Narazily ceny bytů na strop? Praha i Brno dál zdražují navzdory očekávání
Ceny nových bytů v Česku dál lámou rekordy. Praha se poprvé dostala nad hranici 180 tisíc korun za metr čtvereční, Brno zase překonalo metu 150 tisíc. Každé město přitom řeší jiný problém. Výsledek je ale stejný: dostupné bydlení se dál vzdaluje.
Realitní trh v Česku vstoupil do roku 2026 ve zvláštní kondici. Na první pohled to vypadá, že Praha a Brno jdou opačnými směry. Zatímco hlavní město dál dusí nedostatek bytů, Brno zažívá výrazný nárůst nabídky. Jenže při bližším pohledu se oba příběhy spojují v jednom bodě. Ceny rostou dál a dostupnost bydlení se nezlepšuje.
V Praze se v prvním čtvrtletí letošního roku prodalo zhruba 1 800 nových bytů. To je prakticky stejný výsledek jako na konci loňského roku a potvrzení, že poptávka zůstává silná. „Pražský trh s novými byty byl v prvním čtvrtletí roku 2026 i nadále silný. Za poslední dva roky sledujeme stabilní prodejní tempo s průměrem kolem 1 800 prodaných bytů za čtvrtletí,“ říká Petr Michálek ze společnosti Skanska Residential.
V Brně mezi ulicemi Veveří a Kounicovou začala výstavba rozsáhlého bytového a obchodního komplexu podle návrhu architektky Evy Jiřičné. Developerská společnost Veveří Centre zde plánuje do roku 2029 vybudovat projekt s 390 byty, vysokoškolskými kolejemi se 120 jednotkami a nákupním centrem o rozloze 10 tisíc metrů čtverečních. Náklady na stavbu v blízkosti historického centra půjdou do miliard korun.
Jiřičná mění Brno: u Veveří vznikne nový komplex za miliardy
Reality
Ceny bytů lámou rekordy v Praze i Brně
Za stabilními čísly se ale skrývá dlouhodobý problém, který se nedaří řešit. A to je nedostatek bytů. Nabídka se už několik let drží jen lehce nad pěti tisíci jednotkami a nedokáže držet krok s poptávkou. Do toho se přidávají rostoucí ceny stavebních prací i dražší financování, které komplikují zahajování nových projektů.
Výsledek je vidět na cenách. Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze dosáhla 182 311 korun za metr čtvereční, zatímco reálně prodané byty se pohybují kolem 177 tisíc za metr. Obě hodnoty přitom představují historická maxima. „Ceny nových bytů v Praze už v průměru přesáhly 182 tisíc korun za metr čtvereční. Dlouhodobě je tlačí nahoru hlavně nedostatečná nabídka a pomalé povolování,“ upozorňuje Dušan Kunovský z Central Group.
Zatímco Praha zůstává trhem nedostatku, Brno letos nabízí odlišný obrázek. V prvním čtvrtletí se zde prodalo 377 nových bytů, což je sice meziročně méně, ale zároveň více než v předchozích kvartálech. Ještě důležitější je však vývoj nabídky. Ta vzrostla na téměř 1 900 bytů, tedy o 60 procent více než před rokem a na nejvyšší úroveň za několik posledních let.
Kupující tak mají v Brně poprvé po delší době větší prostor vybírat a rozhodovat se bez tlaku okamžitého nedostatku. „Růst nabídky dává kupujícím větší prostor pro výběr, zároveň se ale mění podmínky financování. Kombinace těchto faktorů bude klíčová pro další směřování trhu,“ popisuje Dalibor Lamka ze společnosti Trikaya.
Budova, která kdysi propojovala města, bude nově sloužit k bydlení. Historická ústředna na Žižkově projde přestavbou na nájemní dům s prémiovými službami a více než stovkou bytů.
Z ústředny luxusní nájemní dům. Historická budova na Žižkově projde proměnou
Reality
Ceny v Brně rostou nejrychleji za poslední roky
Ani větší nabídka ale neznamená nižší ceny. Naopak. Brno letos poprvé v historii překonalo hranici 150 tisíc korun za metr čtvereční, když průměrná nabídková cena dosáhla zhruba 154 tisíc. Meziročně jde o růst o více než 14 procent, tedy výrazně rychlejší tempo než v předchozím roce.
Podle ekonomů se tak Brno začíná cenově přibližovat Praze rychleji než kdy dřív. „První kvartál letošního roku přinesl změnu: k 10 procentům se zvýšil cenový růst i v Brně,“ upozorňuje ekonom Michal Skořepa, předseda Výboru pro rozpočtové prognózy.
Společným rysem obou trhů zůstává také struktura prodejů. Největší zájem je o menší byty, především dispozice 1+kk a 2+kk, které tvoří většinu transakcí. V Praze jde o více než tři čtvrtiny prodejů, v Brně zhruba o sedmdesát procent. Důvod je jednoduchý. Větší byty jsou pro většinu kupujících cenově nedostupné.
Hypoteční trh v Česku v březnu výrazně ožil. Banky a stavební spořitelny poskytly úvěry za 55,4 miliardy korun, což je o 37 procent více než v únoru a meziročně dokonce o 69 procent více. Nové hypotéky bez refinancování vzrostly meziměsíčně o 36 procent na 40,3 miliardy korun. Průměrná úroková sazba přitom mírně klesla na 4,43 procenta.
Trh se utrhl ze řetězu: Hypotéky rostou, varování před zdražením přichází
Money
Dražší hypotéky a nejistota na trhu
Do dalšího vývoje navíc vstupují nové faktory nejistoty. Rostou úrokové sazby hypoték, zpřísňují se pravidla pro investiční financování a geopolitická situace zdražuje stavební materiály i energie. To může v následujících měsících přinést určité zpomalení trhu. Zásadní ale je, že nejde o obrat trendu. Spíše o jeho dočasné zvolnění. „Trh s hypotékami i s byty tak na nějakou dobu může zažít mírné ochlazení,“ říká Skořepa. Zkušenosti z posledních let ale ukazují, že podobná ochlazení bývají jen krátkodobá.
Právě v tom spočívá největší paradox současného trhu. I tam, kde se situace zdánlivě zlepšuje, jako nyní v Brně díky vyšší nabídce, ceny dál rostou. Dlouhodobý nedostatek bytů, drahá výstavba a silná poptávka totiž nezmizely. Pro kupující to znamená jediné, rozhodování bude složitější než dřív. Nabídka je sice širší, ale financování dražší. A především čekání na „lepší dobu“ se v posledních letech téměř vždy ukázalo jako dražší varianta. „Dlouhodobý cenový trend je jasný a každé další čekání se historicky ukazuje jako dražší varianta,“ shrnuje Dalibor Lamka.
Developerská skupina Skanska uvádí na trh nový projekt ve Vysočanech, kde ceny začínají na 116 tisících korun za metr čtvereční.
Skanska láká na 116 tisíc za metr. Většina bytů ve Vysočanech je ale mnohem dražší
Reality
Rezidenční projekt Nová Amerika od developerské skupiny Crestyl vyroste v centru Brna v lokalitě Nové Sady. Čtyři architektonicky výrazné budovy nabídnou celkem 243 bytů s prémiovým standardem a unikátním výhledem na panorama města včetně dominanty Petrova. Výstavba má začít letos v říjnu, dokončení je plánováno na polovinu roku 2029.
Brno roste do výšky: Crestyl odhalil projekt, který přepíše centrum města
Reality
Vychází jarní Realitní CLUB
Zbourat, nebo zachovat a dát nový smysl? Právě na tuto otázku hledá odpovědi jarní vydání magazínu Realitní CLUB, které se věnuje fenoménu rekonstrukcí a adaptací stávajících budov pro současné využití. Hvězdou magazínu je Fancesco Kinský dal Borgo.
Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu.
Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia BIG (Bjarke Ingels Group), přinášejí zkušenosti z praxe i vhled do toho, jak se proměňuje uvažování investorů a developerů.
Magazín Realitní CLUB s Francescem Kinským dal Borgo na obálce vychází právě nyní. Digitální verzi magazínu si můžete objednat na stránkách newstream.cz, distribuci tištěného magazínu zajišťuje Send.
