Kde se v Česku nejlépe zhodnotí investice do nemovitosti, konkrétně do bytu? Nová data potvrzují, že v Ústí nad Labem. V poměru nákupní cena versus nájem Ústí dominuje. Byty jsou levné, nájmy podobné jako jinde v republice. Aktuální statistiky ukazují, že v Ústí investiční byt nese výnos skoro šest procent ročně. V Praze jsou to tři procenta. Jenže, Praha, to je bezpečí.

Existují dva pohledy na investice do rezidenčních nemovitostí. Jedním je výše výnosu z investice, druhým bezpečí vložených peněz. I za cenu nižších výnosů.

Praha: jistota, ale nízký výnos

Praha je jistota. Do Prahy každoročně přichází deset tisíc nových obyvatel, kteří jdou za prací, za studiem. Praha je nekonečný rezervoár pracovních příležitostí. Pro investora jsou to bezpečně zaparkované peníze. Ale na úkor nízkého výnosu. Kvůli pomalé výstavbě nových bytů, která neodpovídá poptávce, ceny bytů každoročně rostou.

Potom je tu Ústí nad Labem, druhý extrém. Nejnižší pořizovací ceny nemovitostí v zemi, aktuálně mezi čtyřiceti až šedesáti tisíci korun za metr čtvereční v secondhandu. Podle lokality. V Praze se ceny v tomto segmentu přehouply v průměru přes osmdesát tisíc korun za metr.

Cena metru nového bytu v Praze je podle statistik společnosti Flat Zone v průměru již nad 173 tisíci korun za metr. Což přináší investorům podle aktuální statistiky UniCredit Bank výnos kolem 3,3 procenta. Pro srovnání, výnos desetiletých českých státních dluhopisů byl v závěru loňského roku 4,65 procenta.

V Ústí nad Labem se nové projekty zatím příliš nastaví. Některé firmy tam revitalizují staré paneláky a nabízejí je investorům. Například společnost Salutem Real nabízí investorům do takových bytů roční výnos šest procent. A garanci platícího nájemníka.

Podle dat UniCreditu nabízely z jednotlivých krajských měst nejvyšší hrubou roční výnosnost nájemného v lednu nemovitosti v Ústí nad Labem s 5,7 procenty. Nejnižší výnosnost byla v Praze a v Brně, shodně mírně nad třemi procenty. Obecně platí, že hrubý výnos z nemovitosti se v Česku pohybuje mezi třemi a šesti procenty. „Atraktivní jsou nyní zejména byty ve větších městech mimo Prahu a Brno, kde jsou pořizovací ceny nižší a lze dosáhnout vyššího výnosu,“ říká Miroslav Majer, šéf startupu Hyponamíru.

Co může změnit trh

Důležitým aspektem při investici do bytu je dlouhodobost. Neočekávat rychlý návrat peněz. Jak tvrdí analytik UniCredit Bank Jiří Pour, aby se dlouhodobě uvažujícímu investorovi v současnosti nákup bytu vyplatil, musel by věřit v udržitelný růst cen bytů okolo sedmi procent. Takovou situaci ovšem experti, kteří se věnují realitnímu trhu, nepovažují za reálnou. „Věříme, že k ochlazení trhu a postupnému vyfukování cenové bubliny dříve či později dojde, načasování je však otázkou,“ tvrdí Pour.

Ceny bytů nyní rychle rostou zejména kvůli malé nabídce, pomalé výstavbě. Odšpuntování výstavby nových bytů by mělo přinést rychlejší povolování staveb. Což souvisí s novým stavebním zákonem, který bude platit nejdříve za rok. Více nových bytů tak přijde na trh až za několik let. Taková situace by mohla vnést do výnosnosti investic do bydlení změnu. Praha by mohla být z hlediska investic atraktivnější než v současnosti. Než se tak stane, platí, že co je na železnici v dosahu hodiny k hlavnímu městu nebo k Brnu, je z hlediska investice nejatraktivnější.

Spoření na stáří: kdo má těžkou práci, má nově výhodu

Money

Letošní rok přináší v penzijním spoření důležitou novinku, která se dotkne zaměstnanců pracujících v rizikovém prostředí. Stát jim chce pomoci vytvořit dostatečné finanční zázemí pro dřívější odchod z práce, aniž by si museli zkracovat budoucí starobní důchod. Klíčovým nástrojem se tak stává nový povinný příspěvek zaměstnavatele na penzijní spoření. Jak ale upozorňují odborníci, samotná povinnost ještě nezaručuje úspěch. „Klíčovou roli bude hrát nejen výše příspěvků, ale především správně zvolená investiční strategie a kombinace penzijních a investičních produktů,“ říká finanční poradce společnosti Partners Lukáš Urbánek.

Michal Nosek

Přečíst článek

Český rezidenční trh vstupuje do roku 2026 bez iluzí. Hypotéky zlevňovat nebudou, bytů je málo a tlak na ceny přichází hlavně z poptávky. Kupující si budou víc než kdy dřív hlídat, za co platí.

Rok 2026 nebude pro bydlení rokem dramatických zvratů, ale spíše definitivního vystřízlivění. Jak shrnuje Marcel Soural, zakladatel a šéf Trigemy, rezidenční trh čeká normalizace, nikoli návrat k extrémům. „Neočekávám žádný kolaps ani cenovou euforii, ale spíš postupný růst cen a vyšší počet transakcí,“ míní Soural.

Podle něj se lidé postupně smířili s novými hypotečními sazbami a odložená poptávka se vrací. Zásadní problém však přetrvává na straně nabídky. „Nabídka hlavně ve velkých městech zůstává dlouhodobě nedostatečná,“ upozorňuje Soural.

Zajímavé je, že aktuální tlak na ceny už nejde primárně ze strany nákladů, ale právě z napětí mezi poptávkou a omezenou nabídkou. „Tlak na ceny dnes cítím víc ze strany poptávky než čistě z nákladů,“ říká Soural. Zároveň ale dodává, že stavební náklady tvoří pevný základ, pod který se novostavby nemohou dostat: „Práce, subdodávky i energie zlevňovat nebudou. To znamená, že výrazné zlevnění novostaveb není realistické.“

Mosty, tramvaje a byty: jak rok 2026 promění Prahu

Reality

Rok 2026 přinese do Prahy viditelné změny. Dokončení Dvoreckého mostu, start nových tramvajových tratí a pokračující výstavba v bývalých brownfieldech posunou město do další fáze rozvoje. Současně se chystá schválení Metropolitního plánu, který má zrychlit povolování staveb a změnit podobu metropole.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Hranice kupujících: splátka a pocit hodnoty

Zásadní změna se odehrává i na straně klientů. „Existuje jasná hranice ochoty klientů. Není to cena za metr, ale měsíční splátka a pocit získání hodnoty,“ popisuje Soural. Pokud lidé nemají pocit, že za své peníze dostávají odpovídající kvalitu, začnou váhat, volí menší bydlení nebo nájem.

Právě proto se podle něj budou dál rozevírat nůžky mezi kvalitními a průměrnými projekty. „Dobré lokality, architektura, dispozice a reputace developera se budou prodávat i v pomalejším trhu. Průměrné projekty budou muset bojovat cenou nebo pobídkami,“ dodává.

Podle Josefa Kupce z KPMG by k reálnému poklesu cen muselo dojít k zásadní změně podmínek na trhu. „Muselo by se stát něco významného na nabídkové nebo poptávkové straně,“ říká. Masivní nárůst nabídky je však podle něj za současných povolovacích podmínek nereálný.

Pokles cen by mohl přijít jedině při oslabení poptávky, například pokud by se investice do bytů přestala vyplácet. „To by bylo možné buď výrazným zvýšením úrokových sazeb, nebo regulací ze strany státu. Oba scénáře jsou však velmi nepravděpodobné,“ uzavírá Kupec s tím, že ceny bytů budou i nadále mírně růst.

Developeři chtějí méně dodavatelů. Doornite proto staví byznys na kompletních interiérech

Reality

Místo klasického modelu „jen dveře“ se Doornite proměňuje v dodavatele celých interiérových balíků. Tahle strategie reaguje na tlak developerů, šetří montážní kapacity a posiluje konkurenceschopnost firmy. „Developer dnes nechce na stavbě dvacet subdodavatelů. Chce tři. A my chceme být jedním z nich,“ říká spolumajitel Pavel Šatný.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Praha prodá všechno, regiony mají náskok

Podobně situaci hodnotí i Richard Morávek, zakladatel investiční a developerské skupiny Redstone. Podle něj má český realitní trh všechny předpoklady k dalšímu růstu a ke zlevňování zatím neexistuje důvod. „Kupující nepotěší, že ke zlevňování zatím důvod neexistuje,“ konstatuje.

Největší brzdou dalšího rozvoje zůstávají pomalé povolovací procesy, zejména v Praze. „Praha potřebuje ročně zhruba dvacet tisíc nových bytů, vzniká jich ale jen asi třetina. Proto se v zásadě prodá všechno, co se postaví,“ říká Morávek. To podle něj vede k paradoxní situaci, kdy kupce najdou jak kvalitní projekty, tak i průměrná výstavba.

Právě proto vidí Morávek velký potenciál v regionech. „Regiony mají prostor pro architektonicky a investičně zajímavé projekty,“ říká a jako příklad uvádí Pardubice. Zásadní změnu zde podle něj přinese vysokorychlostní železnice: „Budoucí vysokorychlostní trať zajistí spojení do Prahy za pouhých 32 minut. To nevyhnutelně povede k vyšší atraktivitě města.“ Inspiraci vidí ve Francii, kde po otevření trati TGV vzrostly ceny nemovitostí v Bordeaux o desítky procent.

Kellnerová, Strnad, Lapčík: Prémiové pražské nemovitosti se vracejí do českých rukou

Reality

Trinity Banking Group finančníka Radomíra Lapčíka kupuje za 7,25 miliardy korun celý kancelářský kampus Riverside Karlín, jeden z nejvýraznějších moderních areálů v metropoli. Jde o největší akvizici Trinity v Praze a další důkaz, že prémiové české nemovitosti se po letech opět vracejí do domácích rukou, zní z trhu.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Okraj Prahy: domy se zahradou táhnou, kompromisy ne

Tyto trendy se jasně promítají i do trhu rodinných domů na okraji Prahy, například v Kolovratech, Měcholupech či Dubči. Jak popisuje Petr Bareš z F&P reality, poslední měsíce přinesly větší nabídku nemovitostí a stabilizaci hypotečních sazeb kolem čtyř procent. „V tomto roce očekáváme obdobné podmínky, spíše s možností opětovného mírného růstu sazeb,“ říká.

Kupující jsou však výrazně selektivnější. „Lidé se vzhledem k dražším úvěrům i ekonomické situaci více snaží přemýšlet do budoucna. To se projevuje zejména ve větším zájmu o kvalitní nemovitosti, především novostavby,“ vysvětluje Bareš. Velmi dobře se podle něj prodávají řadové domy s pozemky o velikosti 200 až 400 metrů čtverečních, určené lidem přecházejícím z bytu do domu. „Nechtějí slevit ze svých standardů dopravní obslužnosti – Kolovraty a Měcholupy díky vlakovému spojení splňují vše, v centru Prahy jste zhruba za 21 minut,“ dodává.

Rozdíly mezi novostavbami a staršími domy se podle Bareše dál prohlubují. „Pokud nemovitost neodpovídá dnešním parametrům, je potřeba amortizaci promítnout do ceny,“ říká. Často se podle něj ukáže, že rekonstrukce do současných standardů není reálně proveditelná: „Pak se prodává ‚starý‘ dům s velkým pozemkem v zásadě za hodnotu pozemku.“

Paradox roku 2025: Hypotéky zásadně nezlevnily, trh přesto zrychlil

Reality

Euforie z levných hypoték je pryč, ale chuť investovat zůstala. Český realitní trh našel nový rytmus: pomalejší, jistější a vedený domácím kapitálem. Lidé už nechtějí honit zisky, chtějí jistotu a hodnotu, která přetrvá. O tom, proč má trh znovu energii a kam se posouvá, mluví Jiří Vančura, šéf nemovitostního financování Trinity Bank.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Nájemné poroste, ale bez skoků

Také u nájemního bydlení očekává Bareš pokračování mírného růstu. „V posledních letech zažívají nájmy opět svou obnovu a očekáváme i nadále stabilní mírný růst,“ říká. Rodiny, které se stěhují z centra Prahy, podle něj většinou volí rovnou koupi domu, a nájem dává smysl spíše jako přechodné řešení.

Budoucí vývoj mohou ovlivnit i infrastrukturní projekty, zejména Pražský okruh. „Zlepší dostupnost, ale zejména v Kolovratech může znamenat i zhoršení podmínek kvůli hluku a prachu,“ upozorňuje Bareš s tím, že dlouhodobě však lepší dopravní spojení zpravidla přivádí do lokality nové zájemce.

Investice do bydlení se nejvíc vyplatí v regionech, říká Jaroslav Ton ze Salutem Real

Reality

Společnost Salutem Real, kterou před téměř dvaceti lety založili Jaroslav Ton a Petr Jiříček, má jedinečný obchodní model. Nakupuje a renovuje bytové nemovitosti, následně byty prodává investorům. Ale ne na bydlení, jako investici. Z nájmu jim potom vyplácí nadstandardní zhodnocení peněz, mezi šesti a sedmi procenty ročně. A o správu bytů se sama stará.

Dalibor Martínek

Přečíst článek

video

Hned vedle Prahy pořídíte bydlení o třetinu levněji, říká Karel Týc z Natlandu

Reality

Investiční skupina Natland se postupně stává jedním z důležitých hráčů na pražském trhu s bydlením. Už staví anebo připravuje stovky nových bytů v několika nových projektech, a přestože se developmentu začala věnovat o pár let později než někteří větší pražští stavitelé, dávno získala ostruhy.

Dalibor Martínek

Přečíst článek