Čtyři z pěti nájmů v Česku se podle Jiřího Pácala domlouvají mimo realitní kanceláře: přes známé a doporučení. Trh ale podle něj nevypadá tak, jak ukazují oficiální statistiky. „Reálné nájmy jsou o 20 až 30 procent nižší, než udává oficiální statistika,“ říká investor a pronajímatel Jiří Pácal.

Když dnes člověk hledá nájemní bydlení, jak by měl postupovat?

Podobně jako pronajímatel, který shání nájemce. Nejlepší je osobní kontakt. Je dobré mít přehled o tom, jak se nájmy pohybují, což se dá zjistit z internetu, ale úplně nejspolehlivější je doporučení od někoho, kdo už u daného pronajímatele bydlel. Reference jsou klíčové. Platí to i obráceně. I pronajímatelé často volí nájemníky na doporučení. Když se potkají dvě cizí osoby přes inzerát, je to vždycky trochu riziko, protože nájemní vztah je dlouhodobý a stojí na důvěře.

Znamená to tedy, že nemá smysl obracet se na realitní kancelář?

Neříkám, že by se to dělat nemělo, ale většina lidí to nedělá. Statistiky, které jsme si dělali, odpovídají i průzkumu agentury Median – asi 80 procent pronájmů probíhá mimo realitní kanceláře. Jen pětina se realizuje přes ně. Přímý vztah mezi pronajímatelem a nájemcem tedy zcela převažuje.

Brno ukazuje Praze směr: NOOX přepisuje pravidla realitního trhu

Reality

V době, kdy se trh s byty drolí mezi prémiové projekty pro elitu a neudržitelné „dostupné“ řešení, přichází brněnské studio KOGAA s odpovědí. NOOX ukazuje, že development může být zároveň ziskový, estetický i sociálně zodpovědný. Z nevyužitého přízemí vytvořil model budoucnosti nájemního bydlení, který může změnit způsob, jakým města rostou.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Je možné najít spolehlivý nájem i bez osobních kontaktů, například když člověk přichází do Prahy z jiného regionu?

Ano, ale i v takovém případě to často jde přes známosti. Rodiče studentů nebo mladých lidí většinou někoho v Praze znají a ptají se po možnostech. Nájem se neshání ze dne na den, chce to čas a přípravu. Mnoho lidí využívá osobní kontakty, které jim dávají větší jistotu než anonymní inzerát. I já mám před létem plný diář telefonátů od známých, spolužáků a jejich známých, kteří hledají byt.

Jak se vyvíjejí ceny nájmů v Praze?

K určitému růstu dochází, ale nejde o nic dramatického. Obvykle se nájem zvyšuje po rekonstrukci bytu nebo po ukončení dlouhodobého pronájmu, kdy se započítávají nové náklady. Ale pronajímatelé si nemohou dovolit přehánět – je lepší mít spokojeného dlouhodobého nájemníka než honit každou korunu.

Dá se tedy říct, že nájemné roste jen v řádu jednotek procent?

Ano, většinou v závislosti na inflaci. Rozhodně to není tak, že by pronajímatelé „ždímali“ nájemníky. Podle mých zkušeností jsou reálné nájmy o 20 až 30 procent nižší, než ukazují oficiální cenové mapy ministerstva financí. Ty vycházejí z nabídek na internetu, jenže ty pokrývají jen menší část trhu.

Často se říká, že se dnes uzavírají hlavně jednoleté smlouvy, aby mohl pronajímatel rychle reagovat. Je to tak?

Nejčastější jsou jednoleté a dvouleté smlouvy – asi 80 procent všech případů. Ale není to jednostranný tlak ze strany pronajímatelů. Ani nájemníci obvykle nechtějí dlouhodobé závazky. Většina žádá smlouvu na rok nebo dva s možností prodloužení.

A vy osobně?

Používám dvouleté smlouvy z opatrnosti, abych měl možnost nájem případně ukončit. Pokud je ale nájemník spolehlivý a spokojení jsme oba, nabízím mu dlouhodobější kontrakt. Ideální je, když se nájemník cítí jako doma a zůstává.

Dlouhodobé smlouvy jsou ale spíš výhodné pro nájemníky, ne?

Ano, chrání hlavně je. Když má někdo pětiletou smlouvu a plní své povinnosti, má jistotu. Ale v praxi platí, že i sám nájemník se může kdykoliv rozhodnout odejít.

Rodiny s dětmi obvykle hledají větší stabilitu v bydlení. Jak na to pronajímatelé reagují?

Rodiny s dětmi bývají spolehlivé a často dostávají i delší smlouvy. Ale málokdo uzavírá smlouvy na dobu neurčitou, protože ten institut je v občanském zákoníku špatně nastaven. Taková smlouva se prakticky nedá vypovědět.

Máte i nájemníky na dobu neurčitou?

Ano, z našich asi dvou set bytů jich má kolem patnácti smlouvu na dobu neurčitou. Jsou to ale starší, historické případy. Jinak i lidé s časově omezenými smlouvami u nás bydlí dlouhé roky – někteří i přes dvacet let.

Máte problémy s neplatiči?

Velmi málo. Pokud se někdo dostane do potíží, řešíme to osobně. Kolegové s nájemníkem mluví, zjistí důvod, hledají řešení. Díky tomu máme minimum problémů, odhadem tak dvě až tři procenta krátkodobých potíží s placením, ale dlouhodobé neplatiče prakticky nemáme.

Nejluxusnější byt v Karlíně? Na vrcholu věže, kde výhled na Hrad stojí desítky milionů

Reality

V nejvyšším patře věže Prokop v pražském Karlíně vzniká Rohan Penthouse z projektu Nový Rohan. Interiér navrhla designérka Lucie Koldová, dokončení je plánováno na začátek roku 2028.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Jak si vybíráte nové nájemníky?

Většina nových nájemníků přichází na doporučení. Když víme, že se byt uvolní, máme kontakty na lidi, kteří nás dřív oslovili, nebo na známé současných nájemníků. Často platí, že když se nájemník stěhuje do většího bytu, doporučí nám svého kamaráda do původního.

Je v Praze opravdu nedostatek nájemních bytů?

Ano, bytů je málo a nové se prakticky nestaví. Bohužel ani obce nestaví. K tomu připočtěme desítky tisíc bytů obsazených zahraničními pracovníky a také byty využívané přes Airbnb. To podle mě vůbec nepatří do bytového fondu – je to podnikání, které by mělo fungovat v nebytových prostorách.

Otázka regulace Airbnb se řeší už dlouho, ale bez výsledku.

Přesně tak. A přitom by to šlo vyřešit rychle. Pokud je byt zkolaudován pro bydlení, nemá být využíván ke krátkodobému ubytování. Úřady na to mají nástroje. Chybí jen vůle je použít.

Zmínil jste i studenty, kteří dnes dávají přednost pronájmům před kolejemi. Jaký vliv to má na trh?

Velký. V Praze je kolem 140 tisíc vysokoškolských studentů a školy už koleje příliš nerozšiřují. Studenti tak obsazují byty, které by jinak mohli využívat dlouhodobí nájemníci. Sám několik bytů studentům pronajímám a jsem spokojený, ale je to další dílek do mozaiky nedostatku.

Stát i Praha mluví o výstavbě bytů pro potřebné profese. Vidíte v tom cestu?

Jednoznačně ano, ale zatím zůstává jen u slov. Městské části se navíc často chovají jako developeři – postaví půdní vestavbu a byty prodají v aukci nejvyšší nabídce. To je špatně. Obce by se bytů zbavovat neměly, naopak by měly rozšiřovat svůj fond.

Ale výstavba přece trvá dlouho.

To je pravda, ale není to jen problém zákonů. Je to i o přístupu úředníků. V menších městech dostanete stavební povolení během měsíců, v Praze to trvá roky. My jsme třeba čekali rok a půl jen na opravu balkonů v havarijním stavu.

Nový symbol Vinohrad? Projekt za 3,5 miliardy nahradí zbouraný Transgas

Reality

Na místě bývalého Transgasu vznikne Vinohradská 8. Projekt za 3,5 miliardy od Penty a PSN má ambici proměnit toto místo v živý městský blok s byty, kancelářemi a obchody.

pej

Přečíst článek

Projekt digitalizace stavebního řízení se zatím příliš neosvědčil, že?

Ano, digitalizace měla procesy zjednodušit, ale zatím to nefunguje. Někteří úředníci kvůli tomu i odešli. Mnohé žádosti se zdržují zbytečně. Úřady si o dokumenty často řeknou až po měsících.

Co by podle vás mohlo pomoci řešit nedostatek bytů?

Nejdřív by bylo potřeba využít stávající fond. Rekonstruovat prázdné byty, které dnes leží ladem. To je nejrychlejší řešení. Dále je nutné upravit územní plány a motivovat obce, aby se rozvíjely. Mnoho z nich se rozšiřování brání, protože je finančně zatěžuje.

Souvisí to i s rozpočtovým určením daní, že?

Ano, přesně tak. Obce říkají: postaví se nové domy, ale my musíme udržovat infrastrukturu, zatímco daňové příjmy jdou jinam. To je problém, který by stát měl řešit, jinak se do nové výstavby nikomu chtít nebude.

Vytváří současný nedostatek bytů tlak na růst nájemného?

Teoreticky ano, ale v praxi mohou pronajímatelé nájem zvyšovat jen do výše, na kterou lidé dosáhnou. Klíčové je, jak rostou příjmy domácností – pokud stagnují, výrazný růst nájmů není reálný.

Mají dnes pronajímatelé dostatečnou právní jistotu?

Bohužel ne. I když dá pronajímatel nájemníkovi výpověď, neznamená to, že se opravdu vystěhuje. Soudy jsou pomalé a vymáhání práva slabé. Pomohlo by zřízení specializovaných bytových senátů, které by takové spory řešily rychle. Většina z nich je přitom jednoduchá. Buď se platí, nebo ne.

Takže lepší vymáhatelnost práva by mohla přivést na trh víc bytů?

Rozhodně. Mnoho lidí má byty, které nepronajímají jen proto, že se bojí problémů s nájemníky. Kdyby věděli, že soudy rozhodnou rychle a stát je ochrání, na trh by se dostalo víc bytů a celý systém by fungoval lépe.

Jiří Pácal

Ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Realitami se zabývá od konce 90. let. Podílel se i na vzniku některých právních norem z dané oblasti.

Praho, dívej se. Ostrava umí přetvořit parkoviště na bydlení

Reality

Tam, kde dříve stály automobily, dnes děti běhají po dvoře, lidé sedí na terasách a v přízemí vznikají nové podniky. Nové Lauby jsou příběhem odvahy investovat do vlastního centra a vzorem pro další česká města. A zároveň ukázkou skvělé architektury.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Architekt Lábus: Těžší je stavět za hodně peněž než za málo

Reality

Jeden z nejuznávanějších českých architektů, Ladislav Lábus, získal Národní cenu za architekturu, Grand Prix, za bytový dům s galerií na Malé Straně. Stavět v centru Prahy podle něj znamená pracovat pod tlakem omezení, památkářů i veřejnosti. Právě v tom nachází výzvu. V rozhovoru mluví o tom, jak se česká architektura proměnila, proč se obyčejnost z domů vytrácí a proč dnešní trh s bydlením ztrácí smysl.

Petra Nehasilová

Přečíst článek