Obnova historických sídel není jen otázkou financí či techniky. Je to především práce s pamětí místa, citem pro detail a schopností dát minulosti nový smysl. Francesco Kinský dal Borgo ukazuje, jak může vypadat, když se historie skutečně vrací k životu.

Jak náročné je dnes začít s rekonstrukcí památkově chráněného objektu, a to jak legislativně, finančně i lidsky?

Je to náročné ve všech třech rovinách. Legislativně je u každé rekonstrukce kulturní památky nutné získat závazné stanovisko památkové péče. Prvním krokem bývá historický průzkum objektu, který si většinou hradí vlastník. Jeho cena se pohybuje kolem sta tisíc korun. Finančně je rekonstrukce památky náročná už ve fázi přípravy projektu. Dokumentace, historické průzkumy, projektová dokumentace a další podklady stojí často několik set tisíc korun. Teprve poté přichází samotná rekonstrukce, během níž téměř vždy vznikají další vícenáklady. A především je takový projekt především o lidech. Je potřeba schopný projektový manažer, administrátor dotací a samozřejmě kvalitní stavební profese od stavbyvedoucího až po technický dozor.

10 fotografií v galerii

Jak dlouho dosud trvaly rekonstrukce a co bylo z vašeho pohledu nejtěžší zvládnout?

Rekonstrukce historických areálů je vždy dlouhodobý proces. V rámci projektu IROP Karlova Koruna probíhala v letech 2019 až 2023 rekonstrukce jízdárny, konírny a kočárovny. Obnova některých budov ale začala prakticky už po restituci na začátku devadesátých let. Když se člověk podívá na podobné projekty v Evropě, je to vlastně běžné. Obnova historických areálů trvá desítky let.

Které stavební prvky nebo detaily bylo nejobtížnější zachovat či obnovit?

Jednoznačně krov zámecké jízdárny. Realizace repliky původního krovu byla řemeslně velmi zajímavá, ale zároveň mimořádně náročná na provedení.

Realitní CLUB duben 2026

Magazín ukazuje rekonstrukce v celé jejich šíři: od historických objektů proměněných v moderní restaurace přes revitalizace brownfieldů až po projekty, které dávají vzniknout novým rezidenčním čtvrtím. Nechybí ani pohledy významných osobností realitního trhu. Rozhovory s Janem Sadilem, šéfem společnosti JRD, či architektem Janem Klaškou, který působí v americké pobočce ateliéru dánského studia…

Detail a nákup

Setkali jste se během oprav s překvapivými nálezy, které změnily přístup k rekonstrukci?

Ano. Ukázalo se například rozsáhlé napadení krovu dřevokaznými houbami, což vedlo k nutnosti jeho téměř kompletní výměny. Z původní konstrukce zůstaly pouze dvě vazby. Velkým překvapením byl také věk některých trámů. Dendrochronologický průzkum ukázal, že některé trámy v krovu jízdárny jsou téměř stejně staré jako samotný zámek Karlova Koruna, tedy starší než budova jízdárny.

Kde se dnes při obnově památek nejvíce „láme chleba“? V řemeslech, materiálech, nebo v přístupu k dědictví?

Podle mě především v přístupu k dědictví. Modernizace a hledání nových funkcí pro historické objekty je stále složité, protože současná filozofie památkové péče bývá často velmi úzce zaměřená na konzervaci. Nové funkce, které budovy potřebují pro svůj další život, nejsou vždy dostatečně podporovány. Najít funkční symbiózu se státními orgány je někdy složité a hodně záleží na konkrétních lidech.

Jak hledáte rovnováhu mezi tím, co je původní, a tím, co musí být nové, aby budova mohla fungovat?

Upřímně řečeno na to často nemáme tak velký vliv, jak by se mohlo zdát. V tomto ohledu mají klíčovou roli památkáři.

Vnímáte rekonstrukci spíše jako konzervaci minulosti, nebo jako pokračování jejího příběhu?

Jednoznačně jako pokračování příběhu. Památky během historie jen zřídka zůstávaly beze změny. Jejich funkce se přirozeně vyvíjela.

22 fotografií v galerii

Kde je podle Vás hranice mezi citlivou modernizací a zásahem, který už bourá autenticitu?

Velkou roli hraje dobrý vkus. Troufám si říct, že právě proto většina šlechtických rodů, které na svých památkách skutečně žily a vyrůstaly, má pro tuto rovnováhu přirozený cit.

Proč je podle Francesca Kinského dal Borgo důležité najít pro historické budovy novou funkci? 

Jaké nečekané problémy nebo objevy se objevily během rekonstrukce areálu Karlovy Koruny? 

V čem se liší přístup k využití a provozu zámku Karlova Koruna a hradu Kost?

Proč je rekonstrukce historických památek považována spíše za „srdeční záležitost“ než za klasickou investici?

Celý rozhovor s hrabětem Kinským najdete v tištěném magazínu Realitní Club, který právě vychází.

Válka v Íránu zatím nezdražuje stavebnictví o desítky procent, ale mění něco zásadnějšího. Firmy přestávají vědět, za kolik budou stavět, a to může ceny bytů posunout ještě výš, shodli se odborníci na setkání Realitního Clubu, které se konalo v Trinity Paláci.

Napětí na Blízkém východě začíná dopadat i na české stavebnictví. Experti z realitního trhu se shodují, že konflikt v Íránu se propisuje hlavně do cen materiálů navázaných na ropu, do dopravy a celkové nejistoty při nacenění staveb. Přímý dopad zatím většinou nepočítají v desítkách procent, zároveň ale varují, že konflikt je teprve na začátku a konečný účet ještě není zřejmý.

„V rezidenční výstavbě nám za posledních deset let narostly ceny bytů o nějakých 165 procent. To přímo koreluje s tím, jak rostou ceny stavebních pozemků a náklady na výstavbu,“ uvedl Josef Kupec z KPMG.  

32 fotografií v galerii

Trh znejistěl, ceny se rozplývají

Jedním z prvních viditelných příkladů je polystyren. „Když máte štěstí a seženete ho, pak ho koupíte o 300 procent dráž. Podobná situace je i u dalších výrobků z ropy, jako je asfalt nebo plastové výrobky, například trubky,“ dodal Kupec. Vedle samotných materiálů se podle něj do cen promítne i dražší doprava, stavební stroje a celkově stavební práce.

„Kolik to bude, to v tuto chvíli bohužel nikdo z nás neví a bude to záviset na tom, jak dlouho bude konflikt trvat,“ uvedl Kupec.

Právě ropa je podle investorů a developerů klíčová. „Jen na vrtání pilot potřebujeme 40 tisíc litrů nafty,“ přiblížil Jan Sadil, šéf developerské skupiny JRD.

Kupec z KPMG: Stavebnictví drtí drahé materiály, výstavba se může dál zastavit

Názory

Realitní trh čelí souběhu několika negativních faktorů, od pomalého povolování staveb po vysoké úrokové sazby. Největší nejistotu ale aktuálně přinášejí rostoucí ceny stavebních materiálů a energií, které dál zvyšují náklady na výstavbu. Podle experta KPMG Josefa Kupce tak hrozí odkládání projektů, útlum nové výstavby a další zhoršení dostupnosti bydlení.

nst

Přečíst článek

Náklady na jednotlivé materiály samy o sobě podle něj nemusí být v celkovém rozpočtu tím největším problémem. Větší dopad má to, že cena ropy vstupuje prakticky do všeho, od výroby přes dopravu až po vedlejší rozpočtové náklady.

Na růst cen už podle firem reagují i dodavatelé. „Ceny vstupních materiálu razantně narostly, například v případě plastových oken nebo umělých trubek. Výrobci navíc vůbec nedokážou predikovat, zda potřebné materiály pro výrobu budou mít k dispozici,“ potvrzuje Pavel Šatný, spolumajitel společnosti Doornite.

Vedle zdražování jsou tak podle něj na trhu cítit i určité obavy. Napětí se promítá hlavně do tendrů. U nových projektů je čím dál obtížnější získat pevné a dlouhodobě udržitelné nacenění, protože i subdodavatelé sami hůř odhadují další vývoj.

„Když dneska tendrujeme projekt, tak se dostáváme do situace, kdy potřebujeme něco nacenit a posouvat se dál v akvizici nebo realizaci, ale trh je nestálý. Stavební firmy nejsou schopné nám dát pevnou cenu,“ uvedl obchodní ředitel Michal Šiller z developerské společnosti Neocity Group.

Tomáš Kaluš, ředitel rezidenčního developmentu pro Česko ve společnosti UDI Group uvedl, že firma aktuálně tendruje projekt v Praze za zhruba miliardu korun. „U miliardových projektů se zatím bavíme o zdražení v jednotkách procent, nikoliv desítkách,“ řekl. Podle něj jsou dnes investoři i developeři poučenější díky zkušenostem z covidu a války na Ukrajině.

Klíčovým faktorem ale zůstává cena ropy, která se podle něj promítá do všech částí výstavby. „Zatím se na situaci díváme s klidem, byť nás to bude stát něco navíc. Nemůžeme si dovolit nechat dodavatele padnout, potřebujeme byty postavit a prodat,“ dodal šéf developmentu UDI. Podle něj se podobné problémy objevují napříč Evropou, například v Polsku nebo Srbsku.

Češi bodují v Panamě. Postavili nejlepší bytový projekt Střední Ameriky. Byty tam přitom stojí jen polovinu

Reality

UDI Group získala v USA další výrazný mezinárodní úspěch. Její panamský projekt Square 72 se stal vítězem dvou kategorií IPAX Awards 2025, zatímco poptávka po tamních bytech prudce stoupá – a zájem mají i Češi.

nst

Přečíst článek

Napětí na trhu se projevuje i v tendrech. Některé stavební firmy jsou dnes schopné ze soutěží odejít, protože mají dostatek zakázek a nemají potřebu jít pod cenu. „Zatím ale nevidím apokalyptický scénář,“ uvedl Kaluš. Zároveň připustil, že vyšší náklady se nakonec promítnou do cen pro klienty. „Je pravda, že to zaplatí klient, ale ten se dívá na hodnotu v horizontu desítek let. V zásadě je jedno, jestli metr čtvereční zdraží o desítky tisíc korun,“ dodal.

Na trhu se podle Filipa Šejvla z realitní kanceláře Philip Frank projevuje i zkušenost z předchozích krizí, zejména covidu a války na Ukrajině. Firmy už podle něj nejsou tak zaskočené jako před několika lety a více počítají s tím, že podobné výkyvy budou součástí podnikání. „Musíme začít přemýšlet tak, že se ta rizika budou opakovat častěji. Developeři i stavební firmy je budou započítávat do svých marží a rizik, a tím pádem půjdou ceny nahoru,“ dodal Šejvl.

Kdo zdražení zaplatí? Nakonec klient

Shoda panuje v jedné věci, náklady se nakonec promítnou do cen bytů. „Zaplatí to koncoví uživatelé,“ uvedl Kupec z KPMG s tím, že bydlení se v Česku stalo investiční komoditou.

„Jsme na začátku krize v Iránu, a ještě nám přinese překvapení. A nechci tvrdit, že zákazník snese všechno. Není to pravda,“ odpověděl na otázku, kde se ceny bytů zastaví Jan Sadil. Zároveň upozornil na to, že: „Čtvrtina nákladů jde za státem v podobě DPH a dalších odvodů. Marže developerů je kolem 12 procent.“

Významnou roli podle Petra Bulana z Century 21 sehrají i hypotéky. Právě dostupnost financování může rozhodnout, zda trh další zdražování unese. „Není to ani tak o cenovém stropu, ale o hypotečním stropu,“ uvedl Bulan. Pokud by úrokové sazby výrazně rostly, mohl by podle části trhu přijít rychlý útlum poptávky podobně jako po začátku války na Ukrajině.

Jiří Vančura: Byt už není „automaticky dobrá“ investice

Reality

Byt už není sázka na jistotu. Vyšší sazby mění logiku realitních investic a je snadné se u toho přepočítat. Rizikem pro dostupnost bydlení není jen výše sazeb, ale hlavně nedostatečná výstavba. „Bez zrychlení přípravy projektů se tlak na ceny v atraktivních místech úplně neztratí,“ uvádí Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank, ve svém výhledu, kam se podívá realitní trh v roce 2026.

Jiří Vančura

Přečíst článek

Vedle novostaveb se změny propisují i do sekundárního trhu. Kupující podle realitních makléřů stále více preferují novostavby, energeticky úsporné bydlení a lepší technický standard. „Investoři chtějí spíš novostavby, zaměřují se na energetickou třídu A a B,“ dodal Bulan. U starších bytů naopak roste tlak na cenu i obavy z dalších nákladů.

Do cen se stále více promítá riziko. Kvůli nepředvídatelnému vývoji přidávají firmy do nabídek rezervy, které mohou výsledné ceny zvyšovat více než samotné materiály. Část trhu zároveň varuje, že dopady konfliktu se teprve projeví. „Jsme teprve na začátku, může nám to přinést ještě překvapení,“ uzavřel Šejvl.

video

Češi jsou posedlí vlastním bydlením. Nájemní byty jsou trend, ale Praha už je na hraně

Reality

Touha Čechů vlastnit byt je podle finančního ředitele skupiny Redstone Jiřího Medřického silnější než ve většině okolních zemí. Jenže vysoké ceny nemovitostí i dražší financování dál zhoršují dostupnost bydlení. Investiční nájemní bydlení proto zůstává silným trendem, otázkou ale je, kam až mohou růst nájmy.

Petra Nehasilová

Přečíst článek