taková transakce nakonec úspěšně zrealizována. Taková příležitost totiž vyvolává ve společnosti živý zájem. V Knight Frank se na tyto obchody přímo i zaměřujeme, neboť máme osobní kontakty na privátní investory a privátně vlastněné fondy, které tyto objekty kupují nejčastěji. Často to bývají jedinci s vysokým vlastním jměním, kteří tyto nemovité skvosty kupují, investují do jejich revitalizace, někdy jim vtisknou novější podobu a hledají optimální využití. Poté se tyto stavby stávají na dlouhou dobu rodinným majetkem. 

Je třeba dodat, ze trofejní nemovitost je také ozdobou každého většího realitního portfolia. Nejen že se jedná o takzvané „brochure building“. Mají i důležitou stabilizační funkci, neboť jejich hodnota v delším časovém horizontu s ohledem na unikátnost a jedinečnost roste. Tak jako mají umělecké předměty svou emoční a sběratelskou hodnotu, podobně lze vnímat i nemovitostní trofeje. Jejich vlastnictví přináší kromě případných výnosů majiteli i uspokojení a prestiž. Navíc jsou, podobně jako kvalitní umění, bezpečným uchovatelem hodnoty. 

Prodané trofejní nemovitosti v ČR

Rok transakce	Nemovitost	Lokalita
2017	Palác Bellevue	Praha 1
2017	Cukrovarnický palác (IPB Banka)	Praha 1
2017	Škodův palác	Praha 1
2018	Pinkasův palác	Praha 1
2019	Palác Špork	Praha 1
2019	Celetná 599/9	Praha 1
2019	dům v Templu	Praha 1
2019	Drn	Praha 1
2019	Palác Schiller	Praha 1
2020	Kotva	Praha 1
2020	Carlo IV.	Praha 1
2020	Zámek Mitrowicz	Týn nad Vlatavou
2021	Kaiserštejnský palác	Praha 1
2021	Obchodní palác Sparkasse	Karlovy Vary
2021	Dům U červené lišky	Praha 1
2022	Dům U Borovanských	Praha 1
2023	Palác Bellevue	Praha 1

Zdroj: Knight Frank

Miliardář Křetínský koupil palác Bellevue na pražském nábřeží

Reality

Palác Bellevue na pražském nábřeží získala Křetínského firma EP Real Estate. Podle serveru Seznam Zprávy za něj zaplatila 411 milionů korun.

ČTK

Přečíst článek

A jaká trofejní nemovitost vás v životě nejvíce zaujala nebo vám přišla nejvíce unikátní a proč? 

Jako kuriozní příklad trofejní transakce bych uvedla skutečnost, když společnost Knight Frank zprostředkovala v roce 1915 prodej proslulých Stonehenge siru Cecilu Chubbovi. Ten původně neměl zájem se akce aktivně účastnit. Komplex menhirů a kamenných kruhů z doby bronzové pak nakonec ale koupil za cenu 6,6 tisíce liber, což v dnešní době odpovídá necelým 400 tisícům korun. Pořídil to ale vlastně tak nějak z rozmaru jako dárek pro svou ženu. Prý jí tím velkou radost neudělal. 

Z moderních trofejních objektů mě pak nejvíce zaujala ikonická budova The Gherkin, umístěná v londýnském City na adrese 30 St Mary Axe. Autorem tohoto vizuálně jedinečného projektu je architektonické studio Foster and Partners. Budova je již neodmyslitelnou součástí londýnského panoramatu a představuje (podobně jako Tančící dům v Praze) velmi zdařilou ukázku inovativní moderní architektury. 

Urbanista z Hamburku: Metropolitní plán je alfou a omegou výstavby. Ten pražský je perfektní

Reality

Praha potřebuje dostupné bydlení i Vltavskou filharmonii. Alfou a omegou pro rozvoj české metropole je bezpochyby Metropolitní plán. „Žádná z evropských metropolí nemá tak skvěle vypracovaný plán. Vznikl totiž na základě validních dat, v kooperaci s mnoha dalšími dotčenými institucemi,“ říká v rozhovoru pro Newstream známý urbanista Peter Gero.

Petra Jansová

Přečíst článek

Architekt miliardářů Kolář: Luxus není zlatý kohoutek, ale dokonalá funkčnost

Leaders

Petr Kolář patří k nejžádanějším českým architektům současnosti, i miliardáři na něj stojí frontu. Staví hotelové resorty, vesnice, olympijské parky i rodinné domy. Označení „architekt miliardářů” se ale brání. „Kvalitní architektura jde dělat i s útlým rozpočtem, stavíme projekty i za milion,” říká Kolář v rozhovoru pro newstream.cz.

Petra Jansová

Přečíst článek