Český trh s historickými sídly se v posledních letech výrazně proměnil. Investoři dnes pečlivě zvažují nejen kupní cenu, ale především náklady na rekonstrukci, budoucí provoz a možnosti využití objektu. Zámek už dávno není impulzivní koupi, ale dlouhodobým projektem.

Některé historické nemovitosti už svého nového majitele našly. Z nabídky například zmizel lovecký zámeček Dřevíč, kde více než třicet let žil Karel Schwarzenberg. Objekt v křivoklátských lesích nabízela realitní kancelář Svoboda Willimas za 65 milionů korun. Aktuálně již v její nabídce není.

Zato jiné historické areály na kupce stále čekají. Stát prodává například zámek Bezdužice nebo pražský zámek Veleslavín. V soukromé nabídce zůstává také zámek v Soutice, ležící na pomezí okresů Kutná Hora a Benešov, s rozsáhlými pozemky přes pět hektarů a velkou stodolou vhodnou pro eventové využití.

12 fotografií v galerii

66 fotografií v galerii

Zámky se mění na domovy důchodců

Typově jde často o rozsáhlé objekty, které jsou pro běžné rodinné bydlení obtížně využitelné. Potenciální investoři proto musí pro zámky hledat nové funkce. Často se tak z nich stávají hotely, eventové areály, vzdělávací centra nebo domovy pro seniory. Právě poslední jmenovaný segment podle odborníků sílí, zejména u objektů v klidnějších lokalitách s parkem či zahradou.

Podle realitního makléře Radomíra Kočího, který dlouhodobě mapuje příběhy historických domů v rámci projektu Poznej domy, se situace nicméně postupně zlepšuje. „Prázdných domů ubývá. Objekty, které za komunismu chátraly, se dnes daří opravovat. Většina těch, které zatím nenašly svého zachránce, se alespoň dočkala základní ochrany,“ uvedl dříve Kočí.

25 fotografií v galerii

Ceny podle něj spíše procházejí korekcí, než že by dramaticky padaly. Rostoucí náklady na stavební práce i energie nutí prodávající přizpůsobit očekávání realitě trhu. Doba prodeje se výrazně liší. Atraktivní objekt s jasným využitím může najít kupce rychle, což je zřejmě i případ Schwarzenberkova Dřevíče, jiné čekají i několik let. Takovým případě je i zámek Štiřín.

Specifickou kapitolou je v případě těchto nemovitostí zahraniční kapitál. Před válkou na Ukrajině patřili mezi významné investory Rusové, dnes však na trhu prakticky chybí. Řada nemovitostí tak spoléhá především na tuzemské investory.

„Dříve zde vlastnili mnoho historických nemovitostí Rusové a Bělorusové, obzvláště v Karlovarském kraji, ale samozřejmě i v dalších tuzemských regionech. Tyto historické objekty skupovali ve velkém od státu a restituentů a péče o ně byla skutečně tristní. Je jednoznačně pozitivní, že se těchto historických objektů začali ve velkém před pár lety zbavovat ve prospěch kupujících, kterým na jejich osudu záleží,“ uvedla v minulosti Lenka Munter, makléřka z realitní kanceláře Luxent, která se na prodej zámků věnuje.

Makléřka: Rusové se zámků zbavují, kupují je Češi. Ti se o ně lépe starají

Reality

Situace na trhu s historickými nemovitostmi není předvídatelná a nehodnotí se tak snadno jako ostatní segmenty realitního trhu, říká Lenka Munter, makléřka z realitní kanceláře Luxent, která se na prodej zámků věnuje. Pravidelně také odhaduje hodnotu majetku britské královské rodiny pro americký časopis Forbes. A jak se podle ní cena zámků vyvíjí? „Nezaznamenala jsem ani nárůst ani pokles, cena každé takové nemovitosti je stanovena velmi individuálně,“ říká Munter.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

OBRAZEM: Ze zámku Bezdružice by klidně mohl být luxusní hotel. Ale nikdo ho nechce

Reality

Bylo tam vězení i rekreační areál ČKD. Teď se stát snaží barokního zámku Bezdružice zbavit. Zatím ale o něj nikdo neprojevil zájem, ani po několika milionovém zlevnění. Historická památka má našlápnuto na to, stát se dalším ležákem v majetku státu.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

Koupí vilu na exotickém ostrově, často ji ani osobně nevidí, a za pár měsíců ji prodají se ziskem. Zahraniční nemovitosti lákají čím dál víc Čechů a v Indonésii už více než čtvrtina investorů sází na rychlé „flipování“. Klíčovou roli přitom hraje Instagram.

Investiční byty podle loňských statistik tvoří více než čtvrtinu všech pořízených nemovitostí. Říjnový ČSOB Index bydlení dokonce uvádí, že investiční nákupy představují 40 procent trhu. U mikrobytů dosahuje jejich podíl až tří čtvrtin všech prodejů.

Drtivá většina českých investorů však stále zůstává doma. Objekt v zahraničí si podle průzkumu Ipsos pořídilo pět procent investorů, dalších 20 procent o takové investici uvažuje. Motivace je přitom stále častěji čistě investiční, nikoli rekreační.

8 fotografií v galerii

S rostoucí vzdáleností nemovitosti od Česka totiž klesá pravděpodobnost, že ji majitel bude aktivně využívat. V některých exotických destinacích není výjimkou ani to, že kupující objekt osobně nenavštíví ani během koupě a vnímá jej výhradně jako finanční nástroj.

Indonésie přitahuje investory z Čech

Jedním z nejrychleji rostoucích trhů je Indonésie, zejména ostrovy v okolí Bali. Podle developera Arya Properties zde v posledních třech letech vzrostla hodnota některých nemovitostí až trojnásobně.

„V těchto lokalitách je typické, že zejména mladší investoři nemovitosti flipují. To, že lidé objekt koupí a poměrně záhy ho prodají i za násobek původní ceny, se podle našich statistik děje zhruba ve 27 procentech případů,“ říká generální ředitel společnosti Arya Properties Petr Hemerka.

Vila na Jávě je levnější než byt v Ústí nad Labem, říká stavitel

Reality

Marek Baňka v Česku nemovitosti spravuje, v daleké Indonésii je staví. Hlavně pro Čechy. O jeho vily na jihu Jávy mají zájem i místní. Pro bohaté Indonésany ale musí domy obsahovat i pokoje pro služebnictvo. Metr čtvereční vyjde na 20 tisíc, takže menší vilka se dá pořídit za 2,5 milionu korun. A právě cena dělá z realit v Indonésii zajímavou investiční příležitost s ročním výnosem od šesti do deseti procent.

Petra Nehasilová

Přečíst článek

K rozvoji podle něj přispívají masivní investice do infrastruktury na ostrovech Lombok a Sumba. Cílem je nabídnout podobný komfort dlouhodobého pobytu, jaký dnes nabízí Bali.

Nemovitosti na Bali podle developerů meziročně zdražují o 20 až 30 procent. Výška budov zde přitom nesmí přesáhnout 15 metrů, což omezuje výstavbu do výšky a tlačí rozvoj do šířky. Pobřežní pozemky jsou už dnes prakticky nedostupné. Hlavním lákadlem je však cena.

„Průměrná cena v našich projektech se pohybuje od 20 tisíc korun za metr čtvereční. Za vilu o ploše 150 metrů čtverečních tak zaplatíte kolem tří milionů korun, menší vilu lze pořídit i za 2,5 milionu. Největší, zhruba třísetmetrové domy, které budeme stavět v našem třetím projektu, vyjdou přibližně na pět milionů korun,“ uvedl další developer Marek Baňka.

Právě cenová hladina podle něj dělá z Indonésie atraktivní investiční příležitost. Roční výnos se má pohybovat mezi šesti až deseti procenty, v závislosti na obsazenosti a lokalitě. Zároveň ve srovnání s cenami rekreačních nemovitostí ve Španělsku či Rakousku jde o výrazně nižší vstupní investici.

Slabý dolar zlevňuje Čechům zahraniční nemovitosti. Klidně i o milion

Reality

Výrazné oslabení amerického dolaru v posledních týdnech a měsících otevírá nové investiční příležitosti pro české kupce zahraničních nemovitostí. Nemovitosti v USA, Dubaji, na Mauriciu a v dalších zemích, kde se obchoduje v dolarech nebo měnách, které jsou na americký dolar navázané, se nyní Čechům reálně zlevňují.

nst

Přečíst článek

Kdo nemovitosti kupuje

Zatímco flipování je typické spíš pro mladší investory, nejčastějšími klienty jsou lidé kolem padesáti let. „Obvykle jde o klienty, kteří už drží několik nemovitostí v Česku a hledají zajímavou investici nebo druhé sídlo. Indonésii ale musí vnímat jako zemi s potenciálem a alespoň základně ji znát,“ přibližuje Baňka. Naprostá většina nákupů podle něj probíhá bez hypotečního financování.

„Hypotéku v Indonésii sice teoreticky získat lze, ale pro cizince jde o velmi zdlouhavý proces. Všichni naši klienti proto zatím nakupují za hotovost,“ dodává Baňka. Jeho projekty kupují převážně lidé z Česka, další skupinou kupujících jsou majetní Indonésané z velkých měst.

Specifickým rysem mladší generace investorů je způsob, jakým k zahraničním nemovitostem přistupuje. „Velká část prodejů začíná na Instagramu. Lidé už tam nehledají jen inspiraci, ale i investiční příležitosti,“ uvádí Hemerka. Zatímco v Česku investoři využívají realitní portály, v zahraničí může být orientace na lokálním trhu složitá. Sociální sítě proto fungují jako první kontakt i forma prověření projektu.

Podle Hemerky na nabídky na sociálních sítích reagují z 80 procent ženy, finální smlouvy však ve většině případů podepisují muži.

Vyšší výnos, vyšší riziko

Exotické trhy však přinášejí i vyšší rizika. Jde o regulatorní prostředí, měnové výkyvy, závislost na turistickém ruchu i odlišnou právní úpravu vlastnictví nemovitostí cizinci.

Zatímco evropské destinace nabízejí stabilnější vývoj cen a menší výkyvy hodnoty nemovitostí, jihovýchodní Asie láká na rychlejší, ale méně předvídatelný růst. Právě kombinace nízké vstupní ceny, rozvoje infrastruktury a silného marketingu na sociálních sítích však z Indonésie činí jednu z nejviditelnějších realitních destinací.

Mít vlastní byt u moře Čechy láká víc a víc. Za jakých podmínek se dá sjednat hypotéka?

Money

Zaměstnanců s velmi dobrými příjmy je v Česku evidentně čím dál více. Dokonce tolik, že si mohou dovolit nakupovat nemovitosti v cizině ve větším měřítku než podnikatelé. Část jich to financuje kompletně z vlastního, část si na to bere hypoteční úvěr. Ten si přitom mohou vzít už i u bank přímo v Česku. Ne každý ale o tom ví. Přečtěte si, za jakých podmínek takovou hypotéku na byt či dům u moře, můžete dostat.

Věra Tůmová

Přečíst článek

Domek na pláži není jen pro bohaté, když se o něj umíte podělit

Reality

Apartmán u moře či v Alpách už není jen pro bohaté. Pro ty, kteří zrovna nedisponují volnými desítkami milionů, je tu podílové spoluvlastnictví. Do Česka tento model nově přináší platforma Tuseca.

pez

Přečíst článek

Nájem s výhledem na Atlantik? Levnější než v Mostě

Enjoy

Celoročně příjemné klima bez úmorných veder láká na Kapverdské ostrovy čím dál tím víc cestovatelů. Africké souostroví je i oblíbenou destinací digitálních nomádů. Na kolik vyjde měsíční nájem v hlavním městě Praia a cestování mezi kapverdskými ostrovy? Nejenom o tom bude psát Katarína Krajčovičová v novém seriálu o životě někde v půli cesty mezi Afrikou a Evropou.

Katarína Krajčovičová

Přečíst článek