Francesco Kinský dal Borgo: Modernizace památek je stále problém
Obnova historických sídel není jen otázkou financí či techniky. Je to především práce s pamětí místa, citem pro detail a schopností dát minulosti nový smysl. Francesco Kinský dal Borgo ukazuje, jak může vypadat, když se historie skutečně vrací k životu.
Jak náročné je dnes začít s rekonstrukcí památkově chráněného objektu, a to jak legislativně, finančně i lidsky?
Je to náročné ve všech třech rovinách. Legislativně je u každé rekonstrukce kulturní památky nutné získat závazné stanovisko památkové péče. Prvním krokem bývá historický průzkum objektu, který si většinou hradí vlastník. Jeho cena se pohybuje kolem sta tisíc korun. Finančně je rekonstrukce památky náročná už ve fázi přípravy projektu. Dokumentace, historické průzkumy, projektová dokumentace a další podklady stojí často několik set tisíc korun. Teprve poté přichází samotná rekonstrukce, během níž téměř vždy vznikají další vícenáklady. A především je takový projekt především o lidech. Je potřeba schopný projektový manažer, administrátor dotací a samozřejmě kvalitní stavební profese od stavbyvedoucího až po technický dozor.
Jak dlouho dosud trvaly rekonstrukce a co bylo z vašeho pohledu nejtěžší zvládnout?
Rekonstrukce historických areálů je vždy dlouhodobý proces. V rámci projektu IROP Karlova Koruna probíhala v letech 2019 až 2023 rekonstrukce jízdárny, konírny a kočárovny. Obnova některých budov ale začala prakticky už po restituci na začátku devadesátých let. Když se člověk podívá na podobné projekty v Evropě, je to vlastně běžné. Obnova historických areálů trvá desítky let.
Které stavební prvky nebo detaily bylo nejobtížnější zachovat či obnovit?
Jednoznačně krov zámecké jízdárny. Realizace repliky původního krovu byla řemeslně velmi zajímavá, ale zároveň mimořádně náročná na provedení.
Setkali jste se během oprav s překvapivými nálezy, které změnily přístup k rekonstrukci?
Ano. Ukázalo se například rozsáhlé napadení krovu dřevokaznými houbami, což vedlo k nutnosti jeho téměř kompletní výměny. Z původní konstrukce zůstaly pouze dvě vazby. Velkým překvapením byl také věk některých trámů. Dendrochronologický průzkum ukázal, že některé trámy v krovu jízdárny jsou téměř stejně staré jako samotný zámek Karlova Koruna, tedy starší než budova jízdárny.
Kde se dnes při obnově památek nejvíce „láme chleba“? V řemeslech, materiálech, nebo v přístupu k dědictví?
Podle mě především v přístupu k dědictví. Modernizace a hledání nových funkcí pro historické objekty je stále složité, protože současná filozofie památkové péče bývá často velmi úzce zaměřená na konzervaci. Nové funkce, které budovy potřebují pro svůj další život, nejsou vždy dostatečně podporovány. Najít funkční symbiózu se státními orgány je někdy složité a hodně záleží na konkrétních lidech.
Jak hledáte rovnováhu mezi tím, co je původní, a tím, co musí být nové, aby budova mohla fungovat?
Upřímně řečeno na to často nemáme tak velký vliv, jak by se mohlo zdát. V tomto ohledu mají klíčovou roli památkáři.
Vnímáte rekonstrukci spíše jako konzervaci minulosti, nebo jako pokračování jejího příběhu?
Jednoznačně jako pokračování příběhu. Památky během historie jen zřídka zůstávaly beze změny. Jejich funkce se přirozeně vyvíjela.
Kde je podle Vás hranice mezi citlivou modernizací a zásahem, který už bourá autenticitu?
Velkou roli hraje dobrý vkus. Troufám si říct, že právě proto většina šlechtických rodů, které na svých památkách skutečně žily a vyrůstaly, má pro tuto rovnováhu přirozený cit.
Proč je podle Francesca Kinského dal Borgo důležité najít pro historické budovy novou funkci?
Jaké nečekané problémy nebo objevy se objevily během rekonstrukce areálu Karlovy Koruny?
V čem se liší přístup k využití a provozu zámku Karlova Koruna a hradu Kost?
Proč je rekonstrukce historických památek považována spíše za „srdeční záležitost“ než za klasickou investici?
Celý rozhovor s hrabětem Kinským najdete v tištěném magazínu Realitní Club, který právě vychází.
Vychází podzimní Realitní Club
Vychází nové podzimní číslo magazínu Realitní Club. Společným jmenovatelem čísla jsou investice. Nejen ty finanční, ale také investice do kvalitního návrhu, dobré lokality a dlouhodobě fungujícího města.
Na obálce jsou architekti Jaroslav Wertig a Boris Redčenkov ze studia A69. V titulním rozhovoru upozorňují na paradox současného bydlení, kdy se z bytů stále častěji stává investiční produkt a prodejní metry mohou dostávat přednost před kvalitou každodenního života.
O byznysu kolem kulturních nemovitostí mluví Albert Čuba, zakladatel ostravského Divadla Mír. V rozhovoru popisuje, jak kolem kultury vybudoval fungující podnikatelský model a proč už jsou banky ochotné financovat i divadelní nemovitosti.
O největších developerských investicích mluví v magazínu Rudolf Vacek, šéf Penta Real Estate. Popisuje proměnu pražských brownfieldů, budoucnost Bubnů i projekty na Florenci, Budějovické nebo Vítězném náměstí.
Hlavní téma čísla se vrací také k nejtradičnější české realitní investici – bytu na pronájem. Češi totiž dál považují nemovitosti za jednu z nejjistějších cest, jak dlouhodobě uložit peníze. Jenže investiční byt už není automat na peníze. Ceny výrazně vzrostly, financování je dražší a čistý výnos z nájemného se u běžného bytu často pohybuje jen kolem tří procent. Do výsledku navíc stále více promlouvají náklady na opravy, kvalita domu, správa, nájemníci i přísnější podmínky financování.
„Doba, kdy byl investiční byt téměř automaticky dobrou investicí, končí. Dnes mnohem víc rozhoduje kvalita, lokalita a dlouhodobá udržitelnost projektu. Právě na to se nové číslo Realitního Clubu dívá z pohledu architektů, developerů i investorů,“ říká Petra Nehasilová, šéfredaktorka magazínu Realitní Club.
Magazín Realitní CLUB. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
