Šéf JRD Sadil: Realitní trh brzdí. Nově o něm rozhoduje i dění na Blízkém východě
Růst cen ztrácí tempo a investoři přepínají do opatrnějšího režimu. „Mírný růst v řádu jednotek procent je dnes realistický,“ říká Jan Sadil z JRD Development. Hra se přesouvá od spekulace k výnosu.
Trend Report 2026 očekává v příštích dvou letech spíše pozvolný růst realitního trhu než návrat k dynamice před rokem 2022. Vstupuje trh do nové, stabilizační fáze?
Ano, tento pohled dává smysl. Realitní trh se po velmi dynamickém období dostal do fáze, kdy se postupně stabilizuje. Nevidíme mnoho důvodů, proč by ceny měly nadále růst dvouciferným tempem, tedy o 10 procent a více meziročně, jak tomu bylo v minulých letech. Když se bavíme konkrétně o rezidenčním trhu, zejména v Praze, která je hlavním tahounem celorepublikového vývoje, zdá se, že jsme dosáhli určité cenové hladiny, kde se růst přirozeně zpomaluje. Zároveň bych ale zdůraznil, že tento výhled platí za relativně stabilních vnějších podmínek. Velkou roli mohou sehrát geopolitické faktory. Pokud by se například situace na Blízkém východě vyhrotila, a ještě více se promítla do cen ropy a návazně stavebních materiálů, může to zásadně ovlivnit nejen celý realitní sektor. V takovém případě by současné predikce přestaly platit.
Český trh s historickými sídly se v posledních letech výrazně proměnil. Investoři dnes pečlivě zvažují nejen kupní cenu, ale především náklady na rekonstrukci, budoucí provoz a možnosti využití objektu. Zámek už dávno není impulzivní koupi, ale dlouhodobým projektem.
Schwarzenbergův Dřevíč zmizel z trhu. Které zámky teď čekají na investora?
Reality
Experti v průzkumu očekávají růst investic do realit v roce 2026 v rozmezí 1 až 10 procent. To je poměrně široké rozpětí. Je podle vás realistické?
Je potřeba si uvědomit, jak takový odhad vzniká. Nejde o jedno číslo, které by někdo jednoznačně stanovil, ale o souhrn odpovědí od různých odborníků, kteří reagovali v rámci dotazníku. To rozpětí tedy odráží různé pohledy na vývoj trhu. Osobně jsem u podobných predikcí spíše opatrný. Realitní trh je ovlivňován řadou faktorů, od úrokových sazeb přes ekonomický cyklus až po geopolitiku. Na druhou stranu ale nevidím důvod, proč by takový scénář nemohl nastat. Mírný až střední růst investic v řádu jednotek procent je v současné fázi trhu poměrně realistický.
Loňský rok byl z hlediska objemu investic do komerčních nemovitostí rekordní. Dá se takové tempo udržet, nebo šlo spíše o výjimečný rok?
Spíše bych to označil za výjimečný rok. Na celkových číslech se výrazně podílely velké transakce, které nejsou běžné každý rok, například prodej významných obchodních center. Takové obchody dokážou statistiky výrazně „vystřelit“. Pokud bychom se pokusili o střízlivý výhled, očekával bych spíše uklidnění a návrat k běžnějším objemům investic. Trh zůstane aktivní, ale bez extrémních výkyvů.
V poslední době se mluví o tom, že investoři budou selektivnější a budou více řešit kvalitu, lokalitu a stabilitu výnosu. Platí to i pro drobné investory?
U drobných investorů je situace poměrně pestrá. Často se ukazuje, že rozhodování o koupi investičního bytu není čistě racionální. Nemovitosti se v mnoha případech kupují „srdcem“. Samozřejmě existují především velcí investoři, kteří detailně počítají návratnost, výši nájemného, financování a další parametry. Otázkou ale je, jak velká část trhu takto postupuje. Obecně lze říci, že nemalá část investorů se zaměřuje primárně na cenu a očekávaný růst hodnoty nemovitosti. Jiní více zohledňují nájemné či chcete-li yield, provozní náklady, kvalitu projektu nebo dlouhodobou udržitelnost. To, co ale považuji za poměrně univerzální, je nastavení českého drobného investora. Ten je historicky zvyklý na to, že hodnota nemovitostí roste. Klíčovým faktorem výnosu tak není samotné nájemné, ale budoucí prodej za vyšší cenu. Nájemní výnosy samy o sobě totiž často v případě bytů nejsou příliš vysoké.
Kdo rozhodne o budoucí podobě centra Špindlerova Mlýna? Mezinárodní architektonicko-urbanistickou soutěž na proměnu klíčového veřejného prostoru vyhlásila developerská skupina Penta Real Estate. Z 33 týmů nyní porota vybrala osm návrhů, které budou dál rozpracovány.
Špindlerův Mlýn stojí na prahu největší proměny za desítky let. Do hry vstupují světová architektonická jména
Reality
Jak důležitá je při nákupu nemovitosti lokalita?
Lokalita je naprosto zásadní a její význam se nemění. Z našich zkušeností vyplývá, že lidé velmi často kupují nemovitosti v oblastech, které dobře znají. Mají tam vybudované zázemí, sociální vazby, znají infrastrukturu i každodenní fungování lokality. To hraje při rozhodování obrovskou roli. Dokonce i v případech, kdy lidé mění typ bydlení, například z panelového bytu do novostavby, často zůstávají ve stejné čtvrti. Nejde přitom jen o byty určené k vlastnímu bydlení. Často vidíme, že lidé kupují další investiční nemovitost ve stejné lokalitě právě proto, že se tam cítí dobře.
Podle Trend Reportu má dnes z jednotlivých segmentů největší investiční potenciál nájemní bydlení. Čím je to způsobeno?
Důvodů je několik. Jedním z hlavních je rostoucí poptávka po nájemním bydlení. Čím dál více lidí nedosáhne na hypotéku, ať už kvůli cenám nemovitostí nebo podmínkám financování. Zároveň se do tohoto segmentu začínají výrazněji zapojovat institucionální investoři. Ti v nájemním bydlení vidí sice možná trochu menší, ale stabilní a dlouhodobý výnos, což zvyšuje jeho atraktivitu. Dá se říct, že nájemní bydlení prochází určitou „renesancí“ a postupně se stává plnohodnotným investičním segmentem.
Objevují se odhady, že až 10 až 20 procent nových projektů může směřovat k institucionálním investorům. Může to podle vás zvyšovat ceny bytů pro koncové kupující?
Tento pohled bych mírně korigoval. Institucionální investor obvykle nepřichází za developerem s tím, že koupí byty za katalogovou cenu. Naopak. Při nákupu většího objemu očekává slevu. Je to standardní obchodní vyjednávání. Pro developera může být prodej většího balíku bytů efektivnější, což se může promítnout i do ceny. Nelze tedy jednoduše říct, že by tento trend automaticky tlačil ceny nahoru.
Může rostoucí význam nájemního bydlení změnit tradiční vztah Čechů k vlastnictví nemovitostí?
Nemyslím si, že by došlo k dramatické změně. Vlastnictví nemovitosti je v Česku hluboce zakořeněné. Určitý posun může nastat u mladší generace, která je mobilnější a více otevřená práci či studiu v zahraničí. Přesto ale neočekávám zásadní obrat směrem k nájemní společnosti. Zajímavější je jiný aspekt trhu – jeho relativní „mělkost“. V Praze je zhruba 600 tisíc bytů, ale ročně se zobchoduje méně než dvě procenta z nich. To znamená, že lidé nemovitosti drží a trh je relativně málo dynamický.
Jaký dopad má tato nízká aktivita na trhu?
Nižší počet transakcí znamená menší konkurenci a menší tlak na ceny. Pokud by byl trh živější, s větším objemem obchodů, mohl by být i cenově plastičtější. Otázkou samozřejmě je, jak takovou změnu podpořit. Diskutuje se například o daňových nástrojích, ale jejich zavedení je politicky citlivé.
Jaký vývoj očekáváte u nájemného?
Pokud ceny nemovitostí porostou, byť pomalejším tempem, je logické, že nájmy je budou postupně dohánět. Tento trend už ostatně sledujeme.
Je problém dostupnosti bydlení primárně otázkou Prahy?
Ano, velmi výrazně. Praha je jednoznačně dominantním trhem a určuje celkový směr. Když se podíváme na čísla, rozdíly jsou výrazné. V některých regionech se prodají jen desítky nových bytů ročně. To ukazuje, že téma nedostupnosti bydlení je především problém velkých měst.
Mohla by situaci změnit lepší infrastruktura, například vysokorychlostní tratě?
Potenciálně ano. Lepší dopravní dostupnost by mohla propojit regiony s velkými městy a rozšířit okruh míst, odkud je možné dojíždět za prací. Už dnes vidíme, že ceny pozemků rostou i na základě plánovaných infrastrukturních projektů. Trh na tyto impulzy reaguje velmi rychle.
Jak by podle vás měla vláda přispět ke zlepšení dostupnosti bydlení?
Základní odpověď je poměrně jednoduchá: umožnit stavět. Pokud bude dostatečná nabídka, trh si s tím do značné míry poradí. Stát by se měl primárně zaměřit na pomoc těm, kteří si bydlení skutečně nemohou dovolit, tedy na konkrétní sociální skupiny. Pro zbytek trhu je klíčové odstraňovat překážky ve výstavbě a zjednodušit procesy.
Trinity Bank v uplynulém roce výrazně narostla: bilanční suma banky za loňský rok dosáhla 162,8 miliardy korun, což v meziročním srovnání představuje 39procentní nárůst.
Trinity Bank vydělala přes tři čtvrtě miliardy korun, zásadně vzrostl počet klientů
Zprávy z firem
Společnost EP Real Estate miliardáře Daniela Křetínského získala od developera Karlín Group podíl v projektu Nové Holešovice. Informovaly o tom Seznam Zprávy. Podle serveru E15 již podepsaly obě strany smlouvu na prodej lukrativních pozemků u metra Holešovice. Cenu neuvedly. EP Real Estate již ve stejné lokalitě několik pozemků vlastní.
Křetínský získal od developera Karlín Group podíl v projektu Nové Holešovice
Reality
Brno roste. A Praha hledá směr
Je tu nové, podzimní číslo magazínu Realitní Club. Zaměřuje na současné trendy ve výstavbě, investicích a dostupnosti bydlení.
Titulní rozhovor patří Radimu Passerovi, který otevírá pohled do zákulisí developerských projektů a rozvoje pražské Brumlovky.
Hlavní tematický blok sedmého vydání magazínu přináší detailní pohled na Brno, které se mění v jedno z nejdynamičtějších měst střední Evropy.
Exkluzivní data z Flat Zone potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský. Magazín doplňují rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
V rozsáhlé reportáži i rozhovorech například s Tomášem Vavříkem, šéfem brněnské developerské společnosti Domoplan, a Janem Tesárkem, ředitelem Kanceláře architekta města Brna, magazín mapuje největší proměnu Brna od meziválečného období.
Exkluzivní data z Flat Zone zase potvrzují, že brněnský realitní trh už dávno není levnější než pražský.
A magazín doplňují další rozhovory s odborníky, analytiky i vizionáři, kteří určují budoucnost českého developmentu.
Realitní Club vychází dvakrát ročně a je součástí multiplatformního projektu Newstreamu: zahrnuje rubriky na newstream.cz, tematické eventy a diskusní setkání pod hlavičkou klubu i úspěšný podcast moderovaný Petrou Nehasilovou a Daliborem Martínkem.
Aktuální číslo je k dostání u dobrých prodejců tisku, online a v předplatném na SENDu. Digitální verze magazínu je dostupná na newstream.cz.
